Usufructuary Agreement

eine meinung habe , aber 1. wird sie dir nicht schmecken und so denke ist es besser wenn du 2. deine fragestellungen an anwälte in den philippinen etwas änderst .

zb . wie schmeiß ich meinen (ex) partner wieder raus wenns nach jahren nicht mehr weitergeht mit der beziehung ?

welches dauerwohnrecht hat meine partnerin nach einer trennung ?

was mache ich wenn ich nach der trennung nach hause komm und ein guard (oder ähnliches) steht da und läßt mich nicht mehr rein ?

welche folgen haben blotter in der barangay wenn eine clearance in zusammenhang mit (d) einem rausschmiss von der emi angefordert wird ? usw. usw.

etwas einfacher wird es bei gemeinsamen kindern , das thema heirat lassen wir mal aussen vor .

zeit ist hier keine konstante sondern eine variable

Da verbergen sich 2 Haken in dieser Konstellation. "Irrevocable" und "absolute" Power of Attorney, beides rechtlich nicht anerkannt a.) "absolute ", da Du Auslaender bist and b.) unwiderruflich rechtlich nicht geht. Falls Deine Freundin Dich nicht mehr mag, hast Du wenig in der Hand.

Der Ansatz ist allerdings nicht ganz verkehrt. Stelle Dir folgende Fragen und finde die Antworten dazu:

1. Wie komme ich wieder an mein Geld falls es zu Schwierigkeiten kommen sollte?

2. Wie kann ich verhindern, dass das Grundstueck ohne mein Wissen verkauft wird?

3. Was passiert sollte meine Treuhaenderin versterben?

Mach Dir Gedanken darueber wie Du die Rechte ueber das Grundstueck erwerben kannst ohne das Grundstueck zu besitzen. Wenn Du dafuer eine Loesung gefunden hast, bist fast einem sicheren Hafen.

Man kann es drehen und wenden so lange man will, im Endeffekt ist man immer auf die Ehrlichkeit eines Lokalen angewiesen. Rechtlich abgesichert ist gut, aber diese schuetzen nur bedingt gegen kriminelle Elemente.

Zitat von inexile

Da verbergen sich 2 Haken in dieser Konstellation. "Irrevocable" und "absolute" Power of Attorney, beides rechtlich nicht anerkannt a.) "absolute ", da Du Auslaender bist and b.) unwiderruflich rechtlich nicht geht. Falls Deine Freundin Dich nicht mehr mag, hast Du wenig in der Hand.

Hmmm ... da bin ich mir nicht so sicher ...

Ich dachte, dass eine SPA (Special Power of Attorney), bzw jede Art von Vollmacht, einer Person, unabhängig von der Nationalität, gegeben werden kann.

Zum Thema "Irrevocable Special Power of Attorney" würde ich nach Supreme Court Entscheidungen suchen und dem Anwalt vorlegen um dessen Meinung dazu zu hören, da dies ggf als "contrary to law and public policy" angesehen werden kann.

Eine Google Suche nach "irrevocable special power of attorney contrary to law and public policy" sollte entsprechende Entscheidungen auflisten.

Viel Erfolg bei weiteren Gesprächen mit dem Anwalt

wuenscht

Sackgesicht

PS: Am besten nicht auf Forumsmeinungen verlassen, sondern nur als Denkanstoss bei Anwaltsgesprächen verwenden.

Zitat von dottore

Letzteres ermächtigt mich "to administer, sell, encumber, donate and dispose the subject house and lot to any other person during (my) lifetime".

ich bin kein Anwalt halte aber die gesamten Vereinbarungen eindeutig mit dem Anti Dummy Gesetz in erheblichem Konflikt. Wenn Du berechtigt bist das Land zu verkaufen oder zu verschenken dann bist Du de facto der Eigentümer was Du nicht sein darfst.

LG Carabao

Zitat von Carabao

Wenn Du berechtigt bist das Land zu verkaufen oder zu verschenken dann bist Du de facto der Eigentümer was Du nicht sein darfst.

