Kostenvergleich: Miete oder Kauf eines Hauses - wann ist der Break Even Point erreicht

  • In Anlehnung an das Thema von Truman vom 22.01.2021 - Hauskauf.

    Seine Daten: Anfangspreis Haus: 650.000 - Miete monatlich 5.000, somit jährlich 60.000. Break even somit nach ca. 11 Jahren. Das ist meiner Meinung nach ein viel zu hoher Wert für die PH.


    Welche Erfahrungen haben Ihr gemacht? Würde mich sehr interessieren. Danke.


    VG

    Urlauber

    Wie sagte Urban Priol: Oben Klar und unten Dicht, mehr wünsch ich mir fürs Alter nicht. :D


  • Warum steigen die Preise fuer Immobilien weltweit? Weil es kaum noch Zinsen gibt! Leute die Geld herumliegen haben und nicht wissen wie sie es anlegen sollen kaufen "wie bloed" Immobilien zu immer hoeheren Kaufpreisfaktoren.


    Unter diesen Umstaenden erscheint ein Kaufpreisfaktor von 11 (Haus mit Grundstueck) super - vorausgesetzt die Immobilie befindet sich in einer Gegend in der es sich leicht vermieten laesst und wenn sich die laufenden Kosten im Rahmen halten.



    LG Carabao

    Zur Vereinfachung sollten wir bei der weiteren Diskussion vom Kaufpreis und einer Nettomiete ausgehen. Daraus ergibt sich der Zeitraum, bei dem es vorteilhafter ist die Immobilie zu kaufen. Zusatzkosten in irgendeiner Form entstehen immer für den Hauseigentümer, die den Break Eben Point verschlechtern.

    Deine Argumente im Parallelthread sind richtig. Mir geht es in der, hoffentlich folgenden Diskussion, um den Zeitraum, in dem meine Investition in meine eigene Immobile günstiger ist als dauernde Mietzahlungen.


    11 Jahre sind definitiv zu lang auf PH. Ich behaupte jetzt mal, und schlagt mich, es ist möglich in einem Zeitraum von 6 -7 Jahren! Also Feuer frei.

    Wie sagte Urban Priol: Oben Klar und unten Dicht, mehr wünsch ich mir fürs Alter nicht. :D

  • Theoretisch möglich ist so einiges, zu sagen 11 Jahre ist definitiv zulang für PH ist aber auch völlig falsch. Es kommt wie überall auch ganz massiv auf die Lage und die Qualität der Immobilie an. In Makati/BGC wird es unter Umständen weit länger dauern als 11 Jahre, aber du kannst eben auch wohl fast immer solvente Mieter finden.

    Wenn du hier von 6-7 Jahren sprichst, ja das ist möglich, da musst du aber sehr gut einkaufen und dein Leerstandrisiko ist wohl wesentlich höher. Abgesehen davon, kannst du beim Versuch deine Miete zu bekommen auf Probleme stoßen etc. Eine Immobilie die sich nach 6-7 Jahren vom Mieter abzahlt, tut das aus Gründen. Wir sprechen hier schliesslich von einer Rendite im Bereich 15-16 Prozent, wenns das geschenkt gäbe würden das sehr viele machen. Es gibt diese Traumrenditen bestimmt, aber da musst du schon ein Teufelskerl sein, oder Glück haben glaube ich. In einer halbwegs guten Lage wirst du das wohl nicht bekommen.


    Bei 11 Jahren von viel zu lange zu reden nun, wenn es um eine Holzhütte ruralen Mindanao geht stimme ich zu, aber nicht wenn es um wertige und besser gelegene Objekte geht.


    Ah es geht dir um Eigennuzung, naja da brauchst du immerhin keinen Mieter finden. Sonst gilt aber das Gleiche.

    Ansonsten ist es immer eine Frage der Opportunitätskosten, also welche Rendite würdest du mit deinem Geld machen, dass du dann ja nicht in das Haus investierst sondern in etwas anderes. Ist diese Rendite voraussichtlich kleiner, dann ist es natürlich besser das Haus zu kaufen. Aber das ist alles von sovielen Faktoren im Einzelfall abhängig ob es dann spezifisch besser wäre oder nicht, dass es recht schwer zu verallgemeinern ist.

