Wie seht Ihr den Kauf eines Condo vornehmlich als Kapitalanlage? In Cebu City hat es sehr viele Objekte, einige sind noch im Bau. Mir fehlt die Vorstellungskraft, dass diese gleichzeitig zu vermieten sind.
Condo kaufen und vermieten
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Davon kann man im Grunde nur abraten, die Preise sind viel zu hoch, in Bezug zur Qualitaet, zur Kaufkraft und was man fuer sein Geld bekommt.
Die Margen, die du da bekommst sind eher gering im Vergleich zu anderen Anlagen wie z.B. Aktien.
Lies dich gerne mal ein, vor allem Reddit hat eine Menge ueber Condos als Investment. Die Meinung ist fast immer: Finger weg!
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Condos auf den Philippinen rechnen sich nie. Erstens sind sie teuer wegen der Verkaufsprovisionen, dann gibt hier keine guten Gesetze wie in Deutschland (WEG), keine gute Wertsteigerung wegen der Bauqualität, oft werden die Nebenkosten falsch angegeben, weil die abgeschlossenen Gebäudeversicherungen viel zu niedrig abgeschlossen wurden um bessere Verkaufsargumente zu haben um die Nebenkosten niedrig zu halten. Es gibt zu viele ETW in Cebu weil ohne Bedarfsplanung gebaut wurde. Ein Investment was sie niemals rechnet! Daher Finger weg!
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Meine Schwägerin hat so ein Condo in MNL. Die Reparaturen und die Nebenkosten sind nicht ohne.
Ausserdem muss man sich dauernd darum kümmern.
Zur Geldanlage ist das m.E. nicht geeignet - und dort wohnen möchte ich nicht für Geld und Kuchen.....
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Als Ergänzung möchte ich noch erwähnen, dass die meisten Condos sehr hellhörig sind, da man Dämmstoffe hier bei dem Wohnungsbau kaum verwendet. Hinzu kommt, dass man die Wohnungsverwalter hier vergessen kann. Die kümmern sich meistens nur um die eigenen Interessen. Aber bis zur Unterschrift des Kaufvertrages wird dir alles versprochen. Einen Verwaltungsbeirat wie in Deutschland kennt man hier auch nicht
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Ich danke Euch für Eure wertvollen Anmerkungen. Meine Frau hat Verwandte, die Condos haben und diese zum Teil vermieten. Aber vielleicht wird das ganze auch nicht richtig durchgerechnet. Auf der anderen Seite finde ich Immobilieneigentum keine schlechte Sache in diesen Zeiten.
Wer durch bekannte Condo Buildings in Metro Manila geht wird feststellen, dass 20% der Wohnungen auf dem Airbnb's Markt sind weil sie nicht vermietet werden können. So bekommen die Besitzer wenigstens noch ein paar PHP in die Kasse.
During POGO Zeiten wurde OFW versprochen, dass ihr Studio und/oder 1 bed room Condos über ein Investment Modell des Developers "sich selbst finanzieren".
Man sprach von einem Down Payment von 15 bis 20% und das Condo wurde von einer Management Company - die natürlich dem Developer auch gehört - vermietet und dafür zahlt man/n eine "kleine Gebühr ".
Als der POGO Markt kollabierte, standen die Wohnungen leer. Die OFW mussten die Raten bezahlen und früher oder später war dann der Developer und/oder die Bank da und hat das Condo beschlagnahmt. Das Geld war weg, das Condo war weg.
Ich hab man meinen "Copiloten" gefragt und der sagt mir das:
There are approximately 82,800 unsold condominium units in Metro Manila as of the second quarter of 2025. These units are spread across 638 actively selling buildings and represent about 37 months of supply at current sales rates, indicating a slight easing of the previous quarter's oversupply.
Breakdown of the Supply
- Total Units: The total condominium stock in Metro Manila is about 764,100 units.
- Unsold Units: Of this total, 82,800 units remain available.
- Ready for Occupancy (RFO): Around 619,000 units are ready for occupancy.
