Hausbau durch einen CONTRACTOR. Was ist zu beachten ? Welche Probleme können auftauchen ?

Zitat von Krim

Ich denke mal folgendes: " ... der Architekt wird nur von mir bezahlt"...... sorry... das kannst Du nicht wissen.. natürlich erfährst Du von Zahlungen Dritter nix!!!

Wer soll den denn sonst noch "bezahlen" ? Der Contractor ? Und das würde Bauherr "NICHTGANZBEIEINADER" dann nicht mal merken ? Molchzar - der "Hirni !

Mal ganz am Rande: Du hast ein ziemlich "gewöhnungsbedürftiges" Menschenbild.

Zitat von Krim

Der Contractor ist 20 % teurer.... 0 vergessen evtl. 200 %.... wäre richtiger sicherlich... z.B. 1 Punkt: Wenn ich das richtig gelesen habe, sind die Massen offen...d.h. die Preise sind total offen.... nach oben!! .. usw. usw.

Natürlich NICHT - genau das Gegenteil ist der Fall. Welche Massen ? - meinst du Maße ? Empfehle dir : EINFACH MAL LESEN

Zitat von Krim

Wie sind die Zahlungen vereinbart.. ich denke im Vorhinein?... Dann wird der Contractor aufhören, wenn er maximalen Profit hat.. und nicht wenn Du das möchtest, d.h. nach Fertigstellung.... bzw. erpresst Dich.... Auf den Ph stehtst Du da in Praxis ziemlich wehrlos da.

Again - was geht dir da alles so im Kopf herum ? Contractors sind Erpresser ..... zocken nur ab... verpissen sich sofort nach Vertragsabschluß usw. usw.

Also (zurück zu den Fakten und Vertägen) : Die Zahlungen erfolgen sukzessive. Die Höhe der instalments ist in etwa so abgestimmt, dass sie sich am Baufortschritt orientieren.
Natürlich kann ein CONTRACTOR einfach mal so abhauen .... sich dann aus Negros verziehen .... und auf Cebu niederlassen. Natürlich sehr wahrscheinlich, wenn dieser schon seit 10 Jahren vor Ort lebt und hier seinen Lebensmittelpunkt hat

Selbstverständlich muss man sich vorher ein "Bild" von der Seriosität des Contractors machen.

Könnte .... könnte ...... könnte.

Wenn ich so "negativ" über alle Filipinos denken würde wie du, würde ich mit Sicherheit hier kein Haus bauen.

Kann man (bei einer solchen Dernkweise) überhaupt auf den Philippinen leben (oder auch nur eine Urlaubsreise hierher machen) und/oder sogar eine Beziehung auf den Philippinen eingehen ( die sich nicht nur auf den Austausch von Körperflüssigkeiten bezieht) ?

Zitat von Krim

Der Architekt kassiert natürlich zusammen mit dem Contractor .. bei jedem Materialkauf ect. ect... die teilen sich das auf.. dann können sie besser abkassieren... natürlich gibt es auch Ausnahmen ..

Du hast meinen Beitrag nicht wirklich gelesen. Der Supervising Architect hat nichts mit dem CONTRACTOR zu tun. Im übrigen auch nichts mit den Verträgen (und auch dem ganzen Vorgeplänkel) !
Im übrigen werde ich ja später sehen, wie er sich verhält und für mich einsetzt. Kündigen kann ich ihn jederzeit (nach Abmahnung), so sieht es mein schriftlicher Vertrag mit ihm vor. Und du kannst sicher sein, das ich das im Zweifelsfall auch tun werde.

Für mich ist der Architekt ein Berater und "Helfer", den ich anständig bezahle (viel viel besser als das ein Contractor jemals machen würde).

Zitat von Krim

Eigentlich gehen Filipinos nie in Vorleistung.... d.h. Du zahlst den Baufortschritt dann im voraus..

Das versteht sich doch wohl von selbst. Für den nächsten Schritt muss doch der Contractor im voraus alle Materialien einkaufen. Die "Kunst" besteht darin, die "Zahlungsvorleistungen" nicht zu hoch anzusetzen.

