Land Title verschwunden - wie vorgehen

    Wir hatten vor ein paar Jahren ein Grundstück am Meer erworben.
    Diese Grundstück war Teil eines neu getitelten Grundstücks, einer so genannten Accreation (Schwemmland).
    Dieses Grundstück durfte damals noch nicht weiterverkauft bzw. untereilt werden, wegen der 5 Jahre dauernden Sperrfrist.


    Wir haben zu diesem Grundstück sowohl den "Deed of absolute sale", eine Kopie des Titels des gesammten Grundstücks und die Originale der Banktransaktionen.
    Nun ist die Sperrfrist abgelaufen und wir wollten beim Grundbuchamt (Registry of Deeds) den neuen Titel für unser Teil-Grundstück beantragen.


    Das Problem:
    Das Grundbuchamt verlangt von uns den Originaltitel, welcher beide Teilgrundstücke umfasst. Die Kopie wird nicht anerkannt, die Verträge genügen nicht.
    In der Zwischenzeit ist aber der Inhaber des Titels verstorben und niemand von den Nachkommen/Erben weiss etwas von diesem Papier.


    Die Frage:
    Weiss jemand von euch, wie in einem solchen Fall vorzugehen ist?


    Unser Anwalt, welcher als Notary Public, seinerzeit die Verträge ausgearbeitet und notariell zertifiziert hatte, meint,
    dass wir diesen Titel gar nicht benötigen würden. (Meine Meinung: Komischer Kauz :blöd )
    Wir haben vor, dieses Grundstück in absehbarer Zeit zu verkaufen. Ohne Titel verkaufen ist extrem schwierig bis unmöglich.


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    Du willst ein Stück Land teilen, bist aber nicht der Besitzer des Titels ?
    Wird nichts.
    Nur der Besitzer des Titels kann eine Teilung und damit eine Neuanfertigung von Titeln in die Wege leiten.
    Da dieser verstorben ist, ist es Sache der Erben.
    Auch wenn das orig. Papier nicht auffindbar ist, können sie ein avidavit of loss machen, oder, falls die cityhall schon auf elektronische Titel umgestellt hat, einfach eine true certified copy anfordern.


    Wem gehört denn der andere Teil des Grundstücks ?


    McTan

    @ McTan:
    Finanziell gesehen ist meine Partnerin zu etwa 48% Besitzerin des Landes.
    Der Titel lautet auf den "Strohmann" des verstorbenen "finanziellen" Besitzeres.
    Der finanzielle Besitzer ist tot.
    Zwischen dem Strohmann und meiner Partnerin existiert ein rechtsgültiger Vertrag.
    "Deed of absolute sale" mit Koordinaten und Fläche.


    Der Titel ist unauffindbar.
    Der "Strohmann" hat zu viele Grundstücke und will sich nich äussern. Weil er gegen
    das Gesetz bezüglich Landownership verstossen würde.


    It's complicated, it's Philippines.


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    PS: Vielleicht sollten wir über PN kommunizieren. was meinst du?

    Also, wenn ich das richtige sehe, lebt der im Titel Genannte und es besteht mit ihm ein deed of sale ?
    In dem deed sollte eigentlich drinstehen, wie bez. des Titels und einer Teilung zu verfahren ist, und wann.
    Aber auch, wenn da nichts steht, hat deine Frau ein Recht auf Teilung zum Zwecke der Erstellung eines eigenen Titels.
    Weigert sich der Verkäufer, hilft nur klagen, bzw. zuerst mal die Androhung einer Klage, oder ein Rückverkauf.
    Der Verstorbene ist für die Angelegenheit nicht von Bedeutung.


    PN : gern, aber da kann ich auch nicht mehr zu sagen und evtl. interessiert es auch andere.



    McTan

    Zitat von McTan

    Also, wenn ich das richtige sehe, lebt der im Titel Genannte und es besteht mit ihm ein deed of sale ?
    In dem deed sollte eigentlich drinstehen, wie bez. des Titels und einer Teilung zu verfahren ist, und wann.
    Aber auch, wenn da nichts steht, hat deine Frau ein Recht auf Teilung zum Zwecke der Erstellung eines eigenen Titels.

