Hausbau durch einen CONTRACTOR. Was ist zu beachten ? Welche Probleme können auftauchen ?

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Zitat von Sunnyenergy

Wenn du ZB von den 500k PHP 300k bekommst ohne 80K Anwaltskosten und ohne Monate Stress und Gericht wäre das sogar ein Gewinn.
Ob dieser Gedanke ev. zu deutsch ist mag ich nicht zu beurteilen.

Der Typ reagiert ja seit dem 13.12 nicht mehr - auf gar nichts. Erschien auch nicht zu den Barangay-Sitzungen, hat die Beantragungspapiere für das Building Permit nicht zurückgegeben (haben das Verfahren mit "neuen" Papieren kürzlich neu gestartet) usw. Die Frau des Contractors hat meiner Partnerin per SMS mitgeteilt (die beiden sind mal vor 15 - 20 Jahren Nachbarn gewesen): ich wäre zu "bully" , will sie bescheißen - mir würde keine Rückzahlung zustehen, da ihre "moral damages" höher sind. Im übrigen würde man mich deportieren lassen, wenn ich keine Ruhe gebe.

Schön, das es diese SMS gibt - werde ich vielleicht mal später verwenden können.

Soll ich solchen "Idioten" und "Kriminellen" einen Vergleichsvorschlag machen ? Auf einem anderen Blatt steht, das ich eine Zahlung von 300.000 Pesos (auch geringer) annehmen würde (auch zum Schein mit einem "Smile"). Vielleicht kommt der Contractor im Verlaufe des Verfahrens mit solchen Vorschlägen . Der wird bald merken, das er eine schlechte Rechtsposition hat.

Einen rechtsverbindlichen Vergleich schließe ich mit Sicherheit nicht - und auf ein Strafgerichtsverfahren wegen Betruges werde ich auch nicht verzichten.

Für mich gilt jetzt: ein eye for an eye and N o m e r c y !!!!!!

Zitat von Sunnyenergy

Wenn du ZB von den 500k PHP 300k bekommst ohne 80K Anwaltskosten und ohne Monate Stress und Gericht wäre das sogar ein Gewinn.
Ob dieser Gedanke ev. zu deutsch ist mag ich nicht zu beurteilen.

Zitat von dino

Der Contractor hat einen Vorteil gegenueber Dir: Er hat Dein Geld und Du vermisst es. Ob der Mann VIP ist oder sonstwas, das zaehlt wenig. Du sprichst kein Tagalog/Visaya und Du musst dem Geld hinterher laufen und das wahrscheinlich einige Jahre. Eine TRO kann nur von einem bestimmten Richter unterschrieben werden und vielleicht ist genau der Tanduay Partner Deines ehemaligen Contractors, der Taufpate vom Sohn des Richters oder so aehnlich. Was machst Du dann?

Von der TRO habe ich mich schon gedanklich verabschiedet. Das bringt nur was, um die Papiere für das Building Permit zu bekommen. Da geht es aber nur um max. 8000 Pesos Zusatzkosten. Meine Hauptforderung durch eine TRO geltend zu machen, wäre mit einem hohen Bond verbunden. Die Rechtsanwaltsgebühren sind relativ hoch (so steht es auch in der Gebührenliste der Rechtsanwaltskammer).

Die Eröffnung eines Criminal Cases wegen Betruges ist sinnvoller, ist auch preiswerter - dauert aber länger, weil erst einmal Ermittlungen durchgeführt werden müssen.

Anfang nächste Woche weiß ich mehr - Mittwoch bis Freitag muss ich sowieso ganztätig auf dem Bauplatz sein.

Zitat von Sackgesicht

Wenn Dein Ego so etwas nicht zulässt
Zitat von »Molchzar«
Für mich gilt jetzt: ein eye for an eye and N o m e r c y !!!!!!

dann sind die Philippinen nicht das gelobte Land für Dich.

Dass "gelobte" Land gibt es für mich nicht !

Natürlich würde ich auf Kompromissvorschläge des Contractors eingehen und auch jegliche "Zeilzahlungen" akzeptieren. Es wird auch dazu kommen, da bin ich mir sicher. Der Contractor wird einlenken müssen und Angebote machen. Spätestens, wenn der Court Case beginnt.

Meine No Merci Bemerkung zielt darauf ab, das ich mich nicht darauf einlassen werde, ihn "schadlos" aus der Affaire rauszulassen.