Zitat von Krim

Es gibt jede Menge hier die Preise kennen.. Du sagst Du hast Einzelpreise verhandelt... Was zahlst Du für z.B. für den Bautrupp Vorarbeiter/Facharbeiter/Helfer) am Tag... Zement.. Stahl... Vielleicht können sie bei konkreten Angaben helfen.

Du hast meine Texte nicht gelesen. Der Contractor berechnet pauschal 30 % (auf die Materialkosten bezogen). Mit der Bezahlung der Arbeiter habe ich nichts zu tun. Natürlich werde ich im Laufe der Zeit erfahren, wie qualifiziert die einzelnen Arbeiter sind, wieviel sie konkret am Tag verdienen usw. Ich werde dann auch später wissen, wie hoch die tatsächlichen Lohnkosten sind (mit einem gewissen Unsicherheitsspielraum). 30 % Lohnkosten (bezogen auf die Materialkosten) ist für die Philippinen ein super geringer Wert. Ich kenne keinen Ausländer (der einen Contractor hatte), der ein solches Verhandlungsergebnis erzielt hat.

Zitat von urbayer

Zunächst einmal wünsche ich Dir, dass alles so gelingen möge, wie Du es geplant, berechnet, organisiert und in Verträge gegossen hast.

Ich werde alles versuchen, was in meiner Macht steht, um das zu kontrollieren. Sicherstellen kann ich das natürlich nicht, dazu gibt es letztlich rechtlich kaum Möglichkeiten. Bei Vertragsverletzungen einfach mal so vor Gericht zu ziehen ? Das habe ich nicht vor - davon verspreche ich mir nichts. Dann würde ich eher den Contractor kündigen (rausschmeißen) und dann mit meinem Supervising Architekten die Einzelarbeiten an andere Unternehmer abgeben. Falls natürlich die Probleme schon beim Rohbau auftreten, sehe ich möglicherweise "alt" aus (schon wegen der finanziellen Vorleistungen).

Zitat von urbayer

Auch bei der Qualität der gelieferten Materialien oder -Mengen und erst recht bei deren Verarbeitung gibt es immer wieder tolle Überrachungen, die stets zum Nachteil des Bauherrn ausfallen. Verträge können helfen, sind aber im Zweifelsfall nichts wert.

Da hast du recht ! Verträge sind im Zweifelsfall nur bedrucktes Papier. Da aber alle Mengen im Kostenvoranschlag (der Vertragsbestandteil ist) für jeden einzelnen Bauabschnitt genau angegeben sind und für den Contractor auskömmlich berechnet wurden, kann ich 1. anhand der Lieferzettel (die mir vorzulegen sind) und der real vorhandenen Menge nach Lieferung feststellen, ob da wirklich alles geliefert wurde.

2. falls nicht, bestehe ich entweder auf Nachlieferung bzw. setze mich mit dem Contractor zusammen und verlange Korrekturen beim Kostenvoranschlag (das schließt dann Abzug der 30 % für Labor,10 % für Profit und 10 % für retention ein). Einige Materialien (Zement, Sand, Gravel, CHB - und diverse DSB) kann ich ja für die perimeter walls und das kleine Haus verwenden. Mit anderen Worten: ich habe vor, genau zu prüfen, ob alle angegebenen Materialien auch geliefert wurden.

Dies werde ich KNALLHART durchziehen.

Qualität ! Die muss natürlich auch genau geprüft werden. Dazu habe ich ja auch meinen Supervising Architect, kann Schieblehren z.B. bei DSB benutzen.

Zitat von urbayer

Mich würde interessieren, nach welchen Kriterien Du den Contractor ausgewählt hast. Hat er ein richtiges Baugeschäft mit LKW, Maschinen, Gerüst, Stammbesetzung etc.? Hast Du Häuser gesehen, die er in letzter Zeit gebaut hat? Und mit deren Eignern gesprochen? Wenn ja, dann unterstelle ich mal, dass alles positiv gewertet wurde.

