Rahmenbedingungen fuer eine gesicherte Existenz in den Philippinen

lieber philshag !

..ich bin bei den phil-immoblein ja wirklich mehr als ein aussenseiter aber was mich verwundert , warum sind die preise für immos im jahre 2013 an jene im jahre 1997 angepasst ? - da kann ja irgendetwas nicht stimmen oder irre ich , wenn dort angeblich so tolle gewinne eingefahren werden können ? 3 bis 5 prozent wertsteigerung wird in etwa der offiziellen inflation entsprechen oder ?

..wenn du seltene erden ausreichend auf deinem grundstück findest wird wohl eine eine von dir gemutmaßte preissteigerung im zweistelligen bereich eintreten - ich würde mit den chinesen dann ganz hart verhandeln denn dann ist es eine ausnahme von der blase was ich dir gerne wünsche ...

gruss ins künftige immobilienparadies

Gruß an den BWL'er.... In Boomzeiten verkauft man.. (machen die wenigen, die an Immo verdienen) und niemals kauft man in der Zeit.

Ich war 25 Jahre im Immo-Geschäft. Ich würde schätzen, das ca. 90 % draufzahlen und max 10 % wirklich Geld damit verdient haben. Ausnahme ist Eigennutzung... da gibt es keine Rendite (bzw. idR Minus-Rendite im Vergleich zum Mieten), sondern man muss sich lebenslang wohlfühlen. Wenn man dann z.B. entscheidet, das man Auswandern will, dann realisiert man idR die Verluste.

Aus Vermietung ist idR nie ein Gewinn zu erzielen, wenn man die Verzinsung des eingesetzten Kapitals richtig im Vergleich rechnet. Manche rechnen so in etwa Miete = Gewinn, dann ergibt sich natürlich subjektiv ein Gewinn

Immobilie sagt schon das Wort = immobil = man hängt an einem Ort fest.

Im übrigen sind wir solange in einer Blase bis die Zinsen wieder steigen und das werden sie sicher!

Ne.. ich war nie Makler.. Geschäftführer von Bauträger- und auch Baubetreuungsunternehmen... der größte baute ca. 1.200 ETW und Häuser im Jahr. Kunden 95+ % Eigenbezieher.
Kenne mich also ein wenig in der Immo-branche aus könnte man sagen

Alle die in Immobilien einsteigen glauben Sie machen den großen Schnitt.... ist aber für "Klein" bzw. Einzelanleger kaum möglich... Bei den großen sieht das anderes aus... z.B. Allianz usw... die kalkulieren (Miete + Verkaufserlöse) idR 3 - 4 % Rendite... Bauen bzw. Kaufen allerdings 25 - 30 % günstiger als der "Einzel"-Käufer, daher dann die Rendite.

Auf den Ph habe ich ein paar mal Bauträgerangebote nachkalkuliert.... normal ist ein Aufschlag bis zu 40 % in der Spitze.... die Filipinos hatten alle weit über 100 % Aufschlag
Was das bedeutet für den "Bestandswert" kann jeder sich selbst ausrechnen. Z.B. geht die Preisschere beim üblichen Auf und Ab viel weiter auseinander - und auch das man, wenn man eine gute Bestandsimmobilie zum richtigen Zeitpunkt kauft und verkauft Geld verdienen kann (ein Profi).... Bei neuen Immobilien kauft man nicht nur die Konj.preisblase mit, sondern auch noch idR völlig überzogene Verkaufpreise wegen der überhöhten Kalkulation. Solange man nicht echt verkauft, kann man sich im "eingebildeten" Wertzuwachs sonnen

Zitat von GrimmR

Alle die in Immobilien einsteigen glauben Sie machen den großen Schnitt.... ist aber für "Klein" bzw. Einzelanleger kaum möglich... Bei den großen sieht das anderes aus... z.B. Allianz usw... die kalkulieren (Miete + Verkaufserlöse) idR 3 - 4 % Rendite... Bauen bzw. Kaufen allerdings 25 - 30 % günstiger als der "Einzel"-Käufer, daher dann die Rendite.

Und die großen legen bei dieser Kalkulation die Mietausfallrisiken oder Havariekosten einzelner Wohnungen (z.B. Frischwasserrohr platzt, das trifft nicht den Mieter, im Gegensatz zur überlaufenden Badewanne) auf den gesamten Bestand um und kommen so im Mittel auf eine solche Rendite, während der Kleinanleger, wenn sich ein solches Risiko bei ihm realisiert, dies durch die künftigen Erträge der einzelnen Wohnung abfedern muss.