- Pre-selling: 145,000 units are still under pre-selling construction.
Where the Units Are
The largest shares of these unsold units are found in:
- Quezon City: 19,500 units
- Ortigas: 15,000 units
- Bay Area (Pasay): 13,800 units
- Manila City: 11,400 units
und zu Cebu:
There are many new condominium units in the process of being built in Cebu, with over 10,500 units completed in 2023 and a projected total stock of nearly 74,000 units by the end of 2025. Cebu City, Mandaue, and Lapu-Lapu are expected to account for a substantial portion of future new supply, driving the market's ongoing growth.
Key figures and future supply:
- Completed in 2023: Over 10,500 new condominium units were completed in Metro Cebu in 2023.
- Projected total stock: The total condominium stock in Cebu is expected to reach approximately 73,900 units by the end of 2025.
- Major growth areas: Cebu City, Mandaue, and Lapu-Lapu are anticipated to account for around 97% of new supply between 2024 and 2028.
Factors driving demand:
- Infrastructure development:
Major infrastructure projects, such as the Cebu Cordova Expressway and the third bridge to Mactan, are boosting demand for residential condominiums.
- Strong economic growth:
Cebu remains an attractive residential hub outside Metro Manila due to its booming economy and continuous infrastructure development.
- Attractive investment: The region's strong growth potential, coupled with increasing demand for quality residences, makes investing in a Cebu condominium a promising prospect.
- Total Units: The total condominium stock in Metro Manila is about 764,100 units.
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Aber vielleicht wird das ganze auch nicht richtig durchgerechnet.
Da hast Du sicher recht. Die meisten Businessis werden hier auf den Philippinen "nicht richtig durchgerechnet". Deswegen ist die Fluktuation "auf dem Markt" ja so hoch. Umsatz=Gewinn ist meist die Formel!
Auf der anderen Seite finde ich Immobilieneigentum keine schlechte Sache in diesen Zeiten.
Stimmt! Auf den Philippinen aber meist nur bei Selbstnutzung!
The man
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Ich danke Euch für Eure wertvollen Anmerkungen. Meine Frau hat Verwandte, die Condos haben und diese zum Teil vermieten. Aber vielleicht wird das ganze auch nicht richtig durchgerechnet. Auf der anderen Seite finde ich Immobilieneigentum keine schlechte Sache in diesen Zeiten.
Gebrauchte Condo's sind schwer zu verkaufen in dem heutigen Markt. Hohe Preisabschlaege keine Seltenheit wenn man wirklich cash braucht. Im Normalfall wird es kaum von einer Bank nachtraeglich finanziert ausser man zahlt 30% und mehr an und tilgt alles runter in 10 Jahren.
Beim Neubau ist es wiederum anders.... Dort bekommt jeder mit normalen Einkommen dann den Kredit sogar mit einer Tilgungsfreien Periode wenn man will usw. Hauptsache es ist verkauft und aus den Buechern.Mieten selbst ueber Airbnb bringen oftmals nicht die Kosten der Immobilie auf... Daher ein Verlustgeschaeft mit dem man auch staendig sehr viel Arbeit hat. Wasserschaden vom Nachbarn, Betonkrebs nach wenigen Jahren in tragenden Bauteilen, Anlagen wie Pool, Gym usw sind oft nach wenigen Jahren geschlossen und fuer immer ausser Betrieb.
Du kannst das Geld in der Hinsicht besser direkt aus dem Fenster werfen.... das macht zumindest nicht so viel Arbeit. -
Gebrauchte Condo's sind schwer zu verkaufen in dem heutigen Markt. Hohe Preisabschlaege keine Seltenheit wenn man wirklich cash braucht. Im Normalfall wird es kaum von einer Bank nachtraeglich finanziert ausser man zahlt 30% und mehr an und tilgt alles runter in 10 Jahren.
Wie findet man diese Schnäppchen? Online jedenfalls nicht direkt, auch gebracht Objekte sind jedenfalls alle schön teuer angeschrieben. Oder welche Spannen lassen sich von den angeschriebenen Preisen gebrauchter Condos realistischerweise runterhandeln? -30%? -50%? -70%?