Sorry, für dummdreiste Kriminelle (Betrüger) w i l l ich einfach kein Verständnis aufbringen.

Aber warten wir erst einmal ab, wie sich das juristisch entwickelt und ob ich wirklich in der Lage bin, massiven Druck zu entwickeln. Ich gehe zwar davon aus, das ich da große Chancen habe - warte aber erst einmal ab.

Mein E g o ist groß - auch meine Kampfbereitschaft - ich bin aber auch jemand , der in Kosten/ Nutzen Relationen denken kann.

Ich habe heute einen (vermutlich) guten Anwalt getroffen - werde aber erst dann Näheres mitteilen, wenn es "spruchreif" ist.

Zitat von McTan

Warum denkst du das ?
Wer soll ihn zum Einlenken zwingen ?
Das Gericht sicher nicht.
Wird er tatsaechlich strafrechtlich verurteilt, was ich nicht glaube, geht er in die naechste Instanz. Das kostet ihn sehr wenig und bringt ihm viele Jahre, leider nicht hinter Gitter.

Gute Frage, die ich (noch) nicht beantworten kann. Der Contractor ist schon unter Druck zu setzen. Er muss zumindest bald mal eine Endabrechnung vorlegen.

Er hat

- den Bauantrag nicht gestellt (war seine Pflicht gem. Vertrag), Abschlag, Vorauszahlungen dafür hatte er schon erhalten.
- hat Rechnungen gefälscht (nachweisbar)
- sich nicht an die Estimation (die gem. Vertrag Anpassungen vorsieht - nur "true" figures)
- Qualitäten verändert (ohne Rücksprache - Vertrag sieht vor, das nur ich diese ändern kann und für jede Änderung schriftliche Change Orders erforderlich sind)
- mir bislang noch keine Originalrechnungen gestellt
- hat außerdem keine PCAB License

Zitat von McTan

Mein Rat : Geh zur Cityhall (dein Anwalt) und suche Grundbesitz des Herrn im Register of Deeds.
Hat er was, erfaehrst du die Lotnummer und kannst ihm mit Pfaendung drohen, ganz gezielt, wenn auch zunaechst ohne Basis. Das nimmt er evtl ernst.
Sorge fuer die persoenliche Zustellung deines Schreibens.

Das wird noch geschehen. Bin schon dabei nach Vermögenswerten zu suchen. Werde auch den Rechtsanwalt instruieren. Der Contractor hat sich so um den 20. November herum einen neuen Chevrolet Sparks gekauft und mutmaßlich diesen ganz oder teilweise mit der Vorkasse bezahlt. Da muss ich noch mal genauer recherchieren.

Zu allem Überfluss ist mir am Freitag ein Jeepneyfahrer ins Gehege gekommen und ich musste drei Mal zur Polizei und zur Insurance, Kostenvoranschlag auftreiben usw.
Ganz am Rande: Der Traffic Officer hat sich sehr korrekt verhalten und eindeutig festgestellt, das der Jeepneyfahrer schuld hatte und diesen auch eindrucksvoll belehrt. Ändert zwar nichts daran, das ich das über meine Vollkaskoversicherung abwickeln muss (der arme Mann hat natürlich kein Geld). Das Auto fährt aber und die beschädigten (und herumhängenden) Teile wurden mit Tape fixiert - das ganze verursacht aber unnötige Laufereien und ich werde 8 Tage aufs Auto verzichten müssen.

Seit vorgestern ist meine 88 jährige Mutter (ist dement und lebt im Pflegeheim) im Krankenhaus und da muss ich mich auch noch kümmern ( Einzelkind, Vorsorgevollmacht).

Alle diese "Zusatzbelastungen" haben dazu geführt, das ich die notwendigen Recherchen noch nicht "anstoßen" konnte.

Was mich beruhigt: Gott hat die Welt auch nicht an einem Tag erschaffen.

Zitat von Sunnyenergy

Dass in den PH häufig nicht gerechnet wird ist bekannt. Aussagen wie die Arbeiten schrotten die Maschine, damit sie länger arbeiten können sind völlig daneben...
Eine gute Maschine kostet dort einen Monatslohn, bei uns einen Tageslohn, es kann also durchaus sein, dass die Handarbeit günstiger ist. Aber das würde ich auch nachrechnen.