Hmmm ... Eigentlich nicht. (zumindest nach meiner Ansicht)

Durch die SPA oder hier auch "General Power of Attorney" genant, übergibt die Freundin ihm die Vollmacht z.B. in ihrem Namen Verträge zu unterzeichnen.

Ein übliches Verfahren, wenn sich z.B. die Freundin im Ausland aufhalten und jemand in ihrem Namen unterzeichnen sollte.

Die Freundin bleibt weiterhin Eigentümerin.

Durch den Darlehensvertrag entsteht eigentlich keine Situation, welche dem Anti-Dummy Gesetz entspricht. Die Freundin hat mit ihrem (geborgten) Geld das Grundstück erworben.

The usufructuary agreement wird hier oft mit jemandem auf bestimmte Zeit geschlossen um z.B. Reis anzubauen. Die Erträge werden dann normalerweise zwischen den 2 Parteien geteilt. Hier verstehe ich es, dass die Landnutzung als Darlehensrückzahlung eingesetzt wird.

Letztendlich bleibt die Freundin Eigentümerin, selbst nach Ablauf der zeitlichen Vereinbarung (Ableben des Darlehensgebers) der Vereinbarung.

Beispiel mit Problemen eines usufructuary agreements:

In einem aktuellen Fall eines Bekannten gibt es durch ein usufructuary agreement ein Problem der Veräußerung. Seine Frau hat über das gemeinsame Reisfeld einen usufructuary agreement mit einem "Reis-Bebauer" abgeschlossen, der allerdings alle Erträge fuer sich einbehalten hat. Nachdem sich die Ehefrau nach USA abgesetzt hat, wurde das Reisfeld auf die (philippinischen) Kinder überschrieben. Nun sollte der "Reis-Bebauer" entsorgt, bzw Erträge fuer die Kinder eingefordert werden ...

Schwer den "Reis-Bebauer" los zu werden, da noch immer das agreement mit der Vorbesitzerin läuft --> Nervenaufreibender Rechtsstreit mit wahnwitzigen Klauseln, die weder logisch noch erklärbar sind ... "Only in the Philippines"

Problematisch ist eher die von inexile angesprochenen "irrevocable" Vollmacht, welche ggf laut einigen Supreme Court Entscheidungen angefochten werden kann.

Aber auch hier, nur eine persönliche Meinung ohne irgendwelchen Anspruch ...

Sackgesicht

Zitat von Sackgesicht

Nervenaufreibender Rechtsstreit mit wahnwitzigen Klauseln, die weder logisch noch erklärbar sind ... "Only in the Philippines"

Genau aus diesem Grunde würde ich es nicht so machen wie vom Threadstarter vorgeschlagen.

Eine ausländische Finanzierung im Zusammenhang mit einem contract of lease plus noch eine Generalvollmacht oben drauf mit der ein Ausländer mit dem Grundstück alles machen kann was er will halte ich für too much.

Jeder Richter wird sofort erkennen worum es da ging. Recht hätte er ja auch. 😊

Vor allem wenn da auch noch die Aussage des Ex Filipina gf dazu kommt die den ganzen Werdegang der vertraglichen Vereinbarungen schildert.

Anstatt der Power of Attorney und dem Darlehensvertrag mit der Freundin würde ich besser einen festen niedrigen, aber nicht zu niedrigen, Kaufpreis in den Vertrag hineinschreiben lassen zu dem der Foreigner das gemietete Grundstück während der Leasing Laufzeit selber kaufen kann sollte sich die Gesetzeslage zu Gunsten von Ausländern aendern oder dass er ein Person benennen kann welche das Grundstück zu diesem festgelegten Kaufpreis erwirbt und dies in den Titel eintragen lassen. Damit wäre er zu keiner Zeit auch nicht de facto Eigentümer.

Das mildert im Falle einer Trennung auch die Energie ab welche eine Ex in so eine gerichtliche Auseinandersetziung stecken könnte wenn sie befürchten muss leer auszugehen. Dann zahlt er ihr halt den festgelegten Kaufpreis noch sozusagen als „Trennungsgeld“ und alle sind zufrieden.

Denn vor Gericht kann einem, wie Du auch sinngemäß geschrieben hast, alles passieren.