JA, soweit das möglich war. Philippinische Bauherren ticken allerdings anders, die bauen keine Flachdächer und sehr große Dachterrassen. Wohlhabende bauen sich riesige Eingangsbereiche (am liebsten eine freie Treppe und der gesamte Sala Bereich ist "offen", da kann man dann 6 - 7 m hoch schauen. Dächer sind verschnörkelt, funktionslose Gauben usw. Ein vernünftiges Dachrinnensystem gibt es auch fast nie. Schaut man sich ein z.B. ein Jahr altes Haus an, kan man sich ja auch nur einen "groben" Eindruck bzgl. Bauausführung machen, über Kostenvoranschläge, Vertragsgestaltung usw. zu reden, kann man sich schenken. Welchen Bauherrn interessiert sowas. Da zählt nur der Endpreis.

Zitat von urbayer

Aus meiner Sicht würde ich Dir dringend empfehlen, Dich auch mit der Materie des Bauens selbst intensiv zu beschäftigen. (Ist auch kein Buch mit sieben Siegeln) Das bedeutet zwar, dass Du wie Dein Architekt oder Supervisor alles selbst begutachten, hinterfragen und werten musst

Genauso werde ich das machen. In 5 Monaten werde ich bestimmt ein (kleiner) Baufachmann sein. Beim nächsten Haus/Projekt werde ich dann viel mehr wissen (auch wenn ich dann nur andere Leute berate).

Zitat von Wol23

Molchzar hat nicht ganz recht: Filipino bauen keine Flachdächer!
...ich habe von 'Filinvest' einen Fertighaus-Flachdach-Bungalow, bei dem das Dach komplett aus Beton gefertigt ist und gleichzeitig als Dachterasse dient.

In Deutschland gibt es sogar sowas - aber ist das typisch für eine deutsche Landschaft ?

Zitat von der-wassermann

Die größten Probleme könnten auftauchen durch deine Erbsebzählerei ( ist nicht negativ gemeint).
Wer aber am liebsten jedes Sandhorn einzeln zählen will sollte nicht in einem Land wie den Philip. bauen.
Meine Meinung. Du reibst dich dabei auf und holst dir graue Haare.

Erbsenzählerei !

Mein Motto ist: der Contractor darf mich ruhig im "Kleinen" betrügen (das macht ihn glücklich und verbessert das Klima) und "overchargen". Bei bedeutenden Materialien erlaube ich ihm das nicht. Es geht um die Vermeidung von signifikanten "hidden profits".

Die entscheidenden Materialien (weil sie mehr als 50 % der Materialkosten ausmachen ) sind

Zement ( ca. 1900 bags) - 437.000 P ohne Labor,profit,retention
Gravel (ca. 130 cbm) 117.000 P Ohne Labor,profit, retention - "
Sand (ca. 80 cbm) 56.000 P ohne Labor, profit, retention
DSB 10,12,16 mm ( 1100,550,550) 390.000 P ohne Labor,profit, retention

Es geht also um 1.000.000 Pesos (ohne Labor,profit, retention)

Also wirklich NUR Erbsenzählerei ???????????????????????????????

Allein bei den DSB (bei mir sollen 2200 lenghts eingebaut werden) macht das schon 20 - 30 % der Materialkosten aus. Natürlich (trotz offen geäußerter Zweifel an der im Kostenvoranschlag benannten Menge) möchte ich die "Stahlbewehrung" optimal gestalten (will daran absolut nicht sparen) - aber der Contractor hat die Menge in seinem Kostenvoranschlag zu hoch angesetzt (mindestens 400 -500 zu hoch). Deshalb habe ich ja einen Passus im Vertrag, das der "Überschuß" (der mit Sicherheit entstehen wird) dann für die 120 Meter perimeter walls , eine Garage und ein kleines weiteres Gebäude benutzt werden muss (dann aber KOSTENNEUTRAL - also ohne Labor, profit und retention). Jetzt muss ich das natürlich auch kontrollieren.

