Agricultural Title "umwandeln"

Quote from MarcelMUC

Hi zusammen,

gibt ja hier einige Erfahrens Hausbesitzer...

Wir planen ein Grundstück zu kaufen und dort zu bauen. Tatsächlich haben wir einen "All-In-Service" gefunden, also jemand der eine Firma besitzt Land zu entwicklen und auch eine Baufirma inkl. Architekt.

Das klingt erstmal verlockend, weil man sich erstmal mit weniger Personen/Firmen rumschlagen muss.

Jetzt habe ich mir den Title geben lassen und bin etwas irritiert über die Situation.

1. Der Titletransfer vom ursprünglichen Besitzer auf den neuen Besitzer (Neffe der Ehefrau des Betreibers) hat offensichtlich noch nicht statt gefunden, es gibt aber einen notariell beglaubigten Kaufvertrag.

2. Das Grundstück hat einen "Agricultural Title", wird aber, laut Aussage der Firma im Zuge des Baus auf Residential umgeschrieben.

Ist das beides ein übliches Vorgehen? Mir ist grundsätzlich bewusst, dass der Title Transfer lange dauern kann. Da der Neffe den Grund erst im Juli diesen Jahres von einem Ehepaar erworben hat, kann es ja eigentlich noch gar nicht übertragen sein...

Bzgl. Agricultural Title hatte ich mir keine Gedanken gemacht, da auf dem gesamten Grundstück (2ha) schon verschiedene Gebäude stehen die auch bewohnt sind (auch von der Firma gebaut) und ich erwarte hatte, dass es Residential Title hat. Ist es üblich den Title erst mit Bau umzuwandeln und geht das denn so einfach?

Danke für eure Hilfe, wie immer sensationell wie hier unterstützt wird!

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Also wir leben seit 11 Jahren auf einem Agricultural lot. Da wurde nix umgeschrieben, obwohl wir ein Haus dort gebaut haben, das "internationalem Standard" entspricht (also keine Bambushütte).

Residential area hat ja auch eine höhere Grundsteuer zur Folge. Also ich weiß nicht, ob das bei uns "ein Einzelfall ist, aber ich würde sicher nicht, auf eine Umwandlung drängen.

The man

Quote from MarcelMUC

1. Der Titletransfer vom ursprünglichen Besitzer auf den neuen Besitzer (Neffe der Ehefrau des Betreibers) hat offensichtlich noch nicht statt gefunden, es gibt aber einen notariell beglaubigten Kaufvertrag.

Quote from MarcelMUC

Bzgl. Agricultural Title hatte ich mir keine Gedanken gemacht, da auf dem gesamten Grundstück (2ha) schon verschiedene Gebäude stehen

Du schreibst es stehen dort schon Gebäude. Wurde nes also enmal geteilt? Dann müssten doch diejenigen, die dort gebat haben, etwas zu deiner Frage sagen können.

Quote from The man

Also wir leben seit 11 Jahren auf einem Agricultural lot. Da wurde nix umgeschrieben, obwohl wir ein Haus dort gebaut haben, das "internationalem Standard" entspricht (also keine Bambushütte).

Residential area hat ja auch eine höhere Grundsteuer zur Folge. Also ich weiß nicht, ob das bei uns "ein Einzelfall ist, aber ich würde sicher nicht, auf eine Umwandlung drängen.

Vorsichtig...habt ihr für euren "Prachtbau" eine gerichtsfeste Genehmigung? Mein Weib (Anwältin) sagt, dass auf "landwirtschaftlichem Land" nur Ställe, Scheunen usw. gebaut werden dürfen, keine Wohnhäuser.....

Quote

Agricultural land cannot be used for residential purposes. You cannot construct a house on agricultural land to live in, although the land may be owned by you. You need to get the land use converted from agricultural to residential before any construction. Different States have different procedures to do this.

In case you are purchasing a property, you should check whether the land on which the property is constructed is residential land. In case it was originally allotted as agricultural land, its use should have been converted to residential.

You can convert agricultural land into residential or industrial land by paying a fee. You can get a 'change of land use' after obtaining the necessary approval from the local authorities. You have to apply to the commissioner of the land revenue department, explaining the purpose of conversion. Along with the application, you need to attach certain documents such as ID proof, mutation letter, original sale deed (or gift partition deed), latest tax paid receipt and certified survey map. There is a fee to get the land converted, depending on the nature of the property and its location.

