Grundstück ohne Titel kaufen?

  • Hallo,


    meine Frau könnte ein Baugrundstück von entfernter Verwandtschaft kaufen. Problem der jetzige Besitzer hat keinen Titel. Den hat der Vorbesitzer. Was wäre zu tun, wenn man das Grundstück kauft, um an den Titel zu kommen?

    Oder besser Finger weg?


    Tino

  • Da kann ich nur sagen Finger weg, hat das Grundstueck ueberhaupt einen Titel. Es gibt auch Grundstuecke ohne Titel da besteht nur ein right. Ich habe vor 20 Jahren mal so ein Grundstueck gekauft, ich zahlte 35k Peso, jetzt faengt die NHA an Titel fuer die Grundstuecke auszustellen, ich schaetze in 1 bis 2 Jahren werden wir einen Titel bekommen. Dieses Grundstueck koennte ich jetzt schon, noch ohne Titel fuer 250k Peso verkaufen, wenn wir den Titel haben wird es wahrscheinlich 500k Peso wert sein.

    Man muss aber vorsichtig sein bei solchen Grundstuecken nur mit right, wir haben Glueck gehabt, es kann aber auch sein das man so ein Grundstueck verliert.

  • Problem der jetzige Besitzer hat keinen Titel. Den hat der Vorbesitzer. Was wäre zu tun, wenn man das Grundstück kauft, um an den Titel zu kommen?

    Den Titel legal umschreiben lassen und dabei sicherstellen dass keine Schulden auf dem Grundstueck liegen welche du uebernehmen musst!


    Ansonsten Finger weg!

  • Problem der jetzige Besitzer hat keinen Titel. Den hat der Vorbesitzer. Was wäre zu tun, wenn man das Grundstück kauft, um an den Titel zu kommen?

    Den Titel legal umschreiben lassen und dabei sicherstellen dass keine Schulden auf dem Grundstueck liegen welche du uebernehmen musst!


    Ansonsten Finger weg!

    Das die Steuern bezahlt wurden, es gibt Grundstuecke da wurde Jahr oder Jahzehnte keine Steuern bezahlt.

  • meine Frau könnte ein Baugrundstück von entfernter Verwandtschaft kaufen. Problem der jetzige Besitzer hat keinen Titel. Den hat der Vorbesitzer. Was wäre zu tun, wenn man das Grundstück kauft, um an den Titel zu kommen?

    Hi Tino.


    1. Erst mal nachforschen, ob es ueberhaupt ein Titel gibt! Das waere a. Vorbesitzer; b. LRA, die sollten eine Kopie haben.

    2. Welche Art von Vertrag haben 'entfernte Verwandtschaft' mit Vorbesitzer geschlossen? (Absolute Deeds of Sale?)

    3. Wer ist der 'handelnde' Part auf dem Grundstueck u. was wird darauf veranstaltet?

    4. Steueramt u. Grundsteuer checken.


    Ein Titel ist prinzipiell nicht zwingend fuer den Erwerb eines Grundstuecks notwendig, Doch wenn ein Titel schon mal da war/ist, vereinfacht es vieles, wenn man beim Kauf den selbigen in Haenden haelt.

    Wenn dem Vorbesitzer z.B. der Titel abhanden gekommen ist u. das notariell bescheinigt wird, so kann man einen neuen Titel bei LRA beantragen,

    Kosten bei ca. 40k PP, Bearbeitungszeit bis 5 Jahre.

    Wir hatten 2mal so aehnlich gelagerte Faelle. Was sehr wichtig ist, sind akribische Recherchen, kompetente Attys u. viel Zeit.

    And by the way, wenn waehrend der Recherchen groessere Unstimmigkeiten zu Tage treten, die nicht mehr mit 'clerical error' zu erklaeren sind - dann Finger wech!


    :hi

    We apologize that maintenance is taking longer than expected.

    Thank you for your understanding!

  • Hi wilur,


    zu 1.: Ja, Vorbesitzer hat Titel.

    zu 2.: Es gibt einen Deeds of Sale.

    zu 3.: Die Eigentümer leben seit 1997 in den USA. Der Bruder der Verkäuferin hat das Grundstück gegenüber/lebt da. Das Grundstück ist ungenutzt. Dschungelmäßig zugewuchert.

    zu 4.: Zu den Steuern wurde nichts nachgewiesen (keine Declaration of Tax), vielleicht seit 1994 ausstehend. Laut meiner Frau soll das da allerdings nicht unüblich sein, weil die meisten Leute nicht viel Geld haben.

