Landkauf für eine fremde Person

Ich habe Fragen zum Gesetz und zu allfälligen Risiken.

Bitte nur sachbezogene Antworten von Personen, die das Gesetz der Philippinen und die Gegebenheiten des Landes kennen.

Ein Amerikaner, der langjähriger Kunde bei der Familie meiner Frau ist, will auf den Philippinen ein Grundstück kaufen.

Da ein Ausländer kein Land auf den Philippinen kaufen darf, fragte er meine Frau, ob sie das Grundstück auf ihren Namen nehmen würde.

Nach seinem Ableben könne sie dieses Grundstück behalten.

Als Schweizer bin ich immer Misstrauisch, wenn es um Geschäfte geht.

Wie seht Ihr die rechtliche Situation?

Bestehen für meine Frau Risiken?

Was ist, wenn der Mann etwas Illegales auf dem Grundstück macht - wird meine Frau in die Sache hineingezogen?

Wenn Ihr denkt, dass sie das Grundstück auf ihren Namen eintragen lassen kann . . .

Was gibt es Rechtliches zu beachten?

Was muss schriftlich festgehalten werden?

Insbesondere, was ist zu beachten, dass sie, nach dem Ableben des Mannes auch Besitzerin des Grundstückes bleibt?

Vor allem, wenn bis dann ein Haus auf dem Grundstück steht?

Zitat von Sackgesicht

Ich gehe nun einfach davon aus, dass der Amerikaner keine (sexuelle) Beziehung mit Deiner Frau pflegt, oder?

Dass hoffe ich doch sehr.

Nein, da gibt es keine Beziehung und wird nichts gepflegt.

Die Familie meiner Frau betreibt ein Geschäft, in dem sie Scooters vermieten, Jeepneytouren und Tourguides anbieten sowie Gästeräume vermieten.

Der Amerikaner ist seit Jahren Kunde bei der Familie.

Seit zwei oder drei Jahren ist er mit einem Girl aus Cebu-City liiert - oder besser gesagt, er war.

Er wollte das Grundstück auf den Namen seiner Freundin eintragen lassen und hat jetzt (zum Glück noch rechtzeitig) festgestellt, dass diese eine Goldgräberin ist.

Ich habe den Amerikaner auch kennengelernt.

Er kennt meine Frau als anständige und ehrliche Person und er kennt uns als Paar.

Deswegen kam ihm die Idee, das Grundstück auf den Namen meiner Frau eintragen zu lassen.

Nach seinem Ableben soll dieses Grundstück als 'Dankeschön' an meine Frau gehen.

Zitat von Sackgesicht

Oftmals tritt dann der Fall ein, dass der Ausländer einen Vollverlust erleidet (meistens bereits vor seinem Ableben).

Ich weiss, dass meine Frau grundsätzlich über dieses Grundstück frei verfügen könnte, da sie ja die rechtmässige Besitzerin wäre.

Oder irre ich mich da?

Da ist auch die Frage, wie kann man das Grundstück für den Amerikaner sichern?

So dass weder meine Frau, noch der Clan darauf zugreifen kann, so lange der Amerikaner noch lebt.

Wie kann man dieses Grundstück für meine Frau sichern?

So dass der Amerikaner es nicht umschreibt oder ein Mitglied des Clans darauf zugreifen kann?

Ich habe schon gehört, dass ein Landtitel 'unrechtmässig' umgeschrieben worden ist, weil jemand von der Amtsstelle mitgeholfen hat.

Zitat von Sackgesicht

Möglichst darauf achten, dass sie jederzeit das Grundstück veräußern kann.

Sollte es mal bei euch in der Kasse brennen, hat sie wenigstens etwas, was sie zu Barem machen kann.

Nun ja, ich würde nie wollen, dass dem Amerikaner das Grundstück vor seinem Ableben weggenommen wird.

So sieht das meine Frau auch.

Zitat von Sackgesicht

Viel Glück mit dem geschenkten Grundstück

wuenscht

Sackgesicht

Danke

Also denkst Du, dass meine Frau das machen kann?

Besteht für sie kein Risiko, wenn der Amerikaner etwas illegas auf dem Grundstück macht?