    Aber es ist auch ein gutes Gefühl im Eigenheim zu sein, und wenn man mit anderen Investments wenig am Hut hat, für viele eine gute Entscheidung. Allerdings sollte man schon vorhaben ,das Ganze mal mindestens 5 Jahre zu halten besser länger so meine Erfahrung.

  • Ich habe 2008 ein Haus gekauft, Kaufpreis 1,5 Mio ich habe 12% Rabatt bekommen da Barzahlung. Habe ca. 300000 Peso investiert fuer Um,- und Ausbauten usw., also insgesamt 1,8 Mio. Ich habe das Haus letztes Jahr nach 12 Jahren fuer 1,8 Mio verkauft, normal haette ich 2,3 Mio bekommen, doch durch Corona ist es nicht mehr so einfach ein Haus zu verkaufen und der Kaeufer hat bar bezahlt, deshalb war ich mit 1,8 Mio einverstanden. Der Kaeufer hat auch die capital gain tax bezahlt.

    Ich habe 12 Jahre darin gewohnt, bei einer Miete von nur 10k pro Monat, haette ich in 12 Jahren 1,44 Mio an Miete zahlen muessen. Fuer mich hat sich das also gelohnt. Bei mir war ja dann der Break even nach 12 Jahren, denn da haette ich den Kaufpreis in Form von Miete erreicht. Ich wuerde es jederzeit wieder so machen.

  • Break even somit nach ca. 11 Jahren. Das ist meiner Meinung nach ein viel zu hoher Wert für die PH.

    warum ist das zu lange für die Philippinen? In Deutschland ist ein Haus vielleicht nach 25 Jahren abbezahlt, und dann steht schon fast die Komplettrenovierung an...

    (steigende Mieten nicht berücksichtigt, aber das hab ich bei den 11 Jahren auch nicht.)

  • 11 Jahre sind definitiv zu lang auf PH. Ich behaupte jetzt mal, und schlagt mich, es ist möglich in einem Zeitraum von 6 -7 Jahren! Also Feuer frei.

    Finde mir so ein Haus und ih kaufe es sofort!

    Hast Du Dich in den letzten 5 jahren mal mit den Immobilienpreisen auf den Philippinen beschaeftigt?



    LG Carabao

  • 11 Jahre für Return of Investment?

    Ich würde sofort mein ganzes Geld in Häuser in den Philippinen stecken.


    Aber aus dem Traum wird wohl nichts - wen und wan immer das möglich ist/war - glückliche Einzelfälle

  • Anfangspreis Haus: 650.000 - Miete monatlich 5.000, somit jährlich 60.000. Break even somit nach ca. 11 Jahren. Das ist meiner Meinung nach ein viel zu hoher Wert für die PH.


    Kommt auf den Zustand an und Vermietbarkeit der Immobilie in der Zukunft. Wenn in 10 Jahren ploetzlich 400k Investiert werden muessen und evtl. Leerstand hast dann kommt man schnell auf Faktor 20.


    Warum steigen die Preise fuer Immobilien weltweit? Weil es kaum noch Zinsen gibt! Leute die Geld herumliegen haben und nicht wissen wie sie es anlegen sollen kaufen "wie bloed" Immobilien zu immer hoeheren Kaufpreisfaktoren.

    Richtig. Bestes Beispiel ist das in Deutschland das Ruhrgebiet. Ich kenne einige Mehrfamilienhaeuser die sich binnen 7-10 Jahre verdoppelt haben. Schuld daran sind die Zinsen und das im doppelten Sinne. Zum einen treibt es die Preise und man kann Bestandsimmobilien sehr gut beleihen um wieder Kapital zu bekommen und zum anderen ist die Zinslast bei Neuanschaffungen gering. Der Hebel mit Hypotheken war noch nie so hoch wie jetzt.



    Mir geht es in der, hoffentlich folgenden Diskussion, um den Zeitraum, in dem meine Investition in meine eigene Immobile günstiger ist als dauernde Mietzahlungen.