Wasserschaden vom Nachbarn, Betonkrebs nach wenigen Jahren in tragenden Bauteilen, Anlagen wie Pool, Gym usw sind oft nach wenigen Jahren geschlossen und fuer immer ausser Betrieb.
Du kannst das Geld in der Hinsicht besser direkt aus dem Fenster werfen.... das macht zumindest nicht so viel Arbeit.Ich habe im Laufe der Jahre auch schon viele Condos als Gast/Besucher gesehen, aber derart schlimme Zustände scheinen eher die Ausnahme und nicht die Regel zu sein. Viele Gebäude sehen auch nach 10 oder 15 Jahren noch ansehnlich aus und haben eine brauchbare Verwaltung.
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Ich habe im Laufe der Jahre auch schon viele Condos als Gast/Besucher gesehen, aber derart schlimme Zustände scheinen eher die Ausnahme und nicht die Regel zu sein. Viele Gebäude sehen auch nach 10 oder 15 Jahren noch ansehnlich aus und haben eine brauchbare Verwaltung.
Wenn ich mir die Sachen hier auf den Philippinen so ansehe, ist nix ansehnlich oder im guten Zustand. Wir sind gerade im JPark Mactan. Offene Stromkabel neben dem Wasser. Rostiges Metall wo man geht und steht.
Das ist überall auf den Philippinen der Fall. Es ist schon alt wo es noch gar nicht fertig ist.
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Wie findet man diese Schnäppchen? Online jedenfalls nicht direkt, auch gebracht Objekte sind jedenfalls alle schön teuer angeschrieben. Oder welche Spannen lassen sich von den angeschriebenen Preisen gebrauchter Condos realistischerweise runterhandeln? -30%? -50%? -70%?
Nunja.... Die Preise sind je der Phantasie entstanden. Man hat vor 5 Jahren fuer 6 Millionen gekauft also ist es heute eben 10 Millionen wert. Kauft dann natuerlich keiner.... Nach 3 Jahren steht die Wohnung dann immer noch im Verkauf und alle Freunde und die ganze Familie postet es hunderte male auf Facebook. Irgendwann ist der finanzielle Druck des verkaufs dann so hoch das die unverschaemten Angebote dann doch akzeptiert werden. Da ist dann der anfaengliche Kaufpreis von 10 Millionen dann nur noch 4 Millionen. Welch ein tolles Investment.... Haben Bekannte die mehrere Condo's so ge und verkauft haben. War immer eine tolle Geldanlage..... Heute leben die 2 in Scheidung da Madam mitlerweile einen hohen 6 stelligen Euro Betrag verbrannt hat.
Ich habe im Laufe der Jahre auch schon viele Condos als Gast/Besucher gesehen, aber derart schlimme Zustände scheinen eher die Ausnahme und nicht die Regel zu sein. Viele Gebäude sehen auch nach 10 oder 15 Jahren noch ansehnlich aus und haben eine brauchbare Verwaltung.
Glaube das du schon zu lange dort bist und es garnicht mehr siehst. Ich schuettel da meist nur noch mit dem Kopf.... Selbst die Foto's die eingestellt werden auf Facebook sind oft deutlich genug um Pfusch zu sehen. Auch haben viele Condo's Probleme mit Wasser und Abwasser.... no shame no blame.... haben wir in Europa ja auch immer mehr.
Und ueberhaupt..... Was will man mit sowas? Durch Vermietung kommt nicht genug Geld rein um die Kosten zu decken. Man hat zu viel Arbeit an dem Mist und am Ende zahlst den Quadratmeter fast genau so viel wie in Europa. Und den Pool als Highlight..... Komplett umringt von 20 Etagen hohen haesslichen Gebaeuden.