    Genau so.

    Zitat von McTan

    Weigert sich der Verkäufer, hilft nur klagen, bzw. zuerst mal die Androhung einer Klage, oder ein Rückverkauf.

    Da liegt das Problem.

    • Wo einklagen? Welche Instanz? Barangay Captain, Municipality oder Provinz?
    • Welches juristische Vergehen einklagen?
    • Wer übernimmt meine Anwaltskosten?


    Irgendwie stinkt es mir grauenhaft. Ich hatte Pinoy Gerichte als vereidigter Überstzer erlebt.
    Für den Titel Besitzer kann es dann wirklich schlimm stehen.
    Und ja, sein Bruder ist mein Nachbar. Das könnte dann sehr unangenehme Flogen haben.


    Auch kann ich mich an "Molchzar" hier erinnern...
    Wir versuchen es jetzt noch ein letztes Mal gütlich zu regeln.
    Ich werde später darüber berichten. Bitte Daumen drücken.


    - followyou -

    Zitat von followyou


    Wo einklagen? Welche Instanz? Barangay Captain, Municipality oder Provinz?
    Welches juristische Vergehen einklagen?
    Wer übernimmt meine Anwaltskosten?


    Natürlich solltest du zuerst mal das persönliche Gespräch suchen und dabei deinen Standpunkt verdeutlichen, aber auch gleich klar machen, dass du gewillt bist das durchzuziehen.
    Freundlich aber bestimmt.
    Wenn das nicht fruchtet, zuerst zum Barangay.
    Kein juristisches Vergehen, sondern die Teilung des Lots zum Zwecke der Titelerteilung einfordern.
    Die Kosten übernimmst du.


    Zitat von spice_snow

    die letzte aufgabe nachdem man den Titel hat ist diesen zu registrieren ! Erst dann ist dieser auch sicher .


    Das ist missverständlich ausgedrückt.
    Das "Haben" eines Titels, also des Stückes Papier ist sinnlos, wenn da nicht der gewünschte Name drauf steht.
    Logisch, dass man mit dem Titel zur Anfertigung eines Neuen zum register of deeds marschiert. Ansonsten hat man eben nur ein Stück Papier.


    Das Problem in diesem Fall ist aber, dass es einen "mastertitle" gibt, der geteilt werden muss.
    Die Herausgabe des Titels zu fordern ist daher gewagt.


    Der normale Vorgang wäre, dass der Besitzer des "großen" Titels, diesen subdivided, also mehrere kleine Titel erhält, die er dann den Käufern aushändigt.
    Übliche Probleme dabei sind :
    Mastertitel ist auf andere Personen registiert
    Geld für die Teilungskosten wird nicht aufgebracht
    Jahressteuern für das Land sind nicht bezahlt
    Capital gain tax kann/wird nicht bezahlt bei der BIR (zwingend zur Erlangung eines Subtitels)
    Teile des Lot sind mehrfach verkauft mit deed of sale (kriminelle Handlung)



    McTan

    Zitat von McTan

    Übliche Probleme dabei sind :
    Mastertitel ist auf andere Personen registiert
    Geld für die Teilungskosten wird nicht aufgebracht
    Jahressteuern für das Land sind nicht bezahlt
    Capital gain tax kann/wird nicht bezahlt bei der BIR (zwingend zur Erlangung eines Subtitels)
    Teile des Lot sind mehrfach verkauft mit deed of sale (kriminelle Handlung)

    Besten Dank an Mc Tan. Die Checklist entspricht meinem Verständnis.
    - Der Original Titel lautet nach meinem Wissen auf den heutigen Besitzer. Zu Prüfen!
    - Teilungskosten: Peanuts.
    - Meine Partnerin bezahlt schon die Grundstückssteuer (1)
    - Capital gain tax wurde schon vor 8 Jahren bezahlt.
    - Der letzte Punkt ist unklar und verlangt nach Informationen.


