• Meine Frau hat die Möglichkeit in ihrer alten Subdivision ein Haus zu kaufen. Sie kennt den Verkäufer und das Haus.

    Der Verkäufer hat den Title und der ist schuldenfrei (was natürlich noch zu überprüfen wäre).


    Das Haus soll 650k kosten und ist aktuell für 5k/Monat vermietet. Ich bin kein Profi auf dem philippinischem Immobilienmarkt aber ich denke, den break even point nach 11 Jahren zu erreichen ist in Ordnung. Mir ist bewusst dass eine eventuelle Beteiligung von mir im Fall der Fälle weg ist.


    Da wir erst zum Jahresende (hoffentlich) wieder auf den Philippinen sein werden stellt sich nun stellt die Frage wie vorzugehen wäre sollte sie das Haus von Deutschland aus kaufen.



    Noch eine andere Frage: Sollte sie später mal die dt. Staatsbürgerschaft haben, beziehen sich die 1.000 qm Bauland, die sie dann besitzen darf, auf 1 Grundstück oder darf es auf mehrere aufgeteilt sein?

  • Ahoi!


    Von Deutschland aus geht ein Hauskauf auf den Phills meines Wissen nur mit besonderer Vollmacht (Special Power of Attorney) an jemanden, der vor Ort ist. Die bekommt man bei der philippinischen Botschaft. Der eigentliche Kauf läuft dann vor Ort über Anwalt/Notar.


    Ich kenne nur, dass die Größe des Baulandes insgesamt beschränkt ist, nicht aber, auf wie viele verschiedene Grundstücke.

    "Die Berühmtheit mancher Zeitgenossen hängt mit der Blödheit der Bewunderer zusammen." (Heiner Geißler 1930-2017)

  • Soweit mir bekannt ist bezieht sich das auf Landkauf wenn sie schon deutschen Pass hat.


    Ich kann dir aber nicht sagen wie sich das verhält mit Eigentum das schon vorher in ihrem Besitz war.


    Vielleicht ist ja jemand hier der dir dazu mehr sagen kann, evtll. mal bei der Botschaft nachfragen.

  • Da ich immer "can not own more than...) lese, scheinen ehemalige philippinische Staatsbürger nicht mehr besitzen zu dürfen. Das heißt für mich, auch alles was vorher schon im Besitz war und das Limit übersteigt, müsste verkauft oder auf die Kinder bzw. Verwandschaft umgeschrieben werden.

    "Die Berühmtheit mancher Zeitgenossen hängt mit der Blödheit der Bewunderer zusammen." (Heiner Geißler 1930-2017)

  • so langsam gehts vorwärts:


    Der Kaufpreis wäre jetzt 600k zzgl. Capital Gain Tax (wenn das immer noch 6% sind also zzgl. 36k).

    Um die Vertragsgeschichte zu vereinfachen kam jetzt der Vorschlag dass der Verkäufer den Deed of Sale (und sonstige eventuell nötigen Verträge) blanko unterschreibt und meine Frau dann nur noch gegenzeichnet, sobald sie wieder auf den Philippinen ist. Der physische Title soll zum Zeitpunkt der Bezahlung übertragen werden und kann dann erstmal von der Familie meiner Frau verwahrt werden.


    Mir ist schon klar dass man auf den Philippinen das ein oder andere tricksen kann, aber kann man jemand sagen ob das alles stichfest ist oder ob man dabei in eine Falle treten kann?

  • Verträge) blanko unterschreibt und meine Frau dann nur noch gegenzeichnet, sobald sie wieder auf den Philippinen ist.

    wenn Du einen Notar findest, der sowas beglaubigt, gehts schon. Es ist nicht unüblich, dass ein Notar das tut...solange ihm eine ID der Unterzeichner vorliegt.


    Aber: für das anschliessende Übertragen des Titels brauchst Du eine ECAR vom BIR.

    Und das BIR gibt Dir eine Frist von 1 Monat dafür...ab notarieller Beglaubigung des Deed of sale. Ansonsten droht eine Strafzahlung, ich weiss aber nicht wieviel das ist.

    tschö
    Juanico

  • Aber: für das anschliessende Übertragen des Titels brauchst Du eine ECAR vom BIR. Und das BIR gibt Dir eine Frist von 1 Monat dafür

    also erst zum Notar wenn man vor Ort ist?


    so weit ich es verstanden habe muss zuerst die 6% CGT (capital gain tax) und die 1,5% DST (documentary stamp tax) an das BIR gezahlt werden, anschließend bekommt man die ECAR (electronic certificate authorizing registration) und kann damit die 0,5% Transfer Tax und 0,1% CTC (?) an die City Hall zahlen.