    Kommt auf dich und die Immobilie drauf an. Das kann man so allgemein nicht beantworten. Es geht ja schon los ob du Zinsen zahlen musst oder nicht. Und selbst wenn du cash kaufst kommt es auch darauf an ob du das Geld nicht anderswo kannst investieren wo du eine Rendite erzielst und damit die Miete bezahlst. So waerst du flexibel und kannst schneller reagieren sollte sich was im Leben aendern.



    Ich habe 2008 ein Haus gekauft, Kaufpreis 1,5 Mio ich habe 12% Rabatt bekommen da Barzahlung. Habe ca. 300000 Peso investiert fuer Um,- und Ausbauten usw., also insgesamt 1,8 Mio. Ich habe das Haus letztes Jahr nach 12 Jahren fuer 1,8 Mio verkauft, normal haette ich 2,3 Mio bekommen, doch durch Corona ist es nicht mehr so einfach ein Haus zu verkaufen und der Kaeufer hat bar bezahlt, deshalb war ich mit 1,8 Mio einverstanden. Der Kaeufer hat auch die capital gain tax bezahlt.

    Ich habe 12 Jahre darin gewohnt, bei einer Miete von nur 10k pro Monat, haette ich in 12 Jahren 1,44 Mio an Miete zahlen muessen. Fuer mich hat sich das also gelohnt. Bei mir war ja dann der Break even nach 12 Jahren, denn da haette ich den Kaufpreis in Form von Miete erreicht. Ich wuerde es jederzeit wieder so machen.


    Du rechnest falsch Berni.

    -Von 2008 bis heute haben wir auf den Philippinen eine Inflation von 55%. Deine 1,8M von damals waren mehr Wert.

    -Nehmen wir den damaligen Wechselkurs so waren das ca. 26.000 Euro. Das Geld im Dow Jones investiert waeren 50k Inflationsbereinigt!

    - Bei 1,8 Kaufpreis sind die 10k Miete zu der damaligen Zeit unrealistisch. Eher 6-7k. Bei 10k bewegen wir uns im Faktor 15 was untypisch ist bei Neubauten auf den Philippinen. Aktuell in eine Subdevision wird Faktor 20-25 gerechnet.

    - Und Hand aufs Herz.... Wie lange stand das Haus im Verkauf? Ueber 1 Jahr und dann endlich jemanden gefunden der kauft.


    Ich finde es toll das du es gemacht hast aber bei genauerer Betrachtung ist deine Rechnung eben doch ein wenig Fleckenhaft. ;-)


    warum ist das zu lange für die Philippinen? In Deutschland ist ein Haus vielleicht nach 25 Jahren abbezahlt, und dann steht schon fast die Komplettrenovierung an...


    Wie lange jemad tilgt spielt ja keine Rolle. Es geht sich ja darum wie lange man braucht um anstatt Miete ein Haus abzubezahlen.



    Finde mir so ein Haus und ih kaufe es sofort!

    Hast Du Dich in den letzten 5 jahren mal mit den Immobilienpreisen auf den Philippinen beschaeftigt?


    Es gibt Projekte die auf Faktor 8 kommen. Allerdings so um die 300K Euro. Und bei den Zinsen auf den Philippinen macht das dann auch kein Spass mehr und der Faktor verdoppelt sich.


    11 Jahre für Return of Investment?

    Ich würde sofort mein ganzes Geld in Häuser in den Philippinen stecken.

    Are you sure?



    Aber aus dem Traum wird wohl nichts - wen und wan immer das möglich ist/war - glückliche Einzelfälle


    Ma bekommt auch noch das ein oder andere in Deutschland fuer Faktor 12-13 gekauft.

  • Ich behaupte jetzt mal, und schlagt mich, es ist möglich in einem Zeitraum von 6 -7 Jahren!

    Das ist meines Erachtens nur dann moeglich wenn es sich um ein spottbilliges Haus handelt fuer das man uebertrieben hohe Miete bezahlen muesste.


    Bei 1,8 Kaufpreis sind die 10k Miete zu der damaligen Zeit unrealistisch. Eher 6-7k.

    Kommt in etwa hin.