Zitat von GrimmR

Solange man nicht echt verkauft, kann man sich im "eingebildeten" Wertzuwachs sonnen

Richtig! Ich bin der Letze der einem den Kauf eines Condos ausreden moechte wenn es darum geht darin selber dauerhaft leben zu wollen und man genau DEN optimalen Platz fuer sich selber gefunden hat! Als Geldanlage mit Wertzuwachs eignet sich so ein Condo jedoch nur wenn man es im Kauf als "Schnaeppchen" (also weit unter dem "üblichen" Marktpreis) bekommt und Glück hat Mieter zu finden die immer bezahlen und das Objekt pfleglich behandeln!

Zitat von Philshag

Die Preise sind jetzt erst wieder auf dem Stand von 1997 und steigen 3 - 5% Jahr.

Sicher? Steigen 3-5% pro Jahr? Ich habe einmal bei http://www.adpost.com hineingeschaut. Dort werden alte Inserate zum Glück nicht gelöscht so dass man bis 2007 zurückblicken und Vergleiche von damals/heute ziehen kann! Insgesamt konnte ich bei den Objekten die 2007/09 auf dem Markt waren, teils damals noch mit Pre-Selling-Preisen, keinerlei Wachstum zu den besten heutigen Offerten fuer die gleichen Anlagen erkennen. Meist blieben die Preise gleich bzw. stiegen oder fielen nur minimal. Die angeblichen Spezialisten die einem jährliche Wachstumssteigerungen weismachen wollen arbeiten mit Milchmädchenrechnungen. Es gibt ja auch keine wirklichen Statistiken ueber den Gebraucht-Immobilienmarkt auf den Philippinen. Die einzigen Zahlen welche es geben mag ist der Vergleich, was ein neu erbautes Condo heute kostet zu dem was ein neu erbautes Condo vor 5, 10 oder 20 Jahren gekostet hat!

Hier mal ein paar Beispiele:

1. One Pacific Plaza Makati, im Mai 2009 "pre-selling" fuer 95.000 Peso pro qm.

http://www.adpost.com/ph/homes_offices/84796/

Vor 8 Stunden, also 4 Jahre danach, angeboten fuer 100.000 Peso! Wetten das man es nun auch unter dem damaligem Pre-Selling Preis bekommt?

http://www.sulit.com.ph/index.php/view+classifieds/id/15473704/Condo++For+Sale+in+Makati+|+ONE+PACIFIC+PLACE?event=Search+Ranking,Position,6-17,117

Oder

2. Columns Condo Ayala. Wirklich eine gute Adresse! 49 sqm kosteten in 2007 5,5 Mio Peso.

http://www.adpost.com/ph/homes_offices/48217/

Vor wenigen Tagen, also 6 Jahre später, wird das gleiche Angebot von 5,5 Mio fuer diese Einheit gepostet! Wenn der Verkaufswillige dann wirklich einen Interessenten gefunden hat wird der Preis vermutlich noch heruntergehandelt und der Makler den man mit dem Verkauf beauftragt hat muss noch abgefunden werden! Tolle Wertanlage! Von wegen jährlich 3-5%!

http://www.sulit.com.ph/index.…+Ranking,Position,2-16,36

Diese Liste koennte ich beliebig fortfuehren!

Einige weitere Überlegungen:

1. Mit neuen Modellen wie "Own-to-rent" etc. werden Leute angesprochen die eigentlich gar nicht finanzstark genug sind um sich ein Condo leisten zu konnen! Wenn Immoblienwachstum nur noch dadurch erzielt wird dass die Kreditvoraussetzungen immer weiter aufgeweicht werden so wie dies vor der US-Immobilienblase der Fall war sollten alle Alarmglocken klingen!

2. Wegen derzeit historisch niedriger Zinsen bei Festgeldern und Staatsanleihen suchen viele Vermögende nach tatsächlich oder vermeintlich besser verzinsten Alternativen. Dies können Aktien sein, Edelmetalle oder eben auch Immobilien. Ziehen die Zinsen weltweit wieder an, und damit ist in Kürze zu rechnen, werden Aktien oder Immobilien gegenüber gut und sicher verzinsten Papieren an Reiz verlieren!