    Dann kommt noch die ROD (registration of deeds) mit etwa 1,5%; ist das dann die Eintragung des neuen Titles?
    Habe ich sonst noch etwas übersehen?

  • Die Kosten vom Notar sind meist zwischen 3-5% vom Kaufpreis.

    will weg aus D in die Sonne ohne Schnee und dort soll es günstig zu leben sein


    Weg bin ich nun, Sonne gibts genug ohne Schnee, nur mit dem letzten Punkt klappt es nicht zur Zeit

  • Das Haus soll 650k kosten und ist aktuell für 5k/Monat vermietet. Ich bin kein Profi auf dem philippinischem Immobilienmarkt aber ich denke, den break even point nach 11 Jahren zu erreichen ist in Ordnung.

    11 Jahre sind in D nicht erreichbar und auf PH ein schlechter Wert. Der break even point sollte dort eher bei der Hälfte liegen!

    Entweder ist das Haus zu teuer oder die Miete viel zu gering oder eine Mischung aus beiden Faktoren.

    Was ist das für ein Haus, das nur 5.000 Pesos im Monat bringt???

    Wie sagte Urban Priol: Oben Klar und unten Dicht, mehr wünsch ich mir fürs Alter nicht. :D

  • Carabao alter PH-Fuchs. Es kommt auf das Verhältnis an. Das stimmt hier nicht. Es wäre mir lieber und dem Themenstarter hilfreicher wenn Du dazu Stellung nimmst. Ist vielleicht besser wenn ich hierzu ein eigenständiges Thema eröffne.

    Wie sagte Urban Priol: Oben Klar und unten Dicht, mehr wünsch ich mir fürs Alter nicht. :D

  • Es wäre mir lieber und dem Themenstarter hilfreicher wenn Du dazu Stellung nimmst.

    Ok, dann mal los.


    1. Wer uebernimmt Kosten fuer Reparaturen am Haus? Der Mieter? Vermieter? Muss der Vermieter es tragen ginge es schon mal von den Mieteinnahmen ab.


    2. Ist das Haus dauerhaft vermietet? Heisst, wie gross ist das Risiko dass der Mieter wieder auszieht? Gesetz den Fall wie einfach ist es dort einen Nachmieter zu finden? In der Stadt wohl eher einfach - auf dem platten Land eher ein Problem.


    3. Die Capital Gain Tax zahlt ueblicherweise der Verkaeufer. Warum soll der Verkaeufer es in diesem Fall tragen?


    4. Es ist ueblich einen deutlich niedrigeren Kaufpreis in den Kaufvertrag zu schreiben. Das reduziert die Kosten.


    5. Wir leben in einer quasi Nullzins-Zeit. Wenn dort ein zuverlaessiger Dauermieter lebt der jeden Monat regelmaessig seine 5 k Peso zahlt und die 600 k Peso quasi auf der Bank herumliegen halte ich es fuer kein schlechtes Geschaeft. Ist auch Land dabei? Wert je qm dort?


    LG Carabao

  • Carabao alter Fuchs, so kenn ich Dich. Truman hat ja fast keine Infos über die Immobilie gemacht. Ein Haus in einer Subdivision. Wäre hilfreich, wenn da noch was kommt.

    Deine Fragen sind berechtigt. Ein Grund mehr, das Haus nicht zu kaufen. Zusätzlich: Das aus Deutschland managen?!?! Bei einer Miete von Netto 5.000 sind wir bei ca. 11 Jahren. Bei jeden weiteren Kosten erhöht sich diese Wert. Und in 11 Jahren kommt da garantiert etliches an Instandhaltungskosten.


    Allerdings entfernen wir uns jetzt vom eigentlichen Thema. Die Obrigkeit kann unsere Beiträge ja zu meinem neuen Thema Vergleich Miete Hauskauf verschieben.

    Wie sagte Urban Priol: Oben Klar und unten Dicht, mehr wünsch ich mir fürs Alter nicht. :D

  • Truman hat ja fast keine Infos über die Immobilie gemacht. Ein Haus in einer Subdivision. Wäre hilfreich, wenn da noch was kommt.

    Ja. Zum Beispiel Fotos und ungefaehre Lagebeschreibung.


    Zusätzlich: Das aus Deutschland managen?!?!

    Klar. Es bedarf einer Kontakperson vor Ort. Lebt die Familie von Trumans Frau dort und kann ggfs. helfen?


    Bei einer Miete von Netto 5.000 sind wir bei ca. 11 Jahren. Bei jeden weiteren Kosten erhöht sich diese Wert. Und in 11 Jahren kommt da garantiert etliches an Instandhaltungskosten.

    Deswegen auch meine Frage wer die Kosten fuer allgemeine Reparaturen und Instandhaltung traegt. Mieter oder Vermieter?