  • zu 4.: Zu den Steuern wurde nichts nachgewiesen (keine Declaration of Tax), vielleicht seit 1994 ausstehend. Laut meiner Frau soll das da allerdings nicht unüblich sein, weil die meisten Leute nicht viel Geld haben.

    Gibt es überhaupt einen Vermessungsplan, Grenzsteine. Woher wollt ihr sonst wissen wie es liegt? Diese Koordinaten sind Bestandteil des Titels. Für zu spät gezahlte Grundsteuer gibt es Versäumniszuschläge. Da kann schon etwas zusammen kommen. Die Käuferin benötigt eine Tin Nummer. Es gibt hier in Forum irgendwo eine Liste für die Unterlagen.

    „Freiheit bedeutet Dinge zu sagen, die andere nicht hören wollen.“ George Orwell

  • Hi Tino.


    Zu 1. u. damit gleich zur Gretchenfrage: Warum hat der Vorbesitzer immer noch den Titel ?!?

    Zu 2. meine Frage war nach einem 'Absolute Deeds of Sale' , Deine Antwort: Es gibt einen 'Deeds of Sale'. Das ist nicht das selbe!!!

    Zu 3. Da das Grundstueck brach liegt, kann m.E. kein Eigentumsverhaeltnis aus der 'tatsaechlichen, aktiven Herrschaft' ueber die Liegenschaft abgeleitet werden.

    Zu 4. also keine Angaben zur capital gains tax u. zur real estate tax u. keine tax declaration. - ganz schlecht!!!


    Aus der Ferne betrachtet zu viele Ungereimtheiten – ich wuerde die Finger davon lassen.


    :hi

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  • zu 1.: Ja, Vorbesitzer hat Titel.

    zu 2.: Es gibt einen Deeds of Sale.

    zu 3.: Die Eigentümer leben seit 1997 in den USA. Der Bruder der Verkäuferin hat das Grundstück gegenüber/lebt da. Das Grundstück ist ungenutzt. Dschungelmäßig zugewuchert.

    zu 4.: Zu den Steuern wurde nichts nachgewiesen (keine Declaration of Tax), vielleicht seit 1994 ausstehend. Laut meiner Frau soll das da allerdings nicht unüblich sein, weil die meisten Leute nicht viel Geld haben.

    zu viele Komplikationen, da würde ich eher auf den Kauf verzichten.


    1. Titel; wird nur einmalig für den ersten Eigentümer ausgegeben. Alle nachfolgenden Eigentümer erhalten einen Transfer of Titel. Den Absolute Deed of Sales müssen alle im Beisein eines Notary Public unterschreiben. Wie soll das gehen wenn die Eigentümer sich in den USA aufhalten.


    Nicht unüblich ist ein Titel mit Eheleuten als Eigentümer. Ist einer der Eigentümer verstorben, so kann der Überlebende das Grundstück nicht verkaufen. Ein Teil des Eigentums am Grundstück fällt dann auf die gesetzlichen Erben. Die Eigentumsrechte müssen dann geklärt und im Titel dokumentiert werden.


    2. Ein Deeds of Sale sagt nichts rechtsverbindliches aus. Es muss ein Absolute Deed of Sales vorhanden sein sowie ein (Transfer of) Titel. Liegt kein Titel vor, so ist davon auszugehen dass etwas nicht stimmt. Der Transfer of Titel wird verweigert wenn z.B. Steuern nicht vollständig gezahlt wurden oder Zweifel an den Eigentumsrechten bestehen.


    3. Geodetic Engineer beauftragen das Grundstück zu vermessen. Grenzsteine, wenn vorhanden, könnten vom Nachbarn versetzt worden sein. Auch dem Geodetic Engineer auf die Finger schauen. Habe schon selbst erlebt das die Lage von Grenzsteinen von einen Geodetic Engineer als korrekt beurkundet wurden und ein nachmessen andere Ergebnisse brachten.


    4. Beim BIR erkundigen welche Steuern noch unbeglichen sind und mit dem Verkäufer darauf einigen das du die Steuern zahlst und diese vom Kaufpreis abgezogen werden. Nicht vergessen das für die Verkäufer Capital Gain Tax anfällt, die du als Käufer übernehmen kannst. Solange nicht alle Steuer gezahlt sind gibt es keinen Transfer of Titel und du wird auch keine Baugenehmigung bekommen.


    5. Prüfen ob du an dem Eigentum auch Besitz ergreifen kannst. Hat sich da z.B. ein Squatter niedergelassen, also Besitz ergriffen, kann es einen Jahrelangen Rechtsstreit und Schadensersatzzahlungen zur Folge haben.


    Grüße, Bahog Utot