Land kaufen auf Namen des Kindes plus generelle Fragen bzgl. der Vermietung von Apartments

  • Tag allerseits,


    Kurz zu meiner Person:

    Ich, bald 40, habe zwischen 2008 und 2013 in Panglao gelebt. Dort habe ich mit einer Pinay ein Kind bekommen (geheiratet haben wir nicht, das Kind hat meinen Namen). Wir sind dann alle zusammen nach Deutschland gezogen, wo wir uns recht schnell wieder getrennt haben. Die Mutter hat sich dann wieder auf die Phils begeben. Ich lebe seit dem alleine mit meinem Kind in Deutschland, welches derzeit beide Staatsbürgerschaften (Deutsch, Filipino) besitzt.

    Der Kontakt zur Mutter ist noch gegeben, wir besuchen sie und ihre Familie auch des öfteren.

    Nun schaue ich mich derzeit nach etwas Land um, um dort langfristig ein paar Apartments mit Pool (evtl. Bar etc) zu bauen. Wie man die Unterkünfte dort halt so kennt.


    Ich habe derzeit ein paar Angebote vorliegen und daher ein paar Fragen bevor ich die nächsten Schritte einleite:


    1. Kauf des Landes

      Ich habe gelesen, dass es möglich sein soll, den Kauf auf den Namen meines Kindes zu tätigen. Auch habe ich ein paar Infos gefunden, dass die biologische Mutter dabei rausgehalten werden kann.
      Trotz des relativ guten Verhältnisses mit der Mutter würde ich sie ungerne rechtlich mit einbeziehen. Falls rechtlich zusätzlich ein Local nötig sein wird, dann würde ich meinen “Schwager” mitzunehmen.

    2. Anwalt

      Auch wenn ich meinen Leuten dort vor Ort vertraue, so werde ich einen Anwalt einbeziehen wollen. Gibt es hier evtl. Empfehlungen bzgl. in diesem Themenbereich qualitativ guter Anwälte?

    3. Preis

      Die Angebote liegen in etwa bei ~2K/sqm. (Also ~10Mio PHP für 5K sqm.). Für “normales” lot ein paar Dutzend Meter vom highway entfernt (z.B. in Danao) mit Straßenanbindung.
      Die Preise haben mich doch durchaus überrascht. Aber es ist ja auch schon einige Jahre, dass ich dort gewohnt habe und der Tourismus hat seit dem ja in der Tat enorm zugenommen (Int. Flughafen etc).

      Hat hier jemand Erfahrung, am besten speziell auf Panglao bezogen, ob die Preise so in Ordnung sind?
      Suche ich auf offiziellen Seiten nach Angeboten, so liegt man gar bei 3,5K-5K pro sqm.

      Ich sehe es, wie anfänglich erwähnt, eher als langfristige Investition.

    4. Apartments vermieten

      Hierüber habe ich bisher erst recht wenig Informationen vorliegen. Ist es ohne weiteres möglich Apartments kommerziell zu vermieten? Wie hoch sind die zusätzlichen Kosten, die auf Vermietungen anfallen (Taxes, BIR oder was auch immer)?
      Bedarf es hierfür eines Business-Visums?

    5. Sonstiges

      Gibt es sonst noch etwas, was ich noch nicht auf dem Radar habe und worüber ich noch recherchieren sollte?


    Vielen Dank schonmal,
    Phil

  • meinem Kind in Deutschland, welches derzeit beide Staatsbürgerschaften (Deutsch, Filipino) besitzt.

    Hallo, bei deinen Fragen kann ich dir leider nicht weiterhelfen, aber wie ist die doppelte Staatsbürgerschaft möglich? Sorry für off-topic...

  • Angesichts der Tragweite und der Höhe des Betrages würde ich auch den Weg durch die Instanzen in Deutschland gehen. Auch Deine Familienverhältnisse können sich noch ändern, leider auch das Verhältnis zu Deinem Sohn. Da stecken wir alle nicht darin, wenn zum Beispiel der Nachwuchs sich den "falschen" Partner aussucht.


    Mit dem Kauf des Grundstückes hat Dein Kind auch Verpflichtungen, zum Beispiel Steuerzahlungen. Da musst Du klären, ob eine Genehmigung des deutschen Familiengerichts notwendig ist und ob ggf. ein Ergänzungspfleger zu stellen ist. In Deinem Fall schenkst Du Deinem Sohn Geld zweckgebunden zum Erwerb eines Grundstückes auf den Philippinen. Eine notarielle Beurkundung in Deutschland scheint mir sinnvoll (wenn auch nicht unbedingt notwendig). Ein guter Notar wird Dich in dieser Frage auch im Rahmen seiner Möglichkeiten beraten, so dass Du einen Teil der Notarsgebühren wieder an anderer Stelle einsparst.