The details of extent of land, names of the present and previous owners, kind of soil and crops, mortgages etc also need to be provided. Certified copies of these documents can be obtained from the revenue office or the tahsildar. All outstanding dues should be paid in full and copies of payment proof should be attached.

The district or deputy commissioner, or collector, who is authorised, may permit conversion of land if satisfied that the prescribed conditions have been met and there are no pending dues or litigations on the property. The conversion should also be permissible under the master plan of the area. A conversion order permitting the change in land use will then be issued. Also, a conversion certificate will be issued.

In Karnataka, the Karnataka Land Revenue Act 1966 has prescribed the procedure to convert agricultural land to non-agricultural, under Section 95 of the Act. The purpose for the change in use of land must be specified. The Deputy Commissioner may grant permission and may even impose conditions. The law prescribes a penalty in case of violation of the procedures.

You need to submit the Record of Rights and Tenancy Certificate (RTC) in original issued by the revenue authority along with a photocopy of the atlas of the land (survey number), duly attested by the Department of Survey Settlement and Land Records, showing the dimensions with scale and boundary of the land proposed for conversion. In addition, a photocopy of the revenue survey map of the village showing the location of the land proposed for conversion and the proposed site plan need to be submitted.

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https://content.magicbricks.co…sidential-land/90835.html

Ihr solltet also vorsichtig sein...jeder "neue" Politiker hat sonst eine Erpressungsmöglichkeit gegen euch

Quote from Goose

Quote from The man

Also wir leben seit 11 Jahren auf einem Agricultural lot. Da wurde nix umgeschrieben, obwohl wir ein Haus dort gebaut haben, das "internationalem Standard" entspricht (also keine Bambushütte).

Residential area hat ja auch eine höhere Grundsteuer zur Folge. Also ich weiß nicht, ob das bei uns "ein Einzelfall ist, aber ich würde sicher nicht, auf eine Umwandlung drängen.

Vorsichtig...habt ihr für euren "Prachtbau" eine gerichtsfeste Genehmigung?

Was meinst Du mit gerichtsfester Genehmigung?

Wir haben eine offizielle Baugenehmigung der Municipality. Das Haus und die Grundstücke wurden von einer 5köpfigen Kommission der Gemeinde abgenommen und das assesment für die Grundsteuer durchgeführt, die wir seit 11 Jahren bezahlen!

Andererseits habe auch ich mit Anwälten schon schlechte Erfahrungen gemacht!

The man

Quote from The man

Was meinst Du mit gerichtsfester Genehmigung?

Wir haben eine offizielle Baugenehmigung der Municipality. Das Haus und die Grundstücke wurden von einer 5köpfigen Kommission der Gemeinde abgenommen und das assesment für die Grundsteuer durchgeführt, die wir seit 11 Jahren bezahlen!

Es ist aber überhaupt nicht genehmigungsfähig laut REPUBLIC ACT No. 3844....also "illegal" genehmigt, damit nicht wirklich legal und kann von einer neuen politischen "Macht" jederzeit "Rückführung in den Originalzustand" macht werden!

Was ihr seit 11 Jahren macht interessiert dann niemanden...ist Filipino Freestyle!

Quote

Is any agricultural land eligible for land use conversion?

The short answer is no. The long answer, however, is divided into three categories: convertible lands, non-negotiable areas for conversion and highly restricted areas for conversion.

Agricultural lands eligible for conversion should be reclassified into non-agricultural uses such as commercial, industrial and residential through the local government unit or via a Presidential Proclamation, according to RA No. 6657 effective on June 15, 1988. For agricultural lands reclassified before June 15, 1988, however, DAR’s guidelines on securing an exemption clearance should apply.

Areas non-negotiable for conversion can be further subdivided into two categories. First are agricultural lands classified under the National Integrated Protected Areas System (NIPAS) as determined by the Department of Environment and Natural Resources (DENR). The second category includes irrigated, irrigable land and agricultural lands with existing irrigation facilities as delineated by the National Irrigation Administration (NIA).

