Ich möchte hier einen Thread eröffnen, der sich intensiv mit Fragen und Problemen um den Hausbau herum beschäftigt.
Zur Erklärung:
Ich lasse gerade ein two-storey house mit 88 qm Dachterasse (Wohnfläche 170 qm, Flächen für Balkone und Terrassen insgesamt 130 qm, Grundstück 600 qm) bauen.
Alle Planungs- und Vertragsgestaltungsarbeiten sind abgeschlossen . Ich habe jetzt ein „detailliertes Gerüst“ bzgl. der Kostenstruktur, Menge und Qualität aller Materialien. Der Bau hat heute begonnen. Die Verträge wurden letzte Woche unterschrieben. Alle Verträge tragen meine Handschrift und wurden von mir weitestgehend selbst formuliert.
Der Vorlaufprozess ( erste Zeichnung,Blueprint bis zum Vertragsabschluß) dauerte knappe zwei Monate (und das war auch gut und richtig). Allein die Lösung der Probleme bzgl. des benötigten Materials (Grundlage: Blueprint mit seinen 7 Seiten Anlagen) dauerten mehrere Wochen.
Die Idee für diesen Thread kam mir , als ich mir erneut Yannics Hausbaubericht durchlas. Diesen Thread dürften viele Member kennen.Yannics Thread war und ist ein Highlight im PFD.
Zur Erinnerung:
Yannic baute im Jahr 2010 ein Haus für die Familie seiner Frau. Er entschied sich, das ganze Vorhaben in Eigenregie durchzuführen; also ohne CONTRACTOR. Er machte eine Zeichnung und ließ diese von einem Archtitekten fachgerecht umsetzen (Blueprint). Er benannte eine Familienangehörige als Einkäuferin, beschäftigte einen Architekten als supervising officer (wie regelmäßig der auf der Baustelle war, wird im Bericht nicht genannt) . Dieser benannte eine Arbeitscrew mit Foreman. Dann ging es los, das ganze dauerte nur 7-10 Tage. Eine genaue Kostenplanung fand nicht statt. Yannic ging von 1,3 Millionen Gesamtkosten für ein 124 qm großes Haus (mit kleinem Keller und Terrasse) aus. Das Haus wurde (wie man den Bauplänen entnehmen kann) im philippinischen Stil errichtet – allerdings ohne großen Schnickschnack.
Am Ende kostete der Bau 2,3 Millionen ( 77 % mehr als „geplant“) . Allein die Lohnkosten beliefen sich auf 42,6 % (bezogen auf Materialkosten), was bei einem Selbstbau exorbitant hoch ist.
Natürlich gab es für diese Kostensteigerung nachvollziehbare Gründe, die auch von Yannic benannt werden. Nach meiner Einschätzung fehlte bei diesem Projekt eine exakte Vorplanung. Es wurde mehr oder weniger drauflos gebaut. Es gab (vermutlich) keine Detailpläne für die Einzelarbeiten (weder hinsichtlich der Qualität des Materials noch der Quantität). Alles ergab sich dann so nach und nach. Der Einkauf wurde von einem weiblichen Familienmitglied durchgeführt, die nach Angaben Yannics kein ausgewiesener Baufachmann ist. So wird in keiner Phase der umfangreichen Darstellung des Bauablaufs darauf eingegangen, wieviel Sack Zement, cbm Kies und Sand für einen bestimmten Arbeitsschritt (z.B. Füllen der CHB mit Zement, Sand und Kies) eingeplant und dann letztlich verbraucht wurden. Auch Angaben darüber, wieviel DSB (10 mm, 12mm, 16 mm) in den Columns und in den hollowblocks eingearbeitet wurden, fehlen. Anhand der im Thread genannten Preise für DSB ist z.B. davon auszugehen, das es sich möglicherweise um mindere Qualität handelte.
Meine Philosophie unterscheidet sich aus guten Gründen von der Yannics. So habe ich mich gegen ein SELBSTGESTEUERTES BAUPROJEKT entschieden und einen CONTRACTOR beauftragt (auch wenn das Mehrkosten verursacht). Besonderes Augenmerk sollte auf Qualität der Materialien gerichtet werden (High Standard ) und realistische (true) Verbrauchszahlen für die Hauptmaterialien (Zement, Gravel, Sand, DSB), die allein schon 50 % (und mehr) der Materialkosten ausmachen.