    Die gleiche Frage stellt sich dann wieder auf den Philippinen. Auch hier musst Du Dich schlau machen, ob zum Beispiel die Mutter zustimmen muss (ist in Deinem Fall wohl kein Problem). Besser ist es natürlich, wenn Du das alleinige Sorgerecht hast und das gerichtlich verbrieft ist.

    Wenn Dein Sohn 18 Jahre alt ist, kann er über das Grundstück frei verfügen. Wenn Du das nicht willst, musst Du Dir über usufruct (Niesbrauch) oder andere Belastungen Gedanken machen. Das senkt den Wert des Grundstückes und kann auch wieder vorteilhaft sein.


    In Deutschland profitierst Du vom hohen Freibetrag bei der Schenkungssteuer (wenn nicht andere Schenkungen gleichzeitig anfallen). In den Philippinen ist der Freibetrag 250 kP, darüber fallen 6% auf den jeweiligen Einheitswert an. Ich weiss nicht, wie Schenkungen an im Ausland lebende philippinische Staatsbürger behandelt werden. Diese Frage solltest Du schon vorher klären, um die richtige Entscheidung zu treffen, ob Du Dein Geld auf die Philippinen schickst und dort Deinem Sohn übergibst oder besser das Geld schon in Deutschland auf Deinen Sohn übertragen.


    Die Frage nach dem angemessenen Kaufpreis kannst Du nur vor Ort klären. Das Forum kann die Frage nicht beantworten, es sei denn, Du liegst um den Faktor 10 daneben. Wie in DACH gibt es eigentlich nur drei Kriterien: 1. Lage 2. Lage 3. Lage


    Wenn Du vor Ort Einheimische hast, hat das den Vorteil, dass der "Langnasenaufschlag" wegfällt. Leider sind sich aber auch Verwandte nicht zu schade dafür, die Hand aufzuhalten, wenn es um viel Geld geht, und Dein Kaufpreis sollte sich nicht durch (versteckte) Provisionen noch erhöhen. Ich rate Dir, in der heissen Phase vor Ort zu sein, aber im Hintergrund zu agieren.


    Und das übliche auf den Philippinen: Ist der Titel "sauber", sind Steuerschulden darauf, wie sieht es mit dem Zugang zum Grundstück aus etc.?

  • Eine Alternative kannst Du auch prüfen: Du gibst Deinem Sohn ein Darlehen. Nach deutschem Recht muss dafür ein Ergänzungspfleger gestellt werden (§ 1909 BGB).

    Die Zinskonditionen kannst Du frei vereinbaren, von 0% bis zu den banküblichen. Auch das musst Du im Vorfeld gut klären, damit nicht eine Schenkung unterstellt wird. Ein reines Darlehen muss nicht notariell abgeschlossen werden, aber auch hier würde ich nicht an der falschen Stelle sparen und stattdessen die Beratungsleistungen des Notars in Anspruch nehmen.


    Ich sehe das alles andere als einfach, da die Beträge auch für deutsche Verhältnisse nicht niedrig sind und Dein Sohn noch minderjährig ist. Und eine Finanztransaktion in dieser Höhe geht auch am deutschen Finanzamt nicht spurlos vorbei.

  • Hallo, bei deinen Fragen kann ich dir leider nicht weiterhelfen, aber wie ist die doppelte Staatsbürgerschaft möglich? Sorry für off-topic...

    Hi Truman,


    meine Tochter ist auf den Philippinen geboren. Als sie 1,5 Jahre alt war sind wir nach Deutschland gezogen. Sie besitzt somit die Pässe beider Länder.


    Moeller,


    wow, vielen Dank für die zahlreichen Punkte, die mich leider realisieren haben lassen, dass ich bisher wohl doch zu naiv an die Sache rangegangen bin.

    Ich hatte bisher die ganzen steuerrechtlichen Punkte aus deutscher Sicht gar nicht so sehr auf dem Schirm.

    Wirklich besten Dank!


    Ich werde mich nun die nächsten Tage/Wochen erst einmal Schritt für Schritt in die genannten Themen einlesen. Aus deinem Post mitgenommen habe ich jedoch, dass die ganze Thematik ziemlich viel Potential in sich birgt, Fehler zu begehen, die letztendlich recht teuer für mich werden können.