    Wenn der Vermieter jedes Jahr noch z.B. 20 oder 30 k Peso in Reparaturen stecken muss dann ist es natuerlich kein gutes Geschaeft! Er sollte schon jedes Jahr die 60 k fuer sich haben.

    Und selbst wenn das Haus nach 11 Jahren voll bezahlt aber abgewohnt ist erschiene mir das ok. Die Grundstueckspreise in Subdivisions werden eher steigen als fallen.



    LG Carabao

  • Und selbst wenn das Haus nach 11 Jahren voll bezahlt aber abgewohnt ist erschiene mir das ok.

    Zur Vereinfachung sollten wir bei der weiteren Diskussion vom Kaufpreis und einer Nettomiete ausgehen. Daraus ergibt sich der Zeitraum, bei dem es vorteilhafter ist die Immobilie zu kaufen. Zusatzkosten in irgendeiner Form entstehen immer für den Hauseigentümer, die den Break Eben Point verschlechtern.


    Deine Argumente sind richtig. Mir geht es in der, hoffentlich folgenden Diskussion, um den Zeitraum, in dem meine Investition in meine eigene Immobile günstiger ist als dauernde Mietzahlungen.


    11 Jahre sind definitiv zu lang auf PH. Ich behaupte jetzt mal, und schlagt mich, es ist möglich in einem Zeitraum von 6 -7 Jahren! Also Feuer frei.

    Wie sagte Urban Priol: Oben Klar und unten Dicht, mehr wünsch ich mir fürs Alter nicht. :D

  • Sorry für meinen letzten Beitrag. Der gehört in das andere Thema. Obrigkeit bitte hier löschen.

    Wie sagte Urban Priol: Oben Klar und unten Dicht, mehr wünsch ich mir fürs Alter nicht. :D

  • Was ist das für ein Haus, das nur 5.000 Pesos im Monat bringt???

    Carabao hat schon richtig geantwortet, viel darf man für 600k nicht verlangen. Aber immerhin sind es 35m2 Lot mit einem Rowhouse in einer Subdivision direkt am Aguinaldo Highway in Imus mit hoher Nachfrage. Meine Schwiegermutter ist zwar kein richtiger real estate agent, aber sie verdient sich gelegentlich bei der Vermittlung von Häusern was dazu. Daher haben wir auch die Möglichkeit zum Kauf erhalten und sie würde sich um die Vermietung kümmern.


    Wo nicht viel dran ist, kann auch nicht viel kaputt gehen. Das Haus ist im jetzigen Zustand einfach nur hässlich, also wärs völlig egal wenn der Mieter irgendwas beschädigt. Trotzdem lassen sich somit locker 5k im Monat einnehmen (die 5k waren schon etwas vorsichtig kalkuliert). Macht man etwas Farbe dran, sind schon 6k realistisch. Und steckt man nochmal 200k in eine vernünftige Renovierung, wären auch 7k nicht unmöglich. Aufgrund der Lage und der Nachfrage (200m Fußweg zum Higway, 800m bis zur nächsten Mall) wird das in Zukunft auch nicht weniger werden. Von daher sehe ich Potential und für ein erstes Haus ist die Investition nicht sehr hoch, sodass das Risiko minimal ist.

  • Hi Truman,


    der Anwalt muss bestätigen, dass die Vertragsparteien ihm persönlich gegenübersitzen. Von daher: in Abwesenheit notarielle Verträge machen, das darf der (eigentlich) gar nicht. Aber wir sind ja auf den Philippinen...

    Also brauchst Du einen "vertrauenwürdigen" Anwalt und der Verkäufer sollte diesen Sachverhalt mit der persönlichen Anwesenheit am besten gar nicht kennen ;-)

    Ihr macht also den Vertrag, schickt den Vertrag per DHL (teuer) hin und her und dieser Anwalt kassiert treuhänderisch den Titel.

    Dann überweist du das Geld (VK) an den Verkäufer, der Anwalt erhält die Überweisungsbestätigung von dir und anschliessend die Bestätigung über Geldeingang vom Verkäufer.

    Danach hält der Anwalt DEINEN Titel in den Händen. Das Thema wie es überhaupt DEIN Titel sein kann, wo du als Deutscher doch gar nix auf den Philippinen kaufen darfst lassen wir hier lieber außen vor ;-)


    Die Gebühren für notariellen Vertrag liegen offiziell zwischen 1 und 3 Prozent - Ermessensspielraum! (Du kanst auch eine Pauschale aushandeln).


    Da du nicht vor Ort bist, solltest du den Anwalt beauftragen den Dokumentenkram bis zur Ausstellung des neuen Titels zu übernehmen.

