Eigentum & Nutzungsrecht bei Grundstücken

  • Wir haben folgendes Thema wg. eines geplanten Hausbaus:

    Wir möchten auf dem Grundstück der Kinder meiner Frau (ca. 3 ha) ein Family & Holiday Haus errichten. Anders als in D ist offenbar ist das Eigentum an Grund und Boden und Gebäuden im Phil. Recht getrennt. Das Eigentum am Gebäude setzt wohl ein sog. "Usufruct right" (Nutzungsrecht) voraus. Lt. Auskunft eines Anwalts wäre dafür aber die Phil. "citizenship" erforderlich. Da meine Frau aber wg,. ihres deutschen Passes die phil. Staatsbürgerschaft abgeben musste, hat sie als Ex-Filipino den sog. Balikbayan-Status. Ich habe mal früher gelesen, dass man als Ex-Filipino zumindest ein Familienheim besitzen darf; das sollte dann wohl auch für das "Usufruct Right" gelten?

    Hat vielleicht von den Foristen schon jemand praktische Erfahrungen mit "Usufruct Rights" und Erwerb/Bau eines Familienhaus mit "Balikbayan" Status?

  • Wichtige Detailfrage: sind die Kinder volljährig? Dann sollte die Erteilung des "Usufruct" (Niesbrauch) keine Probleme machen. Meines Wissens gibt es keine Beschränkung bei der Erteilung eines Usufruct, das Land bleibt ja in philippinischem Besitz. Fragt doch einfach Euren Anwalt, wo die angebliche Beschränkung in der philippinischen Verfassung bzw. in welchem Gesetz steht.

    Wenn die Kinder minderjährig sind, erkundigt Euch bitte, ob hier weitere Genehmigungen erforderlich sind.


    Generell: Ausländer ohne philippinische Staatsbürgerschaft dürfen kein Land, aber Immobilien besitzen. Ggf. sichert man die Nutzung des Land mit einem "long-term lease contract" ab, auf 25 Jahre und mit einer Option auf weitere 25 Jahre.

  • Moeller ->Danke Dir und ja die Kinder sind bereits volljährig. Wir wollen eben das Haus im Namen meiner Frau bauen und besitzen, auch um z.B. das Problem mit Phil donation tax für die nötigen Geldmittel zu vermeiden. Du meinst, dass wir auf Basis eines long-term lease contracts anteiligen Boden von den Kindern mieten sollten?

  • Generell: Ausländer ohne philippinische Staatsbürgerschaft dürfen kein Land, aber Immobilien besitzen. Ggf. sichert man die Nutzung des Land mit einem "long-term lease contract" ab, auf 25 Jahre und mit einer Option auf weitere 25 Jahre

    Laut dieser infos

    -> https://www.islandsproperties.…ources/realestatelaws.htm
    ist Landerwerb by FORMER NATURAL BORN FILIPINO CITIZEN
    in folgenden Fällen möglich:

    "Maximum area that may be allowed is as follows:
    a.. For residential purpose - 1,000 square meters of urban land or one (1) hectare of rural land (BP 185)
    b.. For business or other purpose - 5,000 square meters of urban land or three hectares of rural land.
    "Business or other purpose" refers to the use of the land primarily, directly and actually in the conduct of business or commercial activities in the broad areas of agriculture, industry and services, including the lease of land, but excluding the buying or selling thereof."

  • In Eurer Konstellation habt Ihr viele Optionen offen. Eine wichtige Entscheidung sollte die Familiensituation spielen. Sowohl ein Usufruct als auch ein Long Lease Contract macht de facto das Grundstück für die Kinder Deiner Frau unverkäuflich und wertlos. Die Kinder sind nur noch auf dem Papier Eigentümer.

    Ob Eure Kinder einen Usufruct zu Gunsten Deiner Frau eintragen, oder einen Long Lease Contract schliessen, sollte nach finanzellen und steuerlichen Erwägungen getroffen werden. Ich weiss nicht, ob die Erteilung eines Usufruct Schenkungssteuer auslöst, in Deutschland wäre das der Fall. Ich kann auch nicht beurteilen, ob das Finanzamt einen Long Lease Contract mit extrem niedrigen Raten als versteckte Schenkung einstuft. Hier könnt Ihr nur bei einem philippinischen Steuerberater nachfragen, bezüglich der Schenkungssteuer auf einen Usufruct vielleicht auch direkt beim Finanzamt (BIR), mit der Bitte, die gesetzliche Grundlage zu nennen.


    Die Sonderrechte für Balikbayans sind mir auch bekannt. Wenn es für Eure Familienverhältnisse passt, könnt Ihr auch das Grundstück teilen. Dabei natürlich auf eine vernüftigte Vermessung, eventuelles Wegerecht etc. achten. Wenn Ihr für den benötigten Bauplatz mit 1000 m2 auskommt, kann Deine Frau das Grundstück offiziell besitzen. Wenn man sich in einer intakten Familie einig ist, könnt Ihr ja die benachbarten 3 ha mit bewirtschaften, ohne dass sich die Besitzverhältnisse ändern.