Auch hier: nur meine persönliche Meinung

LG Carabao

Sackgesicht und alle

Mal anders herum gefragt.

Wenn ein Bekannter um Rat bittet weil ihm von einem Foreigner ein Grundstück mit den oben erwähnten Dokumenten zum Beweis seiner Handlungsvollmacht angeboten wird und dieser alleine alle Unterschriften zur Eigentumsübertragung leistet würdest Du empfehlen Geld dafür auf den Tisch zu legen?

LG Carabao

Zitat von Carabao

würdest Du empfehlen Geld dafür auf den Tisch zu legen?

Passt zwar nicht zum Thema, da dieses noch einen weiteren Level an Komplexität dazu fügt (Verkauf an Dritte), aber meine Antwort wäre

(ohne die Betreffenden zu kennen, sowie ohne Wissen wer es eigentlich kauft, bzw dessen Frau/Freundin etc, sowie ohne Einschätzung des Risikos, sprich eventl. Superschnäppchen)

--> "Nein".

Begruendung:

Ein "irrevocable" Power of Attorney kann unter Umstaenden auf RTC (Regional Trial Court) Ebene als ungültig erklaert werden und dann den ganzen Verkauf in Frage stellen. Hängt natürlich von den Beteiligen ab.

Dazu ein realer Fall --> siehe hier

"On June 15, 2006, the RTC of Muntinlupa City, Branch 203 rendered a Summary Judgment annulling the Irrevocable Power of Attorney for being contrary to law and public policy."

Das es ebenso andere Entscheidungen gibt, bei denen entschieden wurde, dass die irrevocable SPA nicht widerrufen werden kann, ändert an der Sache nichts, da die Möglichkeit eines jahrelangen Streites ins Haus stehen kann (Court of Appeals / Supreme Court), aber nicht muss.

Allerdings lässt sich der Fall auch leicht abändern, wenn man einfach zur Eigentuemerin geht und dort direkt abschliesst (unter Voraussetzung der Papierkram geht in Ordnung).

Dann waere die Antwort --> "Ja".

Daher schwer eine eindeutige Antwort zu geben ohne weitere angesprochene Parameter einzubeziehen.

Schoenen Abend

aus Manila.

Sackgesicht

Zitat von Sackgesicht

Allerdings lässt sich der Fall auch leicht abändern, wenn man einfach zur Eigentuemerin geht und dort direkt abschliesst (unter Voraussetzung der Papierkram geht in Ordnung).

Sackgesicht

Danke für die Verlinkung der Fallbeispiele.

Nur kann in diesem Fall die Eigentümerin alleine auch nichts machen weil das Grundstück vom Foreigner geleast ist und noch Grundschulden bestehen.

Nehmen wir also den Fall dass sich dottore in 5 Jahren von seiner Freundin trennt, dann all die Dokumente gemäß seines Threadstarts in Händen hält und das Grundstück verkaufen möchte. Er wird dann wohl trotz all der Dokumente nicht darum herum kommen seine Ex mit ins Boot zu holen denn ein guter Attorney der die Interessen von Käufer und Verkäufer gleichermaßen vertritt wird einen Deed of Sale mit Titelübertragumg ohne die zusätzliche Unterschrift der Eigentümerin kaum notarisieren oder zumindest den Käufer ausdrücklich vor den Risiken warnen.

Und die Ex wird dem in aller Regel nur zustimmen wenn Sie daraus auch ihren Anteil erhält.

Somit ist der ausgeklügelte Plan zur eigenen Vemögensabsicherung von dottore im Ernstfall nach meiner Meinung allenfalls bedingt wirksam.

LG Carabao

Zitat von Sackgesicht

Hmmm ... da bin ich mir nicht so sicher ...

Ich dachte, dass eine SPA (Special Power of Attorney), bzw jede Art von Vollmacht, einer Person, unabhängig von der Nationalität, gegeben werden kann.

Ja und Nein, es kommt darauf an was das SPA beabsichtigt. Ein SPA kann nicht dazu dienen, bestehendes Recht zu umgehen.

