Grundsätzlicher Ablauf eines Grundstück-/Immobiliengeschäfts

Um den Titel übertragen zu lassen braucht man beim BIR (so war es jedenfalls bei uns) folgende Unterlagen

- Den "Deed of Absolute Sale" - DOAS (übliche Fee des Notars 1-2% - ist frei verhandelbar) - Ggf. muss der Käufer noch eine Bestätigung unterschreiben, dass er den Kauf mit eigenem Geld tätigt ("Affidavit of Paraphernal Property"). Beim Verkauf eines vererbten Grundstücks/Hauses kann noch ein "Deed of Adjunction with Sale" der Erben erforderlich sein.

- Eine "Certified True Copy of Title" (bekommt man beim "Register of Deeds" und nur so kann man rausfinden, ob das Haus/Grundstück mit einer Hypothek belastet ist und ob weitere Rechte, z.B. Wegerechte eingetragen sind, die Bebauung eines Grundstücks, bspw. ein Wohnhaus, wird als "Improvement" bezeichnet und sollte auch im DOAS genannt werden, zur Not gilt auch die Formulierung "with all improvements").

- Die bisherige "Tax Declaration of Real Property" (die stellt der Treasurer bei der Municipallity aus) und die letzten Quittungen (bei uns wollten sie fünf sehen), dass die Annual Property Tax bezahlt wurden (wiederum bei der Municipallity); je nach Größe und bebauung des Grundstücks ein paar tausend Pesos pro Jahr, da auf der Grundlage von marktfernen Einheitswerten besteuert wird, normalerweise nicht wirklich der Rede wert. Wenn aber über viele Jahre nicht bezahlt wurde, kann natürlich trotzdem was zusammenkommen, zumal man dann pro Säumnisjahr noch eine "Penalty" bezahlen muss

- Weiterhin muss man auf die Documentary Stamp Tax bezahlen (1,5% des Kaufpreises aus den DOAS - oder des vom BIR geschätzen Wertes, falls der Kaufpreis im DOAS auffallend niedrig ist) und ebenso 6% Capital Gains Tax (selbes Spiel wie bei der Documentary Stamp Tax; wobei es sich bei der CGT, ander als der Name vermuten lässt nicht um eine Ertrags, sondern um eine Umsatzsteuer handelt). Normalerweise zahlt der Käufer die DST und der Verkäufer die CGT, auch das ist aber verhandelbar. Ein weiteres Problem liegt darin, dass die GCT eigentlich innerhalb von 30 Tage nach dem DOAS zu bezahlen ist - keine Ahnung wie das BIR mit "Überziehungen" umgeht. Die Steuern ans BIR kann man per Banküberweisung bezahlen, muss dann aber mit der Überweisungsquittung wieder zum BIR (war zumindestens vor einigen Jahren in Pampanga noch so)

- Wenn alle Unterlagen vollständig sind und die Steuern bezahlt wurden benachrichtigt einen das BIR (oder man bekoimmt sofort einen Termin), wenn man das sog. "CAR" (Certificate Authoring Registration) abholen kann. ACHTUNG: Die Aufstellung bezieht sich auf den Kauf eines Grundstücks/Hauses; beim Kauf eines "Condos" können andere bzw. weitere Dokumente erforderlich sein, da habe ich mich noch nicht mit beschäftigt)

- Mit dem CAR geht man dann zu Register of Deeds (wo man zuvor bereits die aktuelle "Certified True Copy of Title" bekommen hat) und beantragt die Umschreibung ("Transfer of Title"); das kostet dan noch mal 0,5-0,75% "Transfer Tax" und ein Par "Nebengeräusche" Irgenwelche geringen Gebühren, den Namen habe ich jetzt vergessen.

- Das Register of Deeds gibt Dir Bescheid, wann Du den Transfer of Title abholen kannst.

- Schliesslich musst Du nochmal zum Treasure beim Municipallity und Dir einen Tax Declaration of Real Property für den/die neue(n) Eigentümer(in) ausstellen lassen.

An die Admins/Mods, vielleicht kann man den beschriebenen grundsätzlichen Ablauf eines Grundstück-/Immobiliengeschäfts mal irgendwo anpinnen?

juanico

Danke für den Hinweis. Es gab wohl in der Tat 2021 eine entsprechende Gesetzesänderung, die sich nach meinem Verständnis (habe den Text nur cursorisch gelesen, nur auf "agricultural land" - im Gegensatz zu "residental land" - bezieht).

https://media.dar.gov.ph/sourc…ng-agricultural-lands.pdf

Das Vertrackte dabei scheint zu sein, dass unter bestimmten Umständen auch vor Erlass des Gesetzes geschlossene Verträge nichtig sein können. Bezieht sich aber wie gesagt nur auf "agricultural land" und wohl nur bei einer Größe über fünf Hektar.

Anmerkung: Bei uns wäre eine derartige Regelung aufgrund des rechtstaatlichen Rückwirkungsverbot wohl nicht zulässig.

Da der Thread wieder offen ist klarstellend bzw. ergänzend zu meinem Eingangsposting:

- Immer erst die "certified true copy of title" besorgen. Bevor man diese nicht genau gelesen hat, sollte man keinen deed of absolute sale unterschreiben. Denn selbst wenn Euch der Verkäufer einen "frischen" nur wenige Monate alten Title vorlegt, kann zwischenzeitlich eine Grundschuld eingetragen worden sein. Also entweder - ggf. gemeinsam mit dem Verkäufer - zum Register of Deeds gehen oder den Notar die "certified true copy of title" besorgen lassen (für den ist das Tagesgeschäft).

- Was ich vergessen habe, Käufer und Verkäufer müssen sich beim BIR selbstverständlich ausweisen können und benötigen eine Steuernummer ("TIN" - tax identification number). Letztere bekommt man aber auch "on the fly", man muss dann halt zunächst zu einem anderen Schalter und es dauert halt insgesamt etwas länger.

- Da die Documentary Stamp Tax und die Capital Gains Tax innerhalb einer Frist von dreisig Tagen nach unterzeichnung des DOAS bezahlt werden müssen, kann man überlegen mit dem Verkäufer zu vereinbaren, dass der Käufer auch die Capital Gains Tax bezahlt und man dafür den Kaufpreis im DOAS entsprechend mindert. Dann ist man nach dem Kauf nicht mehr auf den Verkäufer angewiesen. Alternatiiv kann man vereinbaren, mit dem Verkäufer gemeinsam zum BIR zu fahren und jeder bezahlt "seine" Steuer.