    Das ist gar so nicht viel Arbeit, man muss nur wissen, wie es geht. Und wenn du die Kosten dafür nicht vorher genau und verbindlich absprichst, wirst du anschliessend sicher nicht mehr gut über deinen eigenen Anwalt denken, haha.

    Wichtig ist die Steuern von Immobiliendeals innerhalb von kurzer Zeit zu zahlen, denn die Strafgebühren sind gesalzen.

    Und den Trick, zwei Kaufverträgen anzuschliessen um Steuern zu sparen kann man heutzutage meistens vergessen. Das ist ein Relikt aus der Vergangenheit. Denn die BIR hat Tabellen mit "zone value" als steuerliche Bemessungsgrundlage. Da hilft meist alles Gemauschel nichts. Sowas macht nur Sinn, wenn du deutlich über dem "zone value" Wert kaufst.


    600k plus NK bei 60k Miete pro Jahr, das ist doch eine gute Rendite. Und ein Wertzuwachs scheint ja auch nicht so unrealistisch zu sein. Außerdem würde dir es vermutlich nicht besonders wehtun, wenn irgendetwas schief läuft bei dem - für unsere deutschen Verhältnisse- sehr geringen Betrag. Hingegen ist für Filipinos manchmal ein Grundstück im Wert von nur 150k php ein "Lebenswerk".



    Aber eines stimmt hier nicht nach meinem Verständnis: Warum soll denn das alles denn eigentlich genau jetzt sein?!

    Warum nicht zuwarten, bis du/ihr das alles selbst in Ruhe vor Ort abwickeln könnt?

    Denn derzeit ist für Verkäufer doch totale saure Gurkenzeit, die Leute haben kein Geld wegen Corona!

    Und das wird sich bis Jahresende vermutlich auch nicht ändern.

    Der einzige der derzeit Druck hat, das ist der Verkäufer, denn er braucht vermutlich dringend Geld.

    Warum also das ganze Zinnober mit DHL, Vertrag usw. usw,.?!


    Vielleicht reicht es ja einen "conditional deed of sale" abzuschliessen mit einem Downpayment von 10 bis 20 Prozent des KP?

    Der Verkäufer wäre damit geblockt und darf dann nicht mehr anderweitig verkaufen. Der Anwalt könnte zusätzlich den Titel in Gewahrsam nehmen.

    Und wenn du vor Ort bist, machst du dann in Ruhe den richtigen Kaufvertrag ("absolut deed of sale"), zahlst den Restbetrag usw. usw..



    Ach ja, dein Anwalt sollte zur Sicherheit beim Register of deeds eine "certified copie" des Titels für dich einholen. Nicht das ein Finanzinstitut bereits den Daumen auf dem Objekt hat. Deswegen sollte man unbedingt den aktuellen Stand der Dinge prüfen und sich nicht mit dem (teilweise uralten!) vorgelgten Titel zufrieden geben.


    Viel Erfolg!

  • der Anwalt muss bestätigen, dass die Vertragsparteien ihm persönlich gegenübersitzen. Von daher: in Abwesenheit notarielle Verträge machen, das darf der (eigentlich) gar nicht. Aber wir sind ja auf den Philippinen...

    Also brauchst Du einen "vertrauenwürdigen" Anwalt

    Wir hätten einen Anwalt der den Deed of Sale jetzt vom Verkäufer unterschreiben lassen würde und wir zeichnen ihn dann irgendwann dieses/nächstes Jahr gegen. Somit wäre keinerlei Post zwischen D und PH nötig. Die Frist zur Zahlung der ganzen Steuern würde dann erst zu diesem Zeitpunkt beginnen.


    Und den Trick, zwei Kaufverträgen anzuschliessen um Steuern zu sparen kann man heutzutage meistens vergessen.

    Davon habe ich bereits gelesen. Vor allem da der reale Kaufpreis eh schon etwas niedrig ist sollte man nicht noch zusätzlich schummeln, nicht das plötzlich ein ganz anderer Vergleichswert herangezogen wird.


    Das Thema wie es überhaupt DEIN Titel sein kann, wo du als Deutscher doch gar nix auf den Philippinen kaufen darfst lassen wir hier lieber außen vor

    mir gehört da gar nichts, das ist mir klar. Das läuft dann auf meine Frau.


    Aber eines stimmt hier nicht nach meinem Verständnis: Warum soll denn das alles denn eigentlich genau jetzt sein?!

    Weil die Bude eben jetzt verkauft wird. Wartet man zu lange schnappt sich das jemand anderes. Dein Vorschlag mit der Anzahlung und dem conditional DOS hört sich aber auch interessant an, genauso der Tipp mit der certified copie.