Lastly, areas highly restrictive for conversion include the following: irrigable lands with firm funding commitment, but are not covered by irrigation projects; agro-industrial croplands; highlands or areas with elevations of 500 meters and above exhibiting potential for growing high-value or semi-temperate crops; lands with notice of land valuation and acquisition, and; lands located within Environmentally Critical Areas (ECA) or involved with Environmentally Critical Projects (ECP).

Except for authorized housing projects, agricultural lands highly restrictive for conversion and with areas over five hectares should undergo deliberations by the Presidential Agrarian Reform Council (PARC) Land Use Technical Committee (PLUTC).

Read more: https://business.inquirer.net/…lopment-use#ixzz78Dw0T7Xl

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Quote from MarcelMUC

Es gibt einen Titel der definitiv ein Agricultural Title ist. Der Titel läuft noch auf ein Ehepaar, das bereits verstorben ist.

Alleine das wäre für mich schon ein Grund, die Finger davon zu lassen. Wir (korrekterweise meine Frau) haben ein Grundstück (Cocoland), dass beim Kauf auch noch nicht auf den Erben, von dem das Grundstück gekauft wurde, übertragen war. Dieser Erbe hat nicht alle Steuern bezahlt, daher verweigern die Behörden bis heute die Übertragung auf meine Frau. Da spreche ich von mittlerweile 20 Jahren. Für uns ist das nicht so dramatisch, da wird eh nie etwas drauf gebaut. Meine Frau hat alle Papiere, im Grunde ist alles vorbereitet, sie bezahlt die Taxes. Es fehlt halt nur die offizielle Überschreibung, also kann sie auch den Titel nicht ändern lassen.

MarcelMUC ,

also da wuerde ich die Finger davon lassen, der Title laeuft noch auf den Namen eines Ehepaares das schon verstorben ist, alleine da ist Aerger vorprogrammiert.

Quote from www

Dieser Erbe hat nicht alle Steuern bezahlt, daher verweigern die Behörden bis heute die Übertragung auf meine Frau.

Wenn die ausstehenden Steuern des Erben von Euch nachträglich beglichen würden, wäre es dann möglich den Titel auf Euch umschreiben zu lassen?

Also es gibt einen Landtitel auf ein verstorbenes

Quote from MarcelMUC

Der Titel läuft noch auf ein Ehepaar

Der Erbe hat das Land ohne Titel auf seinen eigenen Namen an eine Firma/Land Developer verkauft.

Diese Firma verkauft Euch das Land auch ohne Titel.

Neben dem Grundsatz: Niemals Land ohne Titel zu kaufen, hast Du hier zwei Händler die ohne eigenen, umgeschriebenen Titel Land verkaufen.

Meine Frau hat das ohne den zweiten Händler/Land Developer bereits hinter sich.

Wie von www beschrieb, hat auch meine Frau den Titel nach nur 15 Jahren bis heute nicht.

Kann auch sein das der Verkäufer einen _{Landdeveloper zwischengeschaltet hatte jedenfalls war eine Vermittlerin involviert.}

_{Informationen sind von den Lokals schwer zu bekommen.}

_{Weshalb wir nur wissen das die Ehefrau des verstorbenen Verkäufers nach Manila verzogen ist und mit ihr der Landtitel.}

_{Da haben alle Beteiligten viel Geld abgegriffen und hunderte von Käufern, meist OFW`s um Ihre Ersparnisse gebracht.}

_{Das Areal, einige Hektar sind bis heute ein Reisland das von ansässigen Bauern bewirtschaftet wird..}

_{Einer der Betrogenen hat auf "seinem" Land 400 qm ein unvollständiges Haus gebaut.}

_{Wenn es für die Geschädigten nicht so dramatisch wäre könnte man über den Anblick einer Bauruine inmitten eines Hektargroßen Reisfeldes lachen.}

_{Ach ja, es gibt weder Straßen noch right of way.}

_{Wenn erstmal Geld geflossen ist interessiert das alles kein Schw... mehr.}

Quote from MarcelMUC

die Käufer warten aber noch auf die Titel...

Ich werde da morgen Mal hochfahren und mit den Anwohnern sprechen, ob das alles glatt gelaufen ist...

Solltest Du Neuigkeiten erfahren bitte ich um Informationen.

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