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Nunja.... Die Preise sind je der Phantasie entstanden. Man hat vor 5 Jahren fuer 6 Millionen gekauft also ist es heute eben 10 Millionen wert. Kauft dann natuerlich keiner.... Nach 3 Jahren steht die Wohnung dann immer noch im Verkauf und alle Freunde und die ganze Familie postet es hunderte male auf Facebook. Irgendwann ist der finanzielle Druck des verkaufs dann so hoch das die unverschaemten Angebote dann doch akzeptiert werden. Da ist dann der anfaengliche Kaufpreis von 10 Millionen dann nur noch 4 Millionen. Welch ein tolles Investment.... Haben Bekannte die mehrere Condo's so ge und verkauft haben. War immer eine tolle Geldanlage..... Heute leben die 2 in Scheidung da Madam mitlerweile einen hohen 6 stelligen Euro Betrag verbrannt hat.
Das ist absolute rischtisch!
Man glaubt, dass man das Condo für einen Phantasiepreis verkaufen kann, zahlt noch seine Rückzahlungen weiter und dann kommt die Bank und holt sich das Condo zu einem Marktpreis, der nicht einmal 50% des originalen Preises ist.
Effect of foreclosure on other properties in the Philippines
oder durch
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Wie findet man diese Schnäppchen? Online jedenfalls nicht direkt, auch gebracht Objekte sind jedenfalls alle schön teuer angeschrieben. Oder welche Spannen lassen sich von den angeschriebenen Preisen gebrauchter Condos realistischerweise runterhandeln? -30%? -50%? -70%?
Nunja.... Die Preise sind je der Phantasie entstanden. Man hat vor 5 Jahren fuer 6 Millionen gekauft also ist es heute eben 10 Millionen wert. Kauft dann natuerlich keiner.... Nach 3 Jahren steht die Wohnung dann immer noch im Verkauf und alle Freunde und die ganze Familie postet es hunderte male auf Facebook. Irgendwann ist der finanzielle Druck des verkaufs dann so hoch das die unverschaemten Angebote dann doch akzeptiert werden. Da ist dann der anfaengliche Kaufpreis von 10 Millionen dann nur noch 4 Millionen. Welch ein tolles Investment.... Haben Bekannte die mehrere Condo's so ge und verkauft haben. War immer eine tolle Geldanlage..... Heute leben die 2 in Scheidung da Madam mitlerweile einen hohen 6 stelligen Euro Betrag verbrannt hat.So ist es!
Die Fantasiepreise, die die Developers aufrufen sind schon total unrealistisch.
Beispiel: die "Laurean Residences", die bei mir um die Ecke in Makati gebaut werden. Richtet sich an das High-End Segment und es geht bei PHP 35mio fuer ein 1BR los. Ich wuerde schaetzen, die sog. Sales Agents labern dann etwas von Mieten von PHP150k fuer 1BR.
Ich tippe, das Gebauede, wenn es denn 2033 (!!) steht, wird halb leer sein, da
1. Die, die sich diesen Mist leisten koennen, eh schon in den Villen von Forbes, Dasmarinas, Ayala Alabang etc. leben und dann die Bude nur zum Spass gekauft haben.
2. Die, die mieten wollen/muessen sicher keine 150k fuer ne 1BR Bude ausgeben.
3. Fuer die tollen vielen Auslaender das auch viel zu happig ist.
Im Grunde also wieder ein Haus, welches als Flagship angepriesen wird, aber ausser Developern niemand etwas bringt.
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Wie findet man diese Schnäppchen? Online jedenfalls nicht direkt, auch gebracht Objekte sind jedenfalls alle schön teuer angeschrieben. Oder welche Spannen lassen sich von den angeschriebenen Preisen gebrauchter Condos realistischerweise runterhandeln? -30%? -50%? -70%?