    Ich hab in meinem Haus die ersten 1-2 Jahre ebenfalls zur Miete gewohnt und das kostete damals PHP 6500/Monat - bei einem Kaufpreis von 1.4 Mio wenn ich mich jetzt richtig erinnere.


    Deine 1,8M von damals waren mehr Wert.

    Aber nicht wirklich sehr viel mehr.

    Wie gesagt ich hab mein Haus (im Jahre 2013 oder 2014) fuer 1.4 Mio gekauft, das waren damals etwa 26k EUR - heute sind es 23k EUR, sprich 3k EUR "Verlust".

    Ich finde diese Spanne haelt sich in Grenzen.


    Es gibt Projekte die auf Faktor 8 kommen. Allerdings so um die 300K Euro. Und bei den Zinsen auf den Philippinen macht das dann auch kein Spass mehr und der Faktor verdoppelt sich.

    Weswegen ich mir keine 300k-EUR-Huette hinstelle die ich nicht aus der Portokassa bezahlen kann :D , sondern eher was moderates zweckdienliches das ich nicht "abbezahlen" muss sondern das in einer transaction mir gehoert.


    Welche Erfahrungen haben Ihr gemacht? Würde mich sehr interessieren.

    Ich hab jetzt mal den Adam Riese (aka. Windows-Taschenrechner) befragt und der sagt bei einem Kaufpreis von PHP 1.4 Mio und einer Monatsmiete von PHP 6500 wird mein "Break Even" nach 215 Monaten also nach etwa 18 Jahren erreicht sein!

    Weit entfernt von 6-7 Jahren!!


    Das ist fuer mich aber in mehrerlei Hinsicht in Ordnung, denn


    1. ich habe nicht vor zu verkaufen, ich lebe in dem Haus und werde das hochstwahrscheinlich auch die naechsten Jahre tun.


    2. der Wert des Grundstuecks steigt von Jahr zu Jahr aufgrund der Lage (Stadtrand).


    3. in EUR gedacht sind rund 25k fuer ein Haus+Grund dieser Groesse (ca. 200qm) und in dieser Lage wirklich nicht viel Geld - in DACH wuerde ich dafuer vermutlich das 5 bis 10-fache bezahlen muessen. (das ist jetzt nur eine Brainfart-Schaetzung von mir)


    4. die Mietpreise fuer vergleichbare Objekte liegen in meiner Gegend momentan bei etwa PHP 8-10k, also wenn ich wirklich wegziehen wuerde koennte ich zu einem hoeheren Zins vermieten als ich damals selbst bezahlt haette, oder zu einem hoeheren Preis verkaufen (siehe Punkt 2)


    5. siehe Punkt 1; ich liebe das Haus und wohne sehr sehr gerne hier! Habe aehnlich wie Berni etwa 5-6k EUR in Um- und Zubauten investiert - welche den Wert natuerlich noch steigern - und da tut mir kein EUR Leid. :)

    Meditieren ist immernoch besser als rumsitzen und nichts tun

  • @ drohne,

    mein Haus hat damals 1,75 Mio gekostet und auf diesen Preis bekam ich 12% Discount da Barzahlung, dann habe ich nochmal um die 300k investiert fuer Umbauten usw. Das Haus ist in einer guten Subdivision. Damals war der Euro ueber 70 Peso, also habe ich knapp 30000 Euro bezahlt, im Feb. 2020 fuer 1,8 Mio verkauft, da war der Euro um die 55 Peso, also ueber 30000 Euro. Dann kommt noch hinzu, ich habe 12 Jahre in meinem eigenen Haus gewohnt und konnte schalten und walten wie ich wollte, das alles praktisch kostenfrei.

  • @ drohne,

    mein Haus hat damals 1,75 Mio gekostet und auf diesen Preis bekam ich 12% Discount da Barzahlung, dann habe ich nochmal um die 300k investiert fuer Umbauten usw. Das Haus ist in einer guten Subdivision. Damals war der Euro ueber 70 Peso, also habe ich knapp 30000 Euro bezahlt, im Feb. 2020 fuer 1,8 Mio verkauft, da war der Euro um die 55 Peso, also ueber 30000 Euro. Dann kommt noch hinzu, ich habe 12 Jahre in meinem eigenen Haus gewohnt und konnte schalten und walten wie ich wollte, das alles praktisch kostenfrei.