    (1) Das ist ja das verrückte hier in Camiguin, um nicht zu sagen in den Philippinen.
    Auf dem Steueramt ist das Grundstück schon auf den Namen meiner Partnerin eingetragen und wir bezahlen die jährlichen Steuern.
    Aber weder das Büro des Assessors noch das Grundbuchamt haben die Information bezüglich des oder der Titel.


    Diese Zettel-Wirtschaft hier kann einen wirklich verrückt machen.
    Im "Registery of Deeds" werben sie miitels Tarp für die elektronische Registrierung. Daneben fallen Dokumenteberge wie der schiefe Turm in Pisa.
    Die Einschätzung des Assessors war auf der Rückseite seiner Spesenabrechnung gedruckt.
    Die 3. Welt lässt grüssen.


    Die E-Mail Adresse des ehemaligen Besitzers ist nicht mehr gültig. (Hotmail von damals).
    Ich habe aber immer noch einen Kontakt zu jemandem, der die Post- und Emailadresse haben sollte. Heute angeschrieben.


    Wir haben heute beschlossen dem ehemaligen Besitzer / Strohmann eine Frist bis Ende Februar zu setzen.
    Wir hoffen, ihn entweder postalisch oder via E-Mail in den nächsten Tagen erreichen zu können.
    Falls nicht, geht die Sache zum Barangay Captain. Dann soll er den Empfänger finden. Next year, maybe.


    Danke auch an "Saint Martin", wir sind ja im November:

    Zitat von Martin66

    Jo, werd i!
    Ich würde als erster mal mit dem Barangay Captain reden.
    Uf schwizerdütsch, dä Dienschtweg ihalte!

    Dienschtwäg gits nur i de Schwyz und au dete grotisch z'Bärn an en Mur.


    Und wie geschrieben, ich werde hoffentlich über das Resultat bald hier schreiben können.
    Immer =) und :D und falls notwendig :P


    - followyou -

    Zitat von followyou

    Capital gain tax wurde schon vor 8 Jahren bezahlt.


    Das ist mir nun nicht so ganz verständlich.
    Welche genau ?
    Die für das Teilstück ?
    Das ginge nur, wenn die Teilung komplett abgeschlossen wäre und wird eigentlich ummittelbar vor Beantragung des neuen (Teil-) Titels gemacht.
    Die Papiere dazu sind unbedingt nötig für einen neuen Titel und beinhalten eine true certified copy des Gesamttitels.
    Also musste dieser dafür vorhanden gewesen sein.


    M.M. müsste jetzt der Titelbesitzer, also der eingetragene Eigentümer, eine Verlustmeldung machen. Damit sollte ein neuer Gesamttitel zu erreichen sein, der dann geteilt werden kann.
    In Lapu-Lapu gibt es gar keine Titel mehr auf Papier. Seit ein paar Jahren schon werden alle Titel in der EDV gespeichert und nur noch true certified copies ausgegeben. Sinnvoll.


    Wir sind auch immer noch dabei einen Titel zu teilen. In Erwartung typischer phil Komplikationen, habe ich den gesamten Vorgang auf den Käufer des größten Teilstückes abgewälzt.
    Eine gute Entscheidung, denn der Vorgang dauert nun schon ca. 1,5 Jahre.
    Und das im relativ fortschrittlichen Lapu2x . :mauer
    wie gut, dass alles vollständig bezahlt ist.


    McTan

    Zitat von McTan

    Das ist mir nun nicht so ganz verständlich.
    Welche genau ?
    Die für das Teilstück ?
    Das ginge nur, wenn die Teilung komplett abgeschlossen wäre und wird eigentlich ummittelbar vor Beantragung des neuen (Teil-) Titels gemacht.
    Die Papiere dazu sind unbedingt nötig für einen neuen Titel und beinhalten eine true certified copy des Gesamttitels.
    Also musste dieser dafür vorhanden gewesen sein.

    Damals war der Gesamttitel noch vorhanden.