Hier muss man unterscheiden zwischen Selbstbau (in eigener Regie) und der Bauausführung durch einen Contractor.

Der Contractor macht mit dem Bauherrn üblicherweise einen straight Contract mit Festpreis. In seiner Kalkulation (die vom Bauherrn schlecht nachzuprüfen ist - es sei denn man verlangt eine ganz detaillierte Aufstellung - kleinschrittig zerlegt in Einzelschritte und Bauleistungen) berechnet der Contractor sehr pauschal den mutmaßlichen Materialeinsatz. Diese "Kalkulation" ist immer so gehalten, dass bereits überhöhte Kennzahlen verwendet werden und der Materialverbrauch relativ hoch geschätzt wird. Von diesem Materialbedarfswert werden dann die Lohnkosten ( 40 - 45 % ) berechnet und später basierend auf diese beiden Positionen Profit, Contingencies und retention hinzugerechnet.

Mit anderen Worten: alles f u ß t auf dem (mutmaßlichen) Materialeinsatz - insbesondere auch die Lohnkosten.

Ein intelligenter "rechnender" Contractor, der häufig Häuser konstruiert - aber "althergebracht" (das heißt auf viel Materialverbrauch bezogen) kalkuliert, kann später durch den Einsatz von Maschinen und Werkzeugen viel "Extraprofit" generieren, da er seine "echten" Lohnkosten verringert. Auch wenn vorher kalkuliertes Material gar nicht zum Einsatz kommen muss, erzielt er Zusatzprofite.

Beispiel: wenn er anstelle des aufwändigen Scaffolding mit Cocolumber eine "wiederverwendbare" Metallkonstruktion (wie in Europa) verwendet. Da die herkömmlichen Materialpreise Basis der Kalkulation waren und später durch Zuschläge für Labor, Contingencies, Profit, retention gestreckt werden, gibt das einen beträchtlichen Surplus.

Auf mein Projekt bezogen - aber von "anderen" (ortsüblichen) Zuschlägen ausgehend - könnte das folgendermaßen aussehen:

Ersparnis Cocolumber mindestens 55.000 Pesos
40 % Labor 22.000 Pesos
Summe direct costs 77.000 Pesos
20 % Profit 15.400 Pesos
7 % Contingencies 5.390 Pesos
10 % retention 7.700 Pesos
ENDSUMME 105.490 Pesos

Noch nicht eingerechnet ist hier die Arbeitszeitersparnis, da das Cocolumbergerüst bei einem dreistöckigen Haus zweimal errichtet und abgebaut werden muss und in der Kalkulation vermutlich noch mehr Cocolumber (einige Teile sind aufgrund des "Nagelns" nicht mehr benutzbar) eingeplant wurde. Ich gehe insgesamt von einer (Minimum) Ersparnis von 8 Arbeitstagen aus, da sich das wiederverwendbare Gerüst viel schneller aufstellen lässt. Ein Arbeitstag (bei 12 Arbeitskräften) kostet durchschnittlich 4000 Pesos am Tag.

Einsparung Lohn 32.000 Pesos plus Ersparnis durch Nichtbeschaffung des "Zusatzmaterials")

Der Contractor könnte also einen Extraprofit von (mindestens) 150.000 Pesos allein aus dem Einsatz einer wiederverwendbaren Deckenunterkonstruktion erwirtschaften.

Berücksichtigt man, das es viele weitere Einsparpotenziale gibt, müsste ein ökonomisch denkender Contractor sich dafür entscheiden, "moderne" Werkzeuge und Hilfsmittel einzusetzen. Wer natürlich nur kurzfristig denkt ( Hilfsmittel, Werkzeuge müssen ja vorher gekauft und finanziert werden) und keine mittel- und langfristigen Berechnungen anstellt, wird solche Investitionen nicht vornehmen.

Fazit: Für einen Contractor macht es viel Sinn, seine Arbeitsweise zu verändern und seine Werkzeugausstattung zu "modernisieren". Bisweilen besitzen ja Contractoren überhaupt keine eigenen Werkzeuge, sondern die bringen die Arbeiter selbst mit bzw. die werden mit den Materialien gebaut ( z. B. Maurerkelle aus OPW / MPW und Holz selbstgebaut)

Beim Selbstbau ist das ganze etwas komplizierter. Bauherren bauen i.d.R nur ein einziges Mal in ihrem Leben ein Haus. Da lohnen sich bestimmte Investitionen ( wie am Beispiel des Scaffolding beschrieben) nicht. Ich bin aber davon überzeugt, das es sich finanziell lohnt, alle wichtigen und zeitsparenden Geräte und Werkzeuge selbst zu kaufen.
Nach Beendigung des Projekts kann man die Werkzeuge wieder verkaufen , selbst verwenden bzw. später an einen Contractor "vermieten".