    Wenn Deine Frau aber das Grundstück vor den Ehegesponsen ihrer Kinder und den Nachkommen, d.h. vor unüberlegten Übertragungen auf die Verwandtschaft retten will, bleibt nur die dauerhafte Belastung mit Usufruct oder Long Lease Contract.


    Die philippinische Schenkungssteuer beträgt nach der "TRAIN"-Steuerreform 6% bei einem Freibetrag von 250 kP. Das Verwandschaftsverhältnis spielt keine Rolle.

  • Moeller -> danke für die Infos; den Kauf des Grundstücks haben wir ohnehin finanziert, aber den Titel wg. der Restriktionen des Erwerbs durch Nicht-Pinoys auf die Kinder eintragen lassen (Schenkung oder Darlehen ist noch offen). Es ist leider extrem schwierig einen kompetenten, beratungsorientierten (Steuer-)Anwalt zu finden . Ich würde mich über entspr. Empfehlungen freuen (gern per PM). Lebst Du denn in den Phils oder in D?

  • Mein Arbeitgeber lässt mich nur zwei Monate pro Jahr auf die Philippinen, und da sind schon alle Feiertage, Brückentage etc. ausgenutzt. Zur Zeit muss ich mir wieder den Hintern in Deutschland abfrieren. Na ja, am Wochenende sind im Süden Deutschlands fast 20 Grad drin.


    Zu Eurem Fall: Die Kinder haben uneingeschränkte Verfügung über das Grundstück. Ich würde einen Niesbrauch (Usufruct) vorschlagen. Das mindert auch den Wert des Grundstückes und damit der Schenkung.


    Wie die Schenkungssteuer im Detail berechnet wird, muss Euch ein philippinischer Steuerberater erklären. Leider habe ich da auch keinen Namen, und wie in DACH macht es Sinn, einen vor Ort zu haben, der die Pappenheimer auf der Gegenseite, d.h. BIR kennt. Es schadet nicht, wenn Ihr Euch selbst erkundigt.


    Oder einen unbeteiligten, dem man keinen Bezug zu Euch herstellen kann, aufs Finanzamt zum Fragen schicken. :heilig


    Oder direkt auf die Seiten des Feindes schauen:


    https://www.bir.gov.ph/index.p…ormation/donor-s-tax.html


    Zum Thema "steuerliche Beurteilung des Usufructs" habe ich folgendes gefunden:


    Quote from BIR

    To determine the value of the right to usufruct, use or habitation, as well as that of annuity, there shall be taken into account the probable life of the beneficiary in accordance with the latest basic standard mortality table, to be approved by the Secretary of Finance, upon recommendation of the Insurance Commissioner. (Sec. 2, RR No. 17-2018 and Sec. 5 of RR No. 12-2018)

    Das entspricht etwa den deutschen Regeln, dass der Wert des Niessbrauches auf die statistische Rest-Lebenserwartung abgestellt wird. Für die Steuerberechnung gibt es Excel-Tabellen auf den Webseiten des BIRs mit den gültigen Einheitswerten ("Zonal values"), heruntergebrochen auf Typ und Stadtteil.

  • Moeller -> Eine andere "dumme" Frage an Dich: darf man eigentlich in den PHP auf auf seinem Grundstück einfach drauf los bauen oder braucht man wie in D auch erstmal eine Baugenehmigung der zuständigen Behörde? Das Grundstück wurde als "rural land" (Agrarfläche) gekauft - in D wäre hier eine Bebauung ja völlig ausgeschlossen. Meine Frau meint auf seinem Grund und Boden kann man einfach bauen, da braucht man keine Genehmigungen ?

  • darf man eigentlich in den PHP auf auf seinem Grundstück einfach drauf los bauen oder braucht man wie in D auch erstmal eine Baugenehmigung der zuständigen Behörde?

    Man braucht in der Regel eine Baugenehmigung. Ausnahmen gelten für einfache traditionelle Bauten bei indigenen Gruppen oder für die arme Bevölkerungsschicht eine vereinfachte Baugenehmigung für traditionelle Wohnbauten (Nipa Huts).


    Die Planungsunterlagen müssen von einen örtlich zugelassenem Civil-Engineer oder Architekten eingereicht werden. Das umfasst Pläne für Hoch- und Tiefbau, Elektroanlage, Wasser- und Abwasseranlage, statische Berechnungen, Brandschutz Gutachten etc.

    Das Grundstück wurde als "rural land" (Agrarfläche) gekauft

    Hier darf, abhängig von der Grundstücksgröße, nur ein Farmhouse errichtet werden.


    Wohngebäude dürfen nur auf ausgewiesenem Bauland errichtet werden. Gewerblich genutzte Gebäude dürfen in der Regel nur auf Gewerbegrundstücken errichtet werden.


    Grüße, Bahog Utot