    Mitlerweile haben wir den potentiellen Inhaber des Gesamttitels ausfindig gemacht.
    Die E-Mail Adresse scheint aber nicht mehr zu funktionieren. Es war eine hotmail.com Adresse.
    Wir haben den Brief per Philpost "registered with answer" zugestellt. Bis jetzt (10 Tage) noch keine Antwort oder Zustellbescheinigung.
    Sieht stark nach "Next Year maybe" aus. ;)


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    Nur nicht aufgeben, immer dran bleiben war unsere Devise.
    Ein Anwalt hatte uns offeriert, den Titel wieder auzutreiben. 25,000 Pisos only.
    Wir hatten dankend abgelehnt.


    Wir hielten einfach die Ohren und Augen offen und übten uns in Geduld.
    Den offiziellen Besitzer des Grundstücks (Pinoy Strohmann) trafen wir nach einiger Zeit.
    Die ganze Sache interessierte ihn nicht mehr. Bei der Verteilung des Erbes war er leer
    ausgegangen und hatte nur Probleme gehabt mit all den Grundstücken, welche in
    seinem Namen gehandelt worden waren. Eigentlich ein lieber, anständiger Mann.


    Durch eine Indiskretion, ob gewollt oder zufällig, erfuhren wir, dass es einige grobe
    Streitereien zwischen dem Testamentsvollstrecker und dem lokalen Stiftungsbeauftragten gab.
    Beides sind Schweizer - honi soit qui mal y pense.


    In der Stiftung gärte es und tut es immer noch. Jeder möchte noch ein bisschen mehr vom Kuchen.
    Jedenfalls hat uns dann vor etwa einem Monat der Buchhalter des Stiftungsrates den entscheidenden
    Hinweis gegeben. Er hatte "unseren" Titel beim lokalen Stiftungsbeauftragten gesehen, dachte aber,
    dass der Titel bei dessen Anwalt deponiert war.


    Der Anwalt war dann sichtlich verlegen, als wir ihn freundlich nach dem Titel fragten. Etwa eine Stunde
    später rief uns dann der lokale Stiftungsbeauftragte an und wollte uns treffen. Beim Treffen in einer
    Pizzeria, lag dann auch der Titel auf dem Tisch.


    Am nächsten Morgen hatten wir den Titel in unseren Händen. Endlich fühlen wir uns frei, zu tun und zu
    lassen, was wir wollen.


    * * *


    Gelernt:
    Auf die philippinische Justiz, falls so etwas wirklich existiert, ist kein Verlass.
    Es gibt saubere Barangay Captains, welche nicht korrupt sind und effektiv helfen wollen und helfen können.
    Bei Grundstückskäufen und Verkäufen immer alles 10 mal prüfen und Expertisen einholen.
    Den ersten, welchen ihr nicht trauen solltet, sind eure Landsleute.
    Für die Schweizer hier im Forum: Vertraut dem ehemaligen SRF und Blick Reporter nicht. Auch wenn er jetzt
    für die DEZA arbeitet. Der Kerl hat lügen gelernt.


    Und jetzt?
    Wir haben jetzt nicht nur den Titel unseres Strandgrundstücks, sondern auch jenes unseres Nachbarn.
    Die Grundstücke wurden offiziell nie geteilt. Eine private "Survey" existiert. Der auf dem Titel eingetragene
    Besitzer ist an der ganzen Sache überhaupt nicht mehr interessiert. Jetzt wird's nochmal lustig.


    Die Handänderungssteuer wurde schon 2009 beim BIR bezahlt. Die Eigentumssteuer (Province/Municipality) wurde
    von uns seit 2009 bezahlt. Laut Barangay Captain sollten wir nun beim DENR die Clearance beantragen und dann
    beim Grundbuchamt (Registery of Deeds) die Besitzübertragung mit einem neuen Titel erhalten.


    Ich möchte hier Mc Tan für die Denkanstösse danken.
    It's more fun, but sometimes more complicated in the Pilipines.


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