Vorher muss man aber prüfen, ob beim Vormann (Architekten) generell eine Bereitschaft und das Grundverständnis dafür besteht, zeit- und kraftsparende Werkzeuge zu benutzen. Ein guter Vormann (den man dann natürlich mit Boni motiviert) sollte aufgeschlossen sein und das "Verschrotten" der Werkzeuge verhindern.

Der Contractor hat sich nicht gemeldet.

Mein Rechtsanwalt macht jetzt die Klageschriften fertig. Ich werde ihn auch noch mal auf die Möglichkeit einer Einstweiligen Verfügung (temporary restraining order) oder preliminary injunction ( am sinnvollsten natürlich mit preliminary attachment) ansprechen. Mein Rechtsanwalt ist ja eiherausfindeänn alter Hase und dürfte die meisten Richter hier kennen. Vielleicht geht da ja was ? Werde mich dann aber auf ein "bond" einstellen müssen und muss vorher herausfinden/abschätzen, welche Konsequenzen (evtl. höheres finanzielles Risiko" ) damit verbunden sind ?

Mein Gefühl sagt mir: es müsste was schnelles, unerwartetes passieren, der Contractor müsste "geschockt" werden. Ein normales Prozessgeschehen dauert vermutlich lange - muss aber in meinem Falle nicht zwingend so sein, da ich noch nicht sehe, wie der Contractor sich gegen den Vorwurf des Betruges wehren will. Meine Phantasie reicht wohl nicht aus, um mögliche Gegenargumente vorauszusehen. Aber - da kommt bestimmt noch was "Ungewöhnliches" auf mich zu.

Die Karte "unverschämter filipinohassender" Foreigner wird bestimmt ins Spiel kommen - dürfte aber nicht ziehen, weil das Fehlverhalten und das Nichttätigwerden des Contractors bereits "von Anfang an" sehr offensichtlich und nachweisbar ist. Auch die sog. "moral damages" dürften keinen Erfolg bringen, da er ja keine einzige seiner Pflichten erfüllt hat.

Seine Taktik dürfte darin bestehen, auf Zeit (und damit auf spätere Zahlungsunfähigkeit) zu spielen. Irgendeine Chance diesen Prozess zu gewinnen, hat er meines Erachtens n i c h t .

Meine Recherchen über die Eigentumsverhältnisse des Contractors sind auch noch nicht weiter gekommen. Meine Partnerin und ihr philippinisches Umfeld (die alle auf meiner Seite stehen) haben nicht das Kaliber, um diese Recherchen persönlich durchzuführen und ich ( weil Langnase) rechne mir da nicht viel aus. Ideen, was ich tun könnte (müsste) habe ich schon - aber wie ich diese umsetzen kann, ist mir noch nicht klar.

Interessante Erfahrung aus meinem philippinischen Umfeld: Die "harmonieverkleisterte" Erziehung/Ideologie ist so stark, das ich kaum echte und wirksame Unterstützung erwarten und bekommen kann. Also bin ich auf dem "Kampffeld" auf mich allein gestellt und muss das "rechtliche Paket" wohl ohne Unterstützung durchziehen.

Vielleicht hat jemand von Euch ein paar nützliche Tipps.

Der Bau geht zügig weiter. Morgen oder übermorgen wird die Bodenplatte gegossen. Die Vorarbeiten für die Deckenplatte zum 3.Stockwerk laufen (Scaffolding, DSB - Armierung, Erweiterung der Colums , Anbringen eines steeldecks) laufen weiter. Derzeit sind 16 Leute auf der Baustelle tätig.
Die zweite Deckenplatte soll dieses Mal mit maschineller Unterstützung ( Beton wird hochgepumpt und dann gleich vom Rohr in die Form gepumpt) hergestellt werden. Es gibt hier solche Gerätschaften (Pumpvorrichtungen), habe ich selbst schon gesehen. Ob man diese "mieten" kann, ist noch offen. Ich bin aber dran - Foreman und Supervising Architekt haben einen diesbezüglichen Auftrag.

