zu 1.: Ja, Vorbesitzer hat Titel.
zu 2.: Es gibt einen Deeds of Sale.
zu 3.: Die Eigentümer leben seit 1997 in den USA. Der Bruder der Verkäuferin hat das Grundstück gegenüber/lebt da. Das Grundstück ist ungenutzt. Dschungelmäßig zugewuchert.
zu 4.: Zu den Steuern wurde nichts nachgewiesen (keine Declaration of Tax), vielleicht seit 1994 ausstehend. Laut meiner Frau soll das da allerdings nicht unüblich sein, weil die meisten Leute nicht viel Geld haben.
zu viele Komplikationen, da würde ich eher auf den Kauf verzichten.
1. Titel; wird nur einmalig für den ersten Eigentümer ausgegeben. Alle nachfolgenden Eigentümer erhalten einen Transfer of Titel. Den Absolute Deed of Sales müssen alle im Beisein eines Notary Public unterschreiben. Wie soll das gehen wenn die Eigentümer sich in den USA aufhalten.
Nicht unüblich ist ein Titel mit Eheleuten als Eigentümer. Ist einer der Eigentümer verstorben, so kann der Überlebende das Grundstück nicht verkaufen. Ein Teil des Eigentums am Grundstück fällt dann auf die gesetzlichen Erben. Die Eigentumsrechte müssen dann geklärt und im Titel dokumentiert werden.
2. Ein Deeds of Sale sagt nichts rechtsverbindliches aus. Es muss ein Absolute Deed of Sales vorhanden sein sowie ein (Transfer of) Titel. Liegt kein Titel vor, so ist davon auszugehen dass etwas nicht stimmt. Der Transfer of Titel wird verweigert wenn z.B. Steuern nicht vollständig gezahlt wurden oder Zweifel an den Eigentumsrechten bestehen.
3. Geodetic Engineer beauftragen das Grundstück zu vermessen. Grenzsteine, wenn vorhanden, könnten vom Nachbarn versetzt worden sein. Auch dem Geodetic Engineer auf die Finger schauen. Habe schon selbst erlebt das die Lage von Grenzsteinen von einen Geodetic Engineer als korrekt beurkundet wurden und ein nachmessen andere Ergebnisse brachten.
4. Beim BIR erkundigen welche Steuern noch unbeglichen sind und mit dem Verkäufer darauf einigen das du die Steuern zahlst und diese vom Kaufpreis abgezogen werden. Nicht vergessen das für die Verkäufer Capital Gain Tax anfällt, die du als Käufer übernehmen kannst. Solange nicht alle Steuer gezahlt sind gibt es keinen Transfer of Titel und du wird auch keine Baugenehmigung bekommen.
5. Prüfen ob du an dem Eigentum auch Besitz ergreifen kannst. Hat sich da z.B. ein Squatter niedergelassen, also Besitz ergriffen, kann es einen Jahrelangen Rechtsstreit und Schadensersatzzahlungen zur Folge haben.
Grüße, Bahog Utot