    Und was hast Du in den 12 Jahren an Steuern und anderen Abgaben bezahlt?


    Was ist der heutige Marktpreis?

    I am multi-talented!

    I can talk and p.iss people off at the same time!


    A pessimist is a man who thinks all women are bad.

    An optimist is a man who hopes they are.


    My mouth is not a bakery, I don't sugarcoat anything!


    If you ask my opinion,
    I am going to tell you the truth,
    Not that what you'd like to hear!


    Ein erfahrener Pilot ist,

    wer seine Erfahrung benutzt,

    um Situationen zu vermeiden,

    die seine Erfahrung erfordern!


    ╭∩╮(︶︿︶)╭∩╮

  • @ drohne,

    mein Haus hat damals 1,75 Mio gekostet und auf diesen Preis bekam ich 12% Discount da Barzahlung, dann habe ich nochmal um die 300k investiert fuer Umbauten usw. Das Haus ist in einer guten Subdivision. Damals war der Euro ueber 70 Peso, also habe ich knapp 30000 Euro bezahlt, im Feb. 2020 fuer 1,8 Mio verkauft, da war der Euro um die 55 Peso, also ueber 30000 Euro. Dann kommt noch hinzu, ich habe 12 Jahre in meinem eigenen Haus gewohnt und konnte schalten und walten wie ich wollte, das alles praktisch kostenfrei.

    Und was hast Du in den 12 Jahren an Steuern und anderen Abgaben bezahlt?


    Was ist der heutige Marktpreis?

    An Steuern habe ich ca. 30k bezahlt, die monthly dues von der SB kann man ja nicht rechnen. Ich habe ja geschrieben, das ich das Haus im Feb. 2020 fuer 1,8 Mio verkauft habe, der normale Marktpreis waere 2,3 Mio gewesen. Da es aber in dieser Zeit nicht so einfach war ein Haus zu verkaufen ( Corona) und der Kaeufer die capital gain tax zahlte und bar zahlte, war ich mit 1,8 Mio zufrieden.

  • Ich habe 2008 ein Haus gekauft

    Wer vor 10 oder 15 Jahren auf den Phiippinen eine Immobilie gekauft hat und aus heutiger Sicht nicht sagt dass es ein gutes Geschaeft war haette damals auch irgend etwas gravierend falsch gemacht.


    Fast alle Immobilienpreise, ganz gleich ob Grundstuecke/Haeuser in der Grosstadt, Kleinstadt, im Dorf oder am Strand sind seitdem sprunghaft gestiegen, haben sich im Preis oft sogar vervielfacht!


    Auch ich hatte mir vor 12 Jahren ein Condo in Manila zur Eigennutzung fuer 4,2 M inklusive aller Kosten gekauft. Der Wechselkurs lag damals bi 65. Davor mietete ich in gleichem Gebaeude pro Monat eine Wohnung in gleichem Schnitt fuer 26 k an, allerdings 11 Stockwerke niedriger. Association lag damals bei rund 3.000, aktuell bei rund 6.000 Peso. Aktuell liegt der monatliche Mietpreis dort bei rund 40.000 Peso.

    Wenn man also grob errechnet dass ich monatlich 25.000 Peso ueber 12 Jahre eingespart habe sind wir schon bei 3,6 M Peso, also fast beim Kaufpreis.

    Aktuelle Angebote in dem Gebaeude beginnen derzeit auf meine Quadratmeterzahl umgerechnet bei ueber 6 M Peso.



    Wollte ich es verkaufen haette ich also nicht nur 12 Jahren mietfrei darin gewohnt sondern wuerde auch noch einen deutlichen Gewinn erzielen.


    Leider ist es heute nicht mehr so einfach Immobilien so guenstig wie von 10 oder 15 Jahren zu erwerben. Wer heute etwas kaufen moechte muss in aller Regel weit mehr hinblaettern wie damals.



    LG Carabao