Die andere Lösung, die Betonmischung von 0 m auf 7 m manuell hochzuschleppen, erfordert 50 - 60 Mann. Das würde dann mindestens 30.000 Pesos Lohn kosten plus 3 Mahlzeiten für alle (bei 60 Leuten mindestens 12000 Pesos). Alle Beteiligten würden 350 Pesos Festlohn ( 8 Arbeitsstunden) plus 65 Pesos pro Überstunde bekommen. Das "Gießen" dürfte 10 - 11 Stunden dauern.

Ich gehe davon aus (wenn zu diesem Zeitpunkt verfügbar ) der Mietpreis für die Gerätschaft pro Tag deutlich unter 42000 - 45000 Pesos liegt.

Werde später mal ein paar aktuelle Bilder einstellen.

Ich hoffe, das wir uns jetzt wieder auf den "Kernbereich" zubewegen werden.

Bemerkungen über Class A (oder was auch immer) Subdivisions sind ja absolut nebenrangig.
Ich bereue meine Entscheidung für diese ruhige Subdivision nicht - und werde im übrigen die Entscheidung über die Höhe der Mauern (Fences) in Ruhe dann treffen, wenn die Entscheidung wirklich ansteht ( vermutlich in einem Monat).

Leider.....leider ..... leider ist mir jetzt das Ruder aus der Hand genommen worden. Es geht jetzt nicht mehr (zumindest z e i t l i c h ) allein nach meiner Geschwindigkeit. Ob mir das gefällt oder nicht ( natürlich gefällt mir das nicht) bin ich jetzt abhängig von der "philippinischen" Geschwindigkeit.

Bislang habe ich von meinem Rechtsanwalt noch nichts gehört. Weiß also noch nicht, ob die Klageschrift (besser: Klageschriften) schon fertig sind ? Ich hatte ihn auch noch mal am Montag gebeten, zu prüfen ob nicht doch eine TRO/preliminary injunction (möglichst mit attachment) möglich bzw. sinnvoll ist ?

Ich werde hier weiter berichten - die Leser sollten sich aber ab jetzt darauf einstellen, das ich seltener berichten werde.

Zur "Ablenkung" werde ich aber von Zeit über den Baufortgang berichten und immer mal wieder ein paar Fotos einstellen. Der Bau geht ja weiter - kleinschrittig, aber doch sehr "zielgerichtet". Die nächsten Tage haben die Arbeiter noch mit dem Scaffolding,Steeldeck zu und der DSB-Armierung zu tun. Zwischenzeitlich (Samstag ?) wird die Bodenplatte gegossen. Irgendwann in der nächsten Woche wird dann auch die Deckenplatte zum dritten Stock fertig sein (dieses Mal mit "High tech"" ).

Übrigens: ich bin weiterhin an sachdienlichen rechtlichen und bautechnischen Hinweisen interessiert.

Der sich zur Ruhe zwingende Molchzar.......

Am Montagnachmittag treffe ich meinen Rechtsanwalt. Den Klageschriftsentwurf hat er schon fertig. Mal sehen, was er da "produziert" hat.
Hoffentlich geht jetzt alles nicht nur seinen " phillipinischen" Gang. Ich hoffe, das der Rechtsanwalt mir auch ein paar echte Angriffsalternativen aufzeigt.

Werde morgen mal über meine Erlebnisse mit der Beantragung meines Building Permits berichten. Da wir ja fast schon den kompletten Rohbau ohne Building Permit fertig gestellt haben, kommt jetzt die Government Maffia auf den Plan. Die wollen jetzt alle Kohle ( Bribes) und zwar in einer absolut inakzeptablen offenen erpresserischen Form,

Das was die machen, liegt jenseits meiner "Schmerzgrenze" - das artet schon in "Erpressung" aus und ist so organisiert, das da ein Prinzip dahintersteht. Vier Ingenieure, die Unterschriften zu leisten haben, agieren da zusammen - und bestimmt nicht zum ersten Mal. Das riecht nach "organisiertem" Verbrechen-

Mehr demnächst darüber in diesem Theater !!!!!

Mehr Bilder zum Baugeschehen gibt es dann auch.