3. Je höher der Anteil an Immobilienbesitzern ist die selber darin wohnen desto stabiler ist der Markt. Wenn viele jedoch ein Condo nur aus vermeintlichen Geldanlagegesichtspunkten erwerben und es entweder leer stehen lassen oder es versuchen zu vermieten ist der Markt anfällig für einen Zusammenbruch!

4. Wer selber irgendwann vor der Situation steht seine Immobilie verkaufen zu wollen oder zu müssen verfügt nicht über die Marketing- und Werbemaschinerie der Developer um ihre neuesten Projekte an den Mann oder die Frau zu bringen! Ein Verkauf geht dann in aller Regel nur noch über den Preis!

5. Bitte nicht vergessen die Nebenkosten mit einzukalkulieren, insbesondere die Association Fee, die ja auch bei Vermietung vom Eigentümer bezahlt werden muss. Diese Eigentümergemeinschaftsumlage kann durchaus die monatlich erzielbaren Mieteinnahmen um 20% oder mehr reduzieren!

Meine Empfehlung: wenn es um reine Geldanlage geht und man nicht selber darin wohnen moechte Hände weg von all dem was einem heute in Malls etc. auf Hochglanzprospekten angepriesen wird!

LG Carabao

..gott sei dank gibt es forum doch noch einige die die materie - wohnungskauf zu vemietung oder verpachtung - auch ohne rosarote brille oder soll ich sagen - naivität - objektiv bewerten können - und was sich im moment auf den phils abspielt wie zu lesen kann genausogut im konstrukt für D oder A gelten ! die irratiomalen ängste vor verlust sind gleich auf der welt verteilt wie es scheint .... außer für diejenigen die eh nie geld besaßen den denen ist es auch egal welches zu verlieren ...

...eigentlich gleichen sich die beiträge mit ihren aussagen zu den immobilien als geldanlage auch wenn man sich nicht kennt ; werden ja nicht alle die gleichen zeitungen lesen oder erfahrungen gesammelt haben ? also ....

...in A wurde der spekulatioszeitraum quasi über nacht von 10 jahre auf 20 jahre verlängert , die mitgenommenen gewinne sind auch rückwirkend für alterrichtete wohnungen - bis auf wenige ausnahmen - bei veräußerung steuerpflichtig ! so schnell kann sich was unbeeinflussbar ändern - die kreativität ist wieder gefragt sonst schmelzen sie dahin , die angenommen gewinne ...und solche szenarien sind auch für die phils denkbar , vor allem bei leeren staatskassen ...

...es soll aber niemand abgehalten werden sich ein nettes häuschen am meer zu kaufen ; ganz im gegenteil - hat bei eigennutzung durchaus was für sich denn der individuelle wohlfühlfaktor lässt sich schwer bewerten .... hat aber dann mit vorsorge bei beabsichtiger veräußerung nichts am hut ...

gruss H

Zitat von Carabao

One Pacific Plaza Makati, im Mai 2009 "pre-selling" fuer 95.000 Peso pro qm.

Als wir 2005-7 unsere neue Hütte bauten ( 3 Etagen, insgesamt 580 qm) kamen wir auf ca. 13.500 PHP/qm. Das ist nun nicht direkt mit einem Makati-Condo zu vergleichen. Bei uns entfielen u.a. die Kosten für Architekt und Bauaufsicht sowie Gewinn der Baufirma da das alles mein Schwager gemacht hat. Andererseits bekommen Großprojekte erhebliche Mengenrabatte auf die Baumaterialien usw. und die anteiligen Kosten für Dach, Fundament, Versorgungsleitungen etc. sind erheblich geringer als bei uns. Hinzu kommen die Lohnersparnisse durch Maschineneinsatz usw.

Selbst wenn man die hohen Grundstückspreise mitrechnet scheinen mir die 95.000 PHP ziemlich hoch. Ich denke eine Blase kann man definieren wenn die VK-Preise sich völlig von den Baukosten nebst üblichen Gewinnspanen und Vertriebskosten abkoppeln.

Zitat von jochen53

Selbst wenn man die hohen Grundstückspreise mitrechnet scheinen mir die 95.000 PHP ziemlich hoch.