Nunja.... Die Preise sind je der Phantasie entstanden. Man hat vor 5 Jahren fuer 6 Millionen gekauft also ist es heute eben 10 Millionen wert. Kauft dann natuerlich keiner.... Nach 3 Jahren steht die Wohnung dann immer noch im Verkauf und alle Freunde und die ganze Familie postet es hunderte male auf Facebook. Irgendwann ist der finanzielle Druck des verkaufs dann so hoch das die unverschaemten Angebote dann doch akzeptiert werden. Da ist dann der anfaengliche Kaufpreis von 10 Millionen dann nur noch 4 Millionen. Welch ein tolles Investment.... Haben Bekannte die mehrere Condo's so ge und verkauft haben. War immer eine tolle Geldanlage..... Heute leben die 2 in Scheidung da Madam mitlerweile einen hohen 6 stelligen Euro Betrag verbrannt hat.Das war nicht meine Frage. Weißt du ganz konkret wie man zu diesen Schnäppchen kommt?
Ich persönlich habe ja nicht vor, mir ein Condo mitten in einer philippinischen Großstadt zuzulegen. Aber ich kenne ein paar OFWs, die würden das gerne und jammern, dass die Condos alle so teuer sind. Also, mal Butter bei die Fische, wie kommt man jetzt konkret an ein 1BR Condo um 4M PHP in vernünftiger Lage in Manila oder Cebu City?
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Nunja.... Die Preise sind je der Phantasie entstanden. Man hat vor 5 Jahren fuer 6 Millionen gekauft also ist es heute eben 10 Millionen wert. Kauft dann natuerlich keiner.... Nach 3 Jahren steht die Wohnung dann immer noch im Verkauf und alle Freunde und die ganze Familie postet es hunderte male auf Facebook. Irgendwann ist der finanzielle Druck des verkaufs dann so hoch das die unverschaemten Angebote dann doch akzeptiert werden. Da ist dann der anfaengliche Kaufpreis von 10 Millionen dann nur noch 4 Millionen. Welch ein tolles Investment.... Haben Bekannte die mehrere Condo's so ge und verkauft haben. War immer eine tolle Geldanlage..... Heute leben die 2 in Scheidung da Madam mitlerweile einen hohen 6 stelligen Euro Betrag verbrannt hat.Das war nicht meine Frage. Weißt du ganz konkret wie man zu diesen Schnäppchen kommt?
Ich persönlich habe ja nicht vor, mir ein Condo mitten in einer philippinischen Großstadt zuzulegen. Aber ich kenne ein paar OFWs, die würden das gerne und jammern, dass die Condos alle so teuer sind. Also, mal Butter bei die Fische, wie kommt man jetzt konkret an ein 1BR Condo um 4M PHP in vernünftiger Lage in Manila oder Cebu City?
Einfach in die Suche eingeben:
https://www.google.com/search?…&sourceid=chrome&ie=UTF-8
und dann sprudelt es von Angeboten und Seiten
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Nunja.... Die Preise sind je der Phantasie entstanden. Man hat vor 5 Jahren fuer 6 Millionen gekauft also ist es heute eben 10 Millionen wert. Kauft dann natuerlich keiner.... Nach 3 Jahren steht die Wohnung dann immer noch im Verkauf und alle Freunde und die ganze Familie postet es hunderte male auf Facebook. Irgendwann ist der finanzielle Druck des verkaufs dann so hoch das die unverschaemten Angebote dann doch akzeptiert werden. Da ist dann der anfaengliche Kaufpreis von 10 Millionen dann nur noch 4 Millionen. Welch ein tolles Investment.... Haben Bekannte die mehrere Condo's so ge und verkauft haben. War immer eine tolle Geldanlage..... Heute leben die 2 in Scheidung da Madam mitlerweile einen hohen 6 stelligen Euro Betrag verbrannt hat.Das war nicht meine Frage. Weißt du ganz konkret wie man zu diesen Schnäppchen kommt?
Ich persönlich habe ja nicht vor, mir ein Condo mitten in einer philippinischen Großstadt zuzulegen. Aber ich kenne ein paar OFWs, die würden das gerne und jammern, dass die Condos alle so teuer sind. Also, mal Butter bei die Fische, wie kommt man jetzt konkret an ein 1BR Condo um 4M PHP in vernünftiger Lage in Manila oder Cebu City?