Zitat von Jüge

So wie ich das betrachte fällt diese Art des Landerwerbs auf den Anwendungsbereich des philippinischen Anti-Dummy Laws Commonwealth Act No. 108, im Mai 1975 geändert durch Presidential Decree No. 716

Nicht erlaubt ist der Landkauf durch einen philippinischen Staatsangehörigen, der das Eigentum zu Gunsten eines Ausländers erwirbt und hält. Dies fällt in den Anwendungsbereich des philippinischen Anti-Dummy Laws (Commonwealth Act No. 108, im Mai 1975 geändert durch Presidential Decree No. 716). Zu den allgemeinen Indizien (Control Test) für eine Stellung als Dummy, Strohmann, Treuhänder bzw. Nominee gehören (i) die Finanzierung durch den Ausländer, (ii) ausländische technologische Unterstützung und (iii) ausländische Kontrolle und Management.

Dummyabreden sind als Gesetzesumgehung unwirksam und führen zu ernsten strafrechtlichen Konsequenzen für die philippinische Seite wie auch für den begünstigten Ausländer. Als Konsequenz können Nebenabreden, Optionsvereinbarungen und ähnliche vermeintliche Schutzmechanismen nicht durchgesetzt werden. Daneben droht die Beschlagnahme und Einziehung und damit der Totalverlust der Immobilieninvestition.

Aber die Frage kann 100% nur ein Anwalt der Immobilienrechts Kundig ist beantworten .

Grüsse

Jüge

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Uh?!

Echt?

Also könnte sich meine Frau ein Problem einhandeln?

Wie sieht es aus, wenn sie ja rechtmässige Besitzerin ist und das Land nur dem Amerikaner zur Nutzung überlässt.

Kann ja auch eine symbolische Miete sein.

Zitat von Jüge

Dann müsste der Interessent Das Geld für das Land auf Dein Konto oder wenn Deine Freundin ein Konto in der Schweiz hat auf sie in der Schweiz überweisen . Dann kann sie das Land kaufen mit dem vermerk in einem separaten Vertrag zwischen Dir und Deiner Freundin , das Du ihr das Land bezahlt hast . Somit kann sie bei allfälligen Fragen des BIR, Bureau of Internal Revenue , woher sie das Geld hat nachweisen das es von Dir als Darlehen kommt .

Da sie zur Zeit noch auf den Philippinen lebt, müsste der Amerikaner das Geld auf mein Konto überweisen und ich gewähre meiner Frau ein Darlehen.

So klingt es glaubhaft, warum sie über den Kaufpreis verfügt.

Zitat von Jüge

Dann kann Deine Freundin das Land an den Interessenten für 2 x 25 Jahre verpachten , somit dürfte das klappen .

Funktioniert der Zusatz, dass der Mietvertrag mit dem Ableben des Mieters endet oder gehen Pachtverträge an allfällige Erben über?

Zitat von Jüge

Aber das setzt gegenüber dem Interessenten ein absolutes vertrauen voraus .

Warum setzt das ein Vertrauen gegenüber des Amerikaners voraus?

Gibt es Möglichkeiten, dass er meine Frau bescheissen könnte?

Ich denke, dass man zuerst das Grundstück prüfen muss, sprich, dass keine Ansprüche Dritter oder Wegrechte bestehen.

Diese Kosten hat der Amerikaner zu bezahlen.

Wenn er danach das Geld auf mein Konto überwiesen hat, dann wird das Grundstück gekauft.

Meine Frau ist dann die Besitzerin.

Wenn der Amerikaner den 'Proforma'-Mietzins überwiesen hat, dann gibt es dafür einen Beleg und der entsprechende Pachtvertag wird unterzeichnet.

Danach bekommt er sein Pachtzins zurück.

So sollte für meine Frau kein Risiko bestehen oder übersehe ich da etwas?

Zitat von Jüge

Bedenke aber das in der Schweiz eine Überweisung deklariert werden muss , woher kommt das Geld und wofür ist das Geld , das ist dann wieder eine andere Geschichte .

Danke für den Hinweis.

Da es sich um kleines Grundstück auf einer kleinen Insel handelt, ist der Kaufpreis unter CHF 10'000.-.

So viel ich weiss, müssen Beträge unter CHF 10'000.- nicht deklariert werden.

Ist das richtig?

Zitat von Phil-Ole

der Amerikaner kann nichts umschreiben, da ihm nichts gehört.

Per Gesetz schon.

Aber ich habe schon gehört, dass Landtitel von pfiffigen Leutchen umgeschrieben wurden.

Da hat dann aber auch ein Mitarbeiter von einer Amtsstelle mitgeholfen.

Hier wurde doch auch ein Fall auf Panglao diskutiert.