Mir auch! Wir haben vor 5 Jahren ein Condo für 46.700 Peso je qm. erworben, damit deutlich unter dem ehemaligem Pre-Selling-Preis weil der Inhaber aus Geldnot dringend verkaufen musste. Zwar nicht in Makati aber nahe des Roxas Boulevard mit super Ausblick auf die Manila Bay aus dem 27. Stock. Das Gebäude war damals 5 Jahre alt. Die reinen Grundstückspreise dürften dort nicht signifikant von denen in Makati abweichen. Das gleiche Condo nur einen Stock höher wurde im vergangenen Jahr übrigens für 76.000 Peso je qm. bei adpost angeboten.

Wer ein gutes Condo zu einem günstigen Preis erwerben möchte sollte Geduld haben, selbst aktiv werden und sich nicht von Immobilien-Brokern welche einem z.B. in Malls auflauern belatschern lassen!

Wer mit dem Gedanken spielt ein Condo zu erwerben dem empfehle ich:

1. Sich eingehend mit der Marktlage zu befassen und ständig die aktuellen Angebote in den üblichen Internetseiten im Auge zu behalten. Es kommen täglich etliche neue Verkaufs-Angebote hinzu.
2. Parallel dazu Kontakt zu Real-Estate-Freelancern aufzunehmen und eine gute Provision in Aussicht zu stellen wenn es einem gelingt ein Schnäppchen zu finden welches am Ende zum Kauf führt. Die Makler wissen oft am besten wo jemand dringend verkaufen muss und keine Zeit hat jahrelang auf den "besten Preis" zu warten. Es ist zudem immer von Vorteil den Makler auf seiner Seite zu haben.
3. Wenn dann Angebote für "rush sale" kommen sollte man diese eingehend mit anderen aktuellen Offerten in gleichem Gebäude vergleichen, z.B. über das Internet, und auch den Mut haben ein "unverschämtes Angebot" unter in Aussichtstellung von Sofortzahlung abzugeben. Also 20 bis 30% oder mehr unter den Preisen welche sonst pro qm. in diesem Gebäude verlangt werden. Vielleicht wird man damit in dem einen oder anderen Fall "vom Acker gejagt". Egal! Wenn man aber Glück hat bleibt dem Verkäufer nichts anderes übrig weil er in kurzer Zeit keine besseren Angebote auftreiben kann und er beisst in den sauren Apfel indem er akzeptiert!

LG Carabao

Also wer sich ein Condo in Davao neben Abreeza Mall zulegen möchte (Projekt Abreeza Place Tower One):

- 31sqm Studio Unit - 2,794,000.00
- 53sqm 1 Bedroom Unit - 5,350,000.00
- 87sqm 2 Bedroom Unit - 9,318,000.00

Hab die nette Dame, nachdem ich die Preise gesehen habe, nett angelächelt und bin gegangen...
da bleibe ich doch lieber bei meinem Traum "House @ the Beach"

Im übrigen soll das "Abreeza Residences" schon ausverkauft sein... und befindet sich noch mitten im Bau... verrückt bei den Preisen.

Wurde man vor ein paar Jahren im SM in Cebu maximal von einer Person angesprochen, um ein Condo oder Haus in einer SD zu erwerben, so sind das jetzt schon wahre Heerscharen, die einen mit Modellen, Bunten Prospekten und Besichtigungstouren im klimatisierten Großraumtaxen locken. Die Preise sind ebenfalls (astronomisch) angestiegen.

Interresant das Thema dgecjty

Der Immobilienmarkt auf den Philippinen kann sich durchaus das Attribut "absurd" anhängen. Ich frage mich manchmal, wer eigentlich diese Mondpreise auf vielen Objekten bezahlen soll oder kann.
Für 10 Mio PhP für ein 90 m2 Condo krieg ich stattdessen ein recht ansehnliches Haus mit grossem Grundstück in einer Mittel - bis Oberklasse Subdivision. Condos sind wohl so teuer, weil nur diese ohne Probleme an Ausländer verkauft werden können. Oder "Rendite"-Objekte, deren Amortisation ohne Betriebskosten gerechnet, mehr als 25 Jahre brauchen, bis die abbezahlt sind. Doch da kommen noch die Betriebskosten dazu. Und schon kann das Objekt kaum mehr abgezahlt werden. Oder Farmland, das mit m2 Preisen angeboten wird von teuren Residental-Lots. Günstige Objekte kriegt man am Besten vor Ort oder durch gute Bekanntschaften. Oder auch Banken anfragen, ob die was haben.