Die koennen auf allen Portalen die bekannt sind suchen und dann jeweils ein Angebot unterbreiten. Die meisten Angebote werden wie gesagt nach Jahren nicht verkauft. Einfach auf Dummenfang gehen und die Verkaufsnot ausnutzen.
Das Problem ist aber wie so oft auf den Philippinen.... Weder Kaeufer noch Verkaeufer halten sich an Marktgesetze.
Und wenn du die OFW's kennst und magst.... Dann lass Sie in den Glauben das die aufgerufenen Preise real sind. Hoffe das es abschreckend genug ist damit die nicht diesen Mist kaufen.
Ganz aktuell.... das letzte Condo von der Ex meines Kumpels wurde fuer 6,3M verkauft. War ein Doppeltes Condo was zusammen gelegt wurde. Damaliger Kaufpreis ueber 10M High end blablabla.... 2 Badezimmer und 10 Jahre spaeter und 3 Jahren Online wurde es verkauft. Der Kaufpreis von damals war bei ueber 10 M. Rechnet man Zinsen, Renovierungen usw ein hat der ganze Scheiss locker 15M gekostet. Glaube die hatten insgesamt 7 Condo's in Makati. Super Investment you know....Also lange Rede kurzer Sinn.... Man kann gebrauchte Condo's schnell mal um 50% des Preises runter druecken. Selbst da ist es immer noch kein lohnenswertes Investment. Rate daher den hart arbeitenden OFWs ab!
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Also lange Rede kurzer Sinn.... Man kann gebrauchte Condo's schnell mal um 50% des Preises runter druecken. Selbst da ist es immer noch kein lohnenswertes Investment. Rate daher den hart arbeitenden OFWs ab!
Die Leute, die noch immer glauben, sie müssen ein Condo kaufen, sollten sich dieses Video ansehen
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Wie es der Zufall so will, erzählt Frauchen gestern Abend was zum Thema Condo.
Eine Freundin hat da wohl was gekauft. Wie sich im weiteren Gespräch herausstellt, hat da noch eine weitere langjährige Bekannte vor ein paar Jahren was gekauft. Dafür hat sie seinerzeit sogar in der Community nach "Geld leihen" rumgefragt.... Das es in diesem Fall der (deutsche) Ehemann wahrscheinlich gar nicht weiß, sei dahingestellt.
Darum danke euch für die Posts und Einschätzungen hier. Das Video von dino habe ich ihr gleich mal zum verteilen an die Pinays im Bekanntenkreis zur "Warnung" geschickt.
Neben den hier erwähnten #1 Citys Manila und Cebu, wie ist eure Einschätzung zu Condo- Käufen in kleineren Städten in den Provinzen? Wiederholen sich da nur alle negativen Aspekte (in evtl. geringeren finanziellen Dimensionen) oder gibt's da doch Unterschiede?
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Wie es der Zufall so will, erzählt Frauchen gestern Abend was zum Thema Condo.
Eine Freundin hat da wohl was gekauft. Wie sich im weiteren Gespräch herausstellt, hat da noch eine weitere langjährige Bekannte vor ein paar Jahren was gekauft. Dafür hat sie seinerzeit sogar in der Community nach "Geld leihen" rumgefragt.... Das es in diesem Fall der (deutsche) Ehemann wahrscheinlich gar nicht weiß, sei dahingestellt.
Darum danke euch für die Posts und Einschätzungen hier. Das Video von dino habe ich ihr gleich mal zum verteilen an die Pinays im Bekanntenkreis zur "Warnung" geschickt.
Neben den hier erwähnten #1 Citys Manila und Cebu, wie ist eure Einschätzung zu Condo- Käufen in kleineren Städten in den Provinzen? Wiederholen sich da nur alle negativen Aspekte (in evtl. geringeren finanziellen Dimensionen) oder gibt's da doch Unterschiede?
Wie du bereits angemerkt hat, ja, es sind vielleicht weitaus weniger pesos involviert, aber die Probleme bleiben. In kleineren Staedten kommt noch hinzu, dass es dort noch weniger Leute gaebe, die sich ein Condo leisten koennen und vor allem wollen.
