Wer zahlt die Umschreibungskosten auf den Phils, der Verkäufer oder der Käufer oder je zur Hälfte

  • Hi Leute,

    ich hätte eine Frage an Euch, wie ist es auf den Phils üblich, wer zahlt die Umschreibungskosten bei einem Hausverkauf? Zahlt der Verkäufer, der Käufer oder beide zu je zur Hälfte?

  • Also meine Frau meint, es ist i.d.R. der Verkäufer, der diese Kosten trägt. Sie sagt, es wäre sogar Gesetz (aber da wäre ich vorsichtig, ob das wirklich stimmt, wenngleich sich meine Frau in solchen Sachen bestimmt besser auskennt als die Durchschnittspinay).

    "Die Berühmtheit mancher Zeitgenossen hängt mit der Blödheit der Bewunderer zusammen." (Heiner Geißler 1930-2017)

  • Aber eben , wenn dann der Verkäufer es versäumt oder verweigert die Capital Gains Tax zu bezahlen , dann wird der Käufer sie bezahlen müssen .

    Dies sollte man unbedingt vertraglich festhalten. Die Zahlung des vollen Betrages sollte erst nach der Zahlungsaufforderung der Capital Gains Tax seitens des BIR erfolgen. Somit erspart man sich eventuel unerwuenschte Ueberraschungen. Einfachhalber den faelligen Betrag vom Kaufpreis abziehen und selber im Auftrag des Verkaeufers begleichen. Achtet auf die Fristen um Strafzahlungen zu vermeiden.


    Capital Gains Tax hat nichts mit Wertzuwachs zu tun. Die 6% werden auf den vollen vertraglich vereinbarten Betrag erhoben. Es wird dabei gerne mit einem fake Zweitvertrag etwas "geschummelt". Als Kaeufer geht Ihr dabei kaum ein Risiko ein, als Verkaeufer wuerde ich tunlichst davon abraten.

    "Eine Expertise ist eine objektive Niederschrift einer subjektiven Meinung"

    "Fakten sind keine Wahrheiten" - Werner Herzog

  • Umschreibekosten?!

    Du meinst damit die Kosten um den Titel auf den Namen des Käufers umzuschreiben oder meinst du sämtliche Nebenkosten zusammen (Steuer/Anwalt/BIR/reg.of deeds/ etc.) ?


    Meiner Erfahrung nach ist die korrekte Antwort auf diese Frage in jedem Fall typisch philippinisch

    = depends....


    Alles rechtzeitig besprechen und vertraglich GENAU festzuhalten ist definitv der beste Tip!


    Meine Erfahrungen damit:


    1.

    Ich hatte von jemand gekauft, der/die den Verkaufspreis schlichtweg so definiert hat: " Ich will xx Mio. php auf meinem Konto sehen! "

    Der Verkaufspreis war gut, daher habe ich mich darauf eingelassen und wir haben beide Verträge so formuliert, dass alle Nebenkosten von mir bezahlt werden.


    2.

    Eine andere Immobilie wurde mit "price incl. all" angeboten, aber beim Unterschriftstermin (!) wollten die Verkäufer sich dummstellen und von ihrer Verpflichtung die Steuern zu zahlen nix wissen....

    Es gab Nerv und langes Palaver, weil ich nicht bereit war die Nebenkosten zu schultern.

    Die Anwältin musste denen erklären, was das Gesetz vorsieht.

    Die machten lange Gesichterund behaupteten, dass sie es nicht wussten und "natürlich" davon ausgegangen seien, dass der volle VK auf ihrem Konto landet. Ich deren Gerede nicht ernst ngemommen, denn "Fakten ignorieren und sich dumm stellen" ist hierzulande (Philippinen) ja sehr beliebte und bewährte Strategie, vor allem mit Ausländern und wenn man dadurch Vorteile hat ;-)

    Mir war wichtig, dass ich nicht darauf warten muss bis diese Verkäufer irgendwann die fällige Steuer bezahlen.

    Ergebnis: Der VK wurde um zwei Drittel der Nebenkosten reduziert und ich habe vertraglich die Zahlung aller NKs übernommen.



    Ich wünsche viel Spaß und erfolgreiches Prozedere!

  • Hier ist im Moment noch nicht festgestellt wer wirklich die Umschreibungskosten zu tragen hat? Oder wenn es kein Gesetzt dafür gibt was üblich ist. Eines ist klar, wenn ein Vertragspartner einen Rechstanwalt nimmt wird er ihn auch bezahlen müssen, klar...

    Es geht um die Fälligen Kosten die bei jeder Umschreibung anfallen.


    Zu 1. Das würde durchaus passen wenn der Kaufpreis niedrig ist das der Käufer die Umschreibekosten dann als Teil des Kaufpreises übernimmt, Verhandlungssache...


    Zu 2. Ja, hier gilt es aufzupassen wegen der möglichweise längere Zeit nicht gezahlte Steuer

  • Es herrscht Vertragsfreiheit.

    Man kann also die Kosten verteilen, wie man will. Es gibt keine Regel.

    Sinnvoll m.M. ist es, als Käufer die capital gain tax, stamp tax, sowie die sonstigen Nebenkosten zu tragen, aber diese bei der Preisverhandlung zu berücksichtigen.

    Dann kann man nach dem Notartermin zügig die Tax zahlen und die Sache rollt.

    Wenn man darauf angewiesen ist, dass der Verkäufer die Sache regelt, kann es sich ziehen, oder man zahlt am Ende doch, wenn es nicht anders geht.


    In der Cityhall beim register of deeds kann man mögliche offene Jahressteuerschulden erfragen und auch gleich eine true certified copy des title bekommen.

    Wer Alles weiß, muss Nichts hinterfragen

  • Sinnvoll m.M. ist es, als Käufer die capital gain tax, stamp tax, sowie die sonstigen Nebenkosten zu tragen, aber diese bei der Preisverhandlung zu berücksichtigen.

    Dann kann man nach dem Notartermin zügig die Tax zahlen und die Sache rollt.

    Genauso haben wir es damals beim Grundstückskauf auch gemacht, wenn auch das Bezahlen der Capital Gains Tax eigentlich Sache des Verkäufers ist.

    So lief das Ganze recht geschmeidig, die Umschreibung war schnell erledigt, die Beantragung des neuen Titels war auch völlig problemlos. Den Kaufpreis für das Grundstück hatten wir entsprechend reduziert. Die Verkäuferin war zwar "not amused", hat es dann aber geschluckt. Ist halt immer Verhandlungssache, Besonders wichtig ist natürlich auch, welche Verhandlungsposition der Verkäufer hat. In unserem Fall benötigte die Verkäufern dringend Cash. Das erleichterte das ganze Prozedere erheblich.

    