Zielsetzung: Verhinderung von „hidden profits“ aus überhöhten Materialmengen.
Es wurden drei Kostenvoranschläge von verschiedenen CONTRACTORS eingeholt, eingehend geprüft und miteinander verglichen. Die Unterschiede (und ich meine jetzt nicht nur den Gesamtpreis) zwischen den Angeboten waren so gravierend, das ich hellhörig wurde. Es wurde mir klar, das alle Angebote willkürlich hingeschustert wurden und in verschiedenen Einzelposten MASSIVE „hidden Profits“ versteckt waren. Nach eigenen Berechnungen kamen so durch die Bank 300.000 bis 500.000 Pesos zusätzliche Materialkosten zusammen . Besonders interessant war, das bei jedem CONTRACTOR jeweils andere Materialien „overcharged“ wurden.
Also musste ich wohl oder übel Überlegungen anstellen, wie das „Bescheißen“ (denn was anderes war ja nicht beabsichtigt) zu verhindern ist. Und da gab es genau genommen nur einen Weg: man muss den Blueprint analysieren und sich die einzelnen Arbeitsschritte ansehen (z.B. Errichtung der Bodenplatten, Füllen der hollowblocks mit DSB,Kies, Sand,Zement, Verputzen innen und außen usw.) Dies habe ich dann auch gemacht und ich bat den Architekten die jeweilige benötigte Menge an Materialien für alle Arbeiten zu berechnen. Danach überprüfte ich diese Zahlen noch einmal anhand der mir zur Verfügung stehenden Informationen (qm ,cbm Werte, Bauweise etc).
Jetzt hatte ich endlich Orientierungswerte. Darüber hinaus orientierte ich mich an diversen Ratios
(z.B. Zementsack, Sand- und Kiesverbrauch per cbm)
Allein diese Überlegungen schraubten dann die „ Mondwerte“ der Contractor in Einzelbereichen um 20 – 40 % herunter.
Willkürlich überhöhte Materialkosten führen zu erhöhten Lohnkosten, da diese auf den Philippinen durchgängig auf Basis der Gesamtmaterialkosten berechnet werden. Der Contractor versucht zunächst 50 % für Labor zu berechnen. Bei ersten Nachfragen wird das auf 45 % reduziert und bei einem zweiten Nachfassen bekommt man dann „fast“ kampflos auch mal nur 40 %. Da Profit, Contiguencies, Contractors tax und Retention sich auf die DIRECT COSTS (Material und Labor) beziehen , wachsen bei erhöhten Material- und Lohnkosten natürlich auch zwangsläufig die Kosten für diese Positionen.
Zu welchen Mehrkosten z.B. erhöhte Materialkosten (300.000 P.) im Ergebnis führen, möchte ich anhand eines Rechenbeispiels erläutern.
Ein Anbieter machte z.B. folgendes Angebot
Angebot mit 300.000 P überhöhten Materialkosten Werte bei „echten“ Materialkosten
Materialkosten 2,300 000 2.000 000
Labor 40 % 920 000 800 000
SUMME DIRECT COSTS 3.220 000 2.800 000
Profit 10 % 322.000 280 000
Contractors tax 12 % 386 000 336 000
Contingencies 7 % 225 000 196 000
Retention 5 % 161 000 140 000
GESAMTPREIS 4.314.000 3.752 000
Aus 300.000 Pesos überhöhten Materialkosten entstehen insgesamt Mehrkosten von 562.000 Pesos.
Wer sich die Aufstellung ansieht, stolpert sicherlich über Dinge wie Contingency und Contractors tax. Insbesondere die Position Contractors tax ist eine reine Verarsche – aber viele Einheimische fallen darauf rein. Weshalb diese Position im Vertrag abgelehnt werden muss und vieles andere mehr in der Fortsetzung.
Ich freue mich auf eine rege Diskussion und viele Beiträge.