    Mein Fazit daher: Ich werde mir einen auf das Themengebiet spezialisierten Anwalt in D suchen.


    MfG

    Phil


    PS: Ich werde versuchen diesen Thread mit ein paar Updates zu erweitern wenn ich Neuigkeiten haben werde.

  • Wer mich kennt, weiss, dass ich nicht der Bürokratiehengst bin, der immer auf Einhaltung des Dienstweges pocht. Aber in Deinem Eingangsposting hat mich die Summe schon ein wenig erschrocken, und schon alleine der Geldtransfer geht in dieser Grössenordnung nicht spurlos an den Behörden vorbei. Und über den Bekanntenkreis kenne ich die Herausforderungen von Patchwork-Familien, daher mein Hinweis, alles rechtssicher zu verbriefen.


    Vielleicht passt der Tip auf Deine Verhältnisse: "übe" doch erst einmal mit einem kleinen Grundstück und einer überschaubaren Immobilie auf den Philippinen. Wenn Du beim Kauf nicht hoffnungslos über den Tisch gezogen wirst und die Lage stimmt, hast Du gute Chancen auf einen Wertzuwachs. Um die Vermietung können sich die Verwandten vor Ort kümmern, das wäre gleichzeitig auch ein Test für spätere größere Immobilien-Geschäfte. Ein "Condo" (Eigentumswohnung) kannst Du auch als Ausländer kaufen, wenn dass die Gesellschaft so vorsieht.

    Wenn Du noch etwa sieben Jahre bis zum "großen Schlag" warten kannst, hat das den grossen Vorteil, dass Deine Tochter volljährig ist. Die Schenkungsproblematik ändert sich natürlich nicht, aber Deine Tochter braucht keine Genehmigungen mehr.


    P.s. Auch in DACH ist der Immobilienmarkt überhitzt und schwierig, insofern halte ich eine Investition in den Philippinen nicht von vorneherein für eine verrückte Idee.

  • Naja die Sorgen um das deutsche Finanzamt sind doch etwas übertrieben. Der Schenkungsfreibetrag für ein eigenes Kind liegt bei 400000 EUR (jeweils alle 10 Jahre), d.h. dem Kind können alle 10 J. 400000 EUR (oder entsprechendes Land, Immobilien, ...) geschenkt werden, ohne dass irgendeine Steuer in Deutschland fällig wird.


    (Ob derartige Beträge in philippinischen Immobilien gut investiert sind, muss jeder selbst beurteilen.)


    Der Mensch kann nicht gut genug vom Menschen denken - Kant

  • Das Problem ist nicht die Schenkungssteuer, falls man überhaupt gefragt wird, füllt man eben den Zettel aus und bekommt einen Bescheid über 0 EUR. Auf die hohen Freibeträge in Deutschland (nicht auf den Philippinen !!, dort sind es nur 250.000 P, d.h. 4500 EUR) habe ich bereits hingewiesen.


    Wenn das deutsche Finanzamt eine solche hohe Transaktion gemeldet bekommt, kann es fragen, wo das Geld denn her stammt. Wenn man das mit seinem Einkommen, vorhandenen Vermögen und einer sparsamen Lebensweise erklären kann, ist alles o.k.

    Wenn man aber - vielleicht sogar wahrheitsgemäss - angibt, dass das Geld aus zurückgeholtem Schwarzgeld aus dem Ausland oder einer nicht versteuerten Erbschaft stammt, hat man ein Problem. Am besten, man ist auf solche Fragen gut vorbereitet. 8-)


    Und vielleicht rechnet man auch in Deutschland mit Einnahmen auf den Philippinen und will entsprechende Nachweise sehen. Banken und Notare sind per Geldwäschegesetz verpflichtet "auffällige" Transaktionen zu melden.


    Trotz aller Steuerbürokratie halte ich die deutsche Finanzverwaltung für einer der effizientesten. Die haben eine Software, die dort anschlägt, wo es Ungereimtheiten und vermutlich etwas zu holen gibt. Da fasst dann der Steuerinspektor nach. Das Fachbuch, das jeder auf seiner Steuererklärung hat, interessiert niemanden mehr.


    Fazit: ein paar zehntausend Euros bekommt man auf den Philippinen unbemerkt unter. Einfach in kleineren Häppchen schicken, als "Unterstützung für die Familie" oder für einen Luxusurlaub. Manch einer kann solche Beträge noch verschmerzen und unter "Spielgeld" buchen, wenn das Ehegespons oder die Verwandtschaft damit durchbrennen.


    Hier geht es aber um den zehnfachen Betrag.:floet