Es geht allein bei den DSB nicht nur um 20000 Pesos (darauf würde ich scheißen), sondern um (einschl. Labor,Profit und Retention) um 130000 - 150000 Pesos. Auch die Menge des Zements wurde zu hoch angesetzt (war verhandlungstechnisch nicht reduzierbar), wahrscheinlich um 300 - 400 bags. Auch hier greift mein o.g. Passus

Kurzum: es geht nicht um Erbsen - oder peanuts !

Es geht um mehrere Hunderttausende Pesos.

Zitat von Sunnyenergy

Man könnte von vorn herein einplanen, ein paar Dinge mit allfälligem Überschuss zu bauen - also erst mal aus dem Angebot raus zu lassen - statt mit den Leuten zu diskutieren wie viel Material nötig ist.

Genau - das war (ist) die Idee. Ab einem bestimmten Punkt kommst du bei Verhandlungen nicht mehr weiter. Die sind davon überzeugt, das sie richtig liegen, obwohl es dafür keinerlei (mathematische) Anhaltspunkte gibt.

Schlag die Leute mit ihren eigenen Waffen - aber trotzdem werden sie daraus keine Konsequenzen ziehen (etwas lernen ....)

Hier jetzt mal wieder ein paar Informationen, was sich so an der FUNNY Bau"front" tut.

Wie ist es Erbsenzaehler Molchzar weiter ergangen ?

Wie es halt mal so ist: selbst ein gut durchdachtes und "wissenschaftlich" aufgebautes System muss auf den Philippinen an seine Grenzen stoßen.

Der Contractor hält sich noch immer nicht an seine Dokumentations- und Informationspflichten. So werde ich beispielsweise nicht vorher über Lieferungen informiert und muss dann später mehr schlecht als recht die Quantitäten checken. So bezweifele ich, das beispielsweise die verbal angegebenen Menge für die angelieferten DSB korrekt ist. Rechnungen wurden mir noch nicht gezeigt (übergeben) usw.

Des weiteren habe ich festgestellt, das Preise manipuliert wurden. So entspricht der angegebene unit price für DSB nicht dem true (real) price. Mit diesem Fakt habe ich den CONTRACTOR auf "gute deutsche Art" (also konflktbereit) konfrontiert. Da gab es schon massive Worte. Einige meiner Aussagen dürften hier auf dem Index stehen. Die Reaktion war natürlich typisch: erst abstreiten mit Argumenten wie: wir verwenden nur high quality und mein Preis sei der für Substandard. Auch als ich darauf verwies, das ich meine Preise von ihrem Supplier hatte, wieder der gleiche Schwachsinn - aber meine knallharte Gangart "erzeugte" dann letztlich die Bereitschaft, den Kostenvoranschlag zu ändern.

Frage, die mich als Hobbypsychologen beschäftigt: wie kann ein Contractor so blöd sein, dass er trotz wochenlanger Verhandlungen (bei dem ich dem Civil Engineer diverse Kalkulationsfehler nachwies und meine Kompetenzen aufzeigte; 80 % des Vertragstextes einschl. aller "Sicherheitsklauseln" eigenhändig abfasste) trotzdem so einen "durchsichtigen" Scheiß macht - wie dumm (ignorant) muss man sein, davon auszugehen, ich würde das nicht merken.

Das Vertrauen ist hin ....und ich werde den Contractor wohl entlassen. Ich habe ihm schon zwei Warning letters übergeben. iIn der zweiten Warnung ist bereits klar formuliert, das nach der dritten Warnung die fristlose Kündigung erfolgt (Breech of contract).

Da ich natürlich (ist hier so üblich) zu Beginn bereits in Vorleistungen gehen musste, kann ich jetzt nicht einfach UNVERZÜGLICH Konsequenzen ziehen. Erst einmal müssen die Beträge "abgearbeitet" werden, sonst laufe ich unnötigerweise meiner Vorkasse hinterher. Wenn Vorauszahlung und Leistung (Material und Arbeit) in Balance sind, trenne ich mich vom Contractor.