In dem vom TS dargestellten Szenario soll das SPA ja faktisch das Eigentumsrecht an einen Auslaender abreten. Das ist gesetzlich fraglich. Dazu kommt, dass das Gesamtbild des TS vorgeschlagenem Vorgehen das Anti-dummy Gesetz verletzen koennte. Dies koennte fuer beide Parteien Folgen haben.

Hier eine Supreme Court Urteil von 2016 fuer ein nicht verheiratetes Paar das relavant sein koennte:

http://sc.judiciary.gov.ph/pdf…6/february2016/215014.pdf

Auszug (in englisch) ab Seite 11:

Based on the above-cited constitutional, legal and jurisprudential limitations, the Court finds that the lease contract and the MO A in the

present case are null and void for virtually transferring the reigns of the landto a foreigner.

Das Augenlicht bitte auf die Argumentation der Entscheidung ab Seite 11 als auf den Fall selbst richten. Es geht zwar um die widerrechtliche Vorenthaltung eines Grundstueckes. Die Klage des Auslaenders wurde letztendlich abgewiesen da er, trotz MOA (Memorandum of Agreement) und Pachtvertrag kein Eigentumsrecht ueber das Grundstueck hat, da diese Vereinbahrung als gesetzeswidrig angesehen wurde.

Auch ich bin kein Rechtsanwalt. Bitte meine Meinung mit Vorsicht geniesen

Lieber inexile,

lass uns hier auf die Gültigkeit der SPA konzentrieren

Zitat von inexile

Ja und Nein, es kommt darauf an was das SPA beabsichtigt. Ein SPA kann nicht dazu dienen, bestehendes Recht zu umgehen.

Die SPA umgeht kein Recht, sondern soll nur festlegen, dass jemand anderes fuer den Aussteller unterschreiben darf. Es hindert den Eigentümer ja nicht das Land selbst zu verkaufen.

Der Hinderungsgrund ist die MOA und der Lease Contract und nicht die SPA.

Durch die SPA verliert der Eigentümer nicht das Recht zu verkaufen. Sie kann ja jederzeit selbst einen Vertrag abschliessen.

Zitat von inexile

http://sc.judiciary.gov.ph/pdf…6/february2016/215014.pdf

Auszug (in englisch) ab Seite 11:

Based on the above-cited constitutional, legal and jurisprudential limitations, the Court finds that the lease contract and the MO A in the present case are null and void for virtually transferring the reigns of the landto a foreigner.

Hab das mal kurz überflogen.

In dem vorliegenden Fall geht es um 3 Dokumente
1) Lease Contract

2) MOA

3) SPA

Mittels der SPA wurde das Grundstück erfolgreich auf die neue Freundin übertragen.

Der Italiener hat im RTC und Court of Appeals gewonnen, dann letztendlich im Supreme Court verloren.

Allerdings wird nirgends die SPA als ungültig angesehen.

--> daher gehe ich weiterhin davon aus, dass eine SPA, welche einem Ausländer zum Verkauf gegeben wird rechtskräftig und gültig ist.

Problematisch eher, wie weiter oben beschrieben, ist "irrevocable".

Die Entscheidung geht ueber die illegale Lease Dauer von 2 x 50 Jahre, welche eigentlich 2 x 25 Jahre sein sollte.

Das Konstrukt of MOA and Lease contract wird dort angezweifelt.

Guten Morgen aus Manila,

Sackgesicht

PS: Gutes Fallbeispiel fur den Threadstarter.

Liebes Sackgesicht,

sind wir uns einig, dass:

- Ein SPA zur Ausfuehrung eines Auftrages im Interesse des Ausstellers (darf ein Auslaender, JA)

und

- EIn SPA, dass einem Auslaender das Unterzeichnungsrecht uber ein Objekt einraeumt, ueber diesen, dieser, willkuerlich, unbegrenzt und ohne zeitliche Begrenzung alle Entscheidungsfreiheiten hat (darf ein Auslaender, FRAGLICH)

nicht Eins und das Selbe sind?