Wenn ich mich richtig erinnere, dann bestand da auch kurz die Befürchtung, dass der Landtitel umgeschrieben wurde, da die besagte (betrügerische) Verkäuferin den Namen der Freundin einer unserer Member angenommen hatte und an die Unterlagen auf dem Amt gekommen ist.

Zitat von trivial

Deine Frau kann das Land kaufen und es an ihn verpachten. Dann hat alles seine Richtigkeit. Und deine Frau ist als Eigentümerin nicht verantwortlich, was er dort treibt.

Stimmt auch wieder, als Vermieter übernimmt man keine Haftung für das Tun des Mieters.

Aber wie sieht es aus, wenn er da ein Haus ohne Baubewilligung bauen würde?

Kann man auf den Philippinen auch ein Grundstück im Unterbaurecht vermieten, so wie das in der Schweiz möglich ist?

Sprich, der Mieter ist für die Dauer des Pachtvertrages der faktische Besitzer?

Zitat von trivial

In jedem Fall liegt das Risiko beim Schweizer und nicht bei deiner Frau. Sie besitzt den Titel und ist dadurch auf der sicheren Seite.

Wenn das Risiko bei dem Schweizer liegt, dann bin ich der Doofe.

Ich bin Schweizer.

Meine Frau ist Filipina.

Der Käufer oder Mieter ist Amerikaner.

Zitat von trivial

Wichtig ist nur, vor dem Kauf sicherzustellen, dass mit dem Land und Titel alles seine Richtigkeit hat, das Land frei von Schulden und Ansprüchen Dritter ist.

Stimmt, das ist auch noch ein sehr wichtiger Punkt.

Danke.

Zitat von Frank-T.

Des weiteren sollte vorab geklärt sein wer die anfallenden Steuern und alle anderen anfallenden Kosten trägt.

In einen Pachtvertrag könnte man diese festhalten und deine Frau weitergehend sich absichern.

Den Punkt habe ich ganz vergessen.
Danke.

Also müsste der Pachtvertrag so abgefasst sein, dass der Mieter für alle Kosten, Steuern und Auflagen aufzukommen hat, die während der Pachtdauer entstehen können.

Dass schlicht nur das Grundstück vermietet wird und kein Anspruch auf Erstellung einer Infrastruktur, sprich Erschliessung, besteht.

Ist das richtig?

Zitat von Frank-T.

Es tritt auch immer die Frage auf, soll man " eigentlich als dritte Person " die ja Juristisch mit dem Kauf & der Vermietung nichts zu tun hat sich wirklich einmischen ? Klar ist man Ehemann aber was ist wenn irgendwann etwas ist, dann heißt es du hast mir doch dazu geraten. Egal jetzt von welcher Seite, ob von dieser oder der anderen. Ich wüsste ehrlich gesagt nicht wie ich mich in dieser Situation verhalten würde wenn jemand an meine Frau herantritt und Sie darum bitten würde.

Ist mir gerade so in den Sinn gekommen, sollte vielleicht auch eine Überlegung wert sein.

Da hast Du absolut Recht.

Bei mir schrillten alle Alarmglocken, als meine Frau mich fragte.

Meine erste Reaktion war "unterschreibe nie etwas für eine andere Person"

Da ich mich aber noch wirkkich mit dem Thema Landkauf auseinandergesetzt habe, wollte ich die Meinung der anderen Members hören.

Zudem lockt es meine Frau, quasi Alleinerbe eines Grundstückes zu sein.

Was ich auch gut verstehe.

Jetzt kann ich meiner Frau alle notwendigen Informationen geben, die sie braucht.

Entscheiden muss sie selbst.

Ich will nur nicht, dass sie für etwas den Kopf hinhalten muss.

Vielen Dank für alle Eure Antworten und Ratschläge.

Meine Frau wird das mal mit dem Amerikaner besprechen.

Da es 'nur' um 300 Quadratmeter geht, die dazu noch sehr günstig sind, fällt es eher unter die Kategorie 'Spielgeld'.

Zwei Fragen sind für mich noch nicht ganz geklärt.

1.

Verfällt ein Pachtvertrag im Todesfall oder geht dieser an allfällige Erben über?

2.

Was geschieht mit dem Haus, welches der Amerikaner auf dem Grundstück bauen wird.

Das wird, aus meiner Sicht, zur normalen Erbmasse, oder?

Dann besitzt meine Frau wohl das Grundstück, das Haus jedoch würde den Erben gehören.

Das könnte dann zu einem Streitfall werden, oder?