Jetzt auch mal was positives:

der Foreman und auch die Arbeiter machen einen guten Job. Da sitzt niemand nutzlos herum. Der Foreman hat alles im Griff. Ich verhalte mich aber auch den Arbeitern gegenüber sehr zuvorkommend. Ich stelle regelmäßig Trinkwasser zur Verfügung, bringe Snacks mit und 1-2 mal die Woche gibt es ein Mittagessen für die 10 - 12 Leute. Das ist mir wichtig, einmal weil die Leute einen harten Job machen (bei dieser Affenhitze um die Mittagszeit) und sie auf der anderen Seite auch leistungsbereit sind.

Ich beabsichtige ,den Foreman und seine Crew danach weiterzubeschäftigen unter der Aufsicht meines Supervising Architect. Den Einkauf werde ich dann selbst koordinieren und mich dabei von einer anderen (noch einzustellenden) Person unterstützen lassen.

There is a lot of fun in the Philippines.

Möchte diesen Spruch abwandeln :

There is a lot of BAD (sometimes also GOOD) FUN IN THE PHILIPPINES WHILE CONSTRUCTING A HOUSE

Kurzum: es wird hier nie langweilig. Ich bin gerade dabei, einen neuen Kostenvoranschlag zu machen (nur mit true prices) und ich übergebe morgen dem Contractor die beiden WARNING LETTERS. Der erste bemängelt die Nichteinhaltung des Vertrages bzgl. Informations- und Dokumentationspflichten. Der zweite bezieht sich auf die Preismanipulationen bei einzelnen unit prices.

Zitat von Digger

Warum dein Contractor so naiv ist??? Ganz einfach -den Filipinos fehlt das abstrakte Denkvermögen-sie können sich nicht vorstellen, dass sich da jetzt jemand hinsetzt und das alles nachrechnen kann.Mein Architekt war genauso- der hat nach dem dritten überhöhten Angebot immer noch nicht gecheckt, dass er es mit einem zumindest gleichwertigen Gegner zu tun hat.

Wohl wahr ! Es muss aber noch etwas anderes dahinterstecken ? Es scheint da "kulturelle Prägungen" zu geben, die dann bei dem meisten ein solches Verhalten bedingen .
Und damit muss man dann auch noch "taktisch klug" umgehen, denn man muss einen GESICHTSVERLUST um jeden Preis vermeiden.

Ein kulturbedingtes Phänomen, das uns (zumindestens den meisten) Deutschen unbekannt ist.

Alles weitere dann ab dem 19.12. per PN.

Ich hatte ja hier bereits mitgeteilt, das es "Probleme" mit dem Contractor gibt, weil er versucht "hidden" Profits durchzusetzen.

Am sinnvollsten wäre es, sich sofort zu trennen - wobei dann der GESICHTSVERLUST des contractors ernste Folgen haben kann (Messer in die Weichteile etc) und (bin nicht übermäßig ängstlich) viel wichtiger: ich muss da finanziell günstig rauskommen. Da Vorkasse bei Vertragsabschluss üblich (unvermeidbar) ist, muss ja erst einmal die Vorkasse "abgearbeitet" werden.

Das setzt taktisches Vorgehen voraus. Psychologisch kluges Verhalten (Berücksichtigung der philippinischen Kultur) ist angesagt.

Heute findet ein erneutes Meeting statt. Ich bin gut vorbereitet und habe mir eine kluge Strategie überlegt. In den nächsten Tagen werde ich dann darüber berichten.

THERE IS A LOT OF FUN IN THE PHILIPPINES.

Zitat von sts

tipp referenzobjekte zeigen lassen.

Sts, habe ich doch gesehen. Es geht ja hier nicht um die Qualität, sondern ums Betrügen. Und ich bezweifele das andere das so einfach durchschauen können. Wer Quantität, Qualität und Preise nicht kennt und den Contractor loswerkeln lässt, wird dann halt beschissen.

Werde hier weiter berichten.