Die Ueberpruefbarkeit der Gueltigkeit eines SPA ist nach 5 - 10 Jahren auch nicht mehr gegeben, es sei den, man hat diesen SPA im Grundbuch eintragen lassen oder die Treuhand bestaetigt diesen erneut.

Im Endeffekt muss das Gesamtbild einer Konstallation von Vereinbahrungen, Vertraegen und Authorizationen stimmen. Wenn dieses als gesetzeswidrig angesehen wird, hilft das einzele rechtlich korrekte Dokument auch nicht mehr.

Zitat von dottore

Bisher nicht erwähnt habe ich übrigens eine weitere Klausel, die festlegt, dass nach meinem Ableben meine Freundin, unser gemeinsames Kind hier, sowie mein volljähriges Kind in Deutschland jeweils zu einem Drittel am Wert von Haus und Lot partizipieren sollen.

Es scheint dann wohl in dieser Kanzlei vor allem darum zu gehen rund-um-sorglos Wohlfühlpakete für Foreigner mit Verträgen zu schnüren die im Ernstfall vor Gericht nicht standhalten. Denn bei dieser nun beschriebenen Klausel dürften wir uns wohl alle darüber einig sein dass diese mit dem Gesetz nicht vereinbar ist.

Aber wenn Du in der glücklichen Lage bist ein gemeinsames Kind (Philippinischer Staatsbürger) mit Deiner Freundin zu haben solltest Du darüber nachdenken ob es nicht mehr Sinn macht das Grundstück auf den Namen des Kindes schreiben zu lassen und es von Eurem Kind zu leasen.

Hätte allerdings den Nachteil dass Du es bis zu dessen Volljährigkeit nicht verkaufen kannst.

Wenn Du Dein volljähriges Kind in Deutschlsnd auch partizipieren lassen möchtest könntest Du zur Fairness z.B. das Gebaeude auf dessen Namen erstellen lassen und es dann ebenfalls langfristig selber leasen.

Bleibt dann alles in der Familie

LG Carabao

Lieber dottore,

Zitat von dottore

Ich werde jedenfalls die hier vorgetragenen Bedenken meinem Attorney mitteilen und um seine Stellungnahme hierzu bitten.

fuer mich bedenklich innerhalb Deiner Papiere könnte die "irrevocable" SPA sein, die Dich fälschlicherweise an eine "wasserdichte" Lösung glauben laesst. Siehe Posting #9

Zitat von Sackgesicht

"On June 15, 2006, the RTC of Muntinlupa City, Branch 203 rendered a Summary Judgment annulling the Irrevocable Power of Attorney for being contrary to law and public policy."

Abgesichert bist Du durch die legale Mietdauer von 2 x 25 Jahren, aber erlangst niemals (ausgehend von der derzeitigen Rechtslage) das Eigentum an dem Land.

Das Land selbst, kann während der Gültigkeit der SPA von Dir im Namen der Eigentuemerin weiterverkauft werden.

Sollte diese die SPA widerrufen oder eine entsprechende Gültigkeitsfrist ablaufen, kann nur noch von ihr selbst oder einer weiteren Person im Besitz einer gültigen SPA das Grundstück verkauft werden.

Auch gibt es 2 weiter Konstellationen, die mit dem Anwalt besprochen werden sollten:

1) Das frühzeitige Ableben der Freundin und

2) Den Fall, dass die Freundin einen Kredit auf ihr Eigentum nimmt, diesen nicht zurueck zahlt und somit das Grundstück von der Bank zur Versteigerung ausgerufen wird.

Ebenso sollte der Anwalt Dir erklären, dass Klauseln, die der Eigentuemerin das Recht zum Veräußern nehmen, dazu führen koennen, dass Dein MOA als ungültig erklaert werden kann.

Siehe dazu von inexile zitierte Urteil, auf Seite 10:

"In Llantino v. Co Liong Chong, however, the Court clarified that a lease contract in favor of aliens for a reasonable period was valid as long as it did not have any scheme to circumvent the constitutional prohibition, such as depriving the lessors of their right to dispose of the land."

Entsprechender Link des Verweises --> hier

Viel Erfolg beim Anwaltstreffen und

Mahlzeit aus Manila,

Sackgesicht

Zitat von inexile

Im Endeffekt muss das Gesamtbild einer Konstallation von Vereinbahrungen, Vertraegen und Authorizationen stimmen. Wenn dieses als gesetzeswidrig angesehen wird, hilft das einzele rechtlich korrekte Dokument auch nicht mehr.

Volle Zustimmung.

Daher hatte ich in Posting #12 versucht alleinstehend nur auf das SPA einzugehen

Zitat von Sackgesicht

lass uns hier auf die Gültigkeit der SPA konzentrieren

da ich zu dem obigen Kommentar

Zitat von inexile

"Irrevocable" und "absolute" Power of Attorney, beides rechtlich nicht anerkannt a.) "absolute ", da Du Auslaender bist

eine unterschiedliche Meinung habe.

Ich bin der Ansicht, dass eine SPA sehr wohl einem Auslaender gegeben werden kann und dieser dadurch im Namen der Eigentuemerin einen Verkaufsvertrag unterschreiben kann, solange ihm dieses Recht in der SPA zugeteilt wurde.

Einen wundervollen Tag

wuenscht

Sackgesicht

PS: As always, Forumsmeinungen koennen keine Expertenmeinung ersetzen, aber zumindest zu Gedankenanstößen und einer fruchtvollen Diskussion führen.

Zitat von dottore

Lieber Carabao,

danke nochmals für Deinen geschätzten Input.

Zu Deinem letzten Beitrag habe ich noch folgende Fragen:

1) warum genau ist die Klausel zur Aufteilung nach meinem Tod ungültig?

2) kann ich das Grundstück auf den Namen meines unmündigen philippinischen Kindes schreiben, auch wenn wir als Elternpaar nicht verheiratet sind? Und wie würde ich eine Lease-Vereinbarung mit einem unmündigen Kind treffen?

Besten Gruss

d.

Alles anzeigen

Lieber dottore,

Zu 1. : wie genau soll die Klausel nach Deinem Tod aussehen? Ich habe zwischenzeitlich noch einmal darüber nachgedacht und könnte mir einen Fall vorstellen unter dem dies doch gültig wäre. Dann nämlich wenn unabhängig von dem Grundstück Seitens der Frau eine Verbindlichkeit Dir gegenüber besteht welche vererbt wird. Dann könnte in der Tat Dein in Deutschland lebendes Kind anteilige Ansprüche darauf erheben. Keine Anteile an dem Grundstück aber Anteile an der Verbindlichkeit völlig losgelöst von dem Grundstück. In der Praxis dürfte dies aber nur sehr schwer von Deutschland aus durchzusetzen sein.

Zu 2. ich habe es selber so gemacht. Grundstück ehemals von einer Filipina langfristig geleast mit festgelegter Kaufsumme während der gesamten Leasingzeit. Kaufsumme in Titel eintragen lassen. Nach Geburt meines Sohnes habe ich es meinem Sohn geschenkt und die Kaufsumme an die frühere Eigentümerin bezahlt. Alles lief problemlos. Es spielt keine Rolle ob Du verheiratet bist oder nicht. Ich bin es auch nicht. Es ist doch einem Vater nicht verboten seinem minderjährigem Sohn ein Grundstück zu schenken. Die Mutter hat natürlich mitunterschrieben.

LG Carabao

Zitat von dottore

Und wie würde ich eine Lease-Vereinbarung mit einem unmündigen Kind treffen?

ich weiß nicht ob es rechtlich erlaubt ist als Vormund derartige Leasingvertraege über das Eigentum eines Kindes abzuschließen.

Dies ließe sich aber umgehen wenn man im ersten Schritt das Grundstück welches man für das Kind kaufen möchte selber vom Eigentümer least und DANACH den Kauf zu Gunsten des Kindes anschließt. Denn ein neuer Eigentümer muss natürlich alle das Grundstück betreffenden Verträge übernehmen, somit auch den Leasingvertrag zu Deinen Gunsten.

Diese beiden Vertragsschritte kann man in einer einzigen Notarsitzung Zug um Zug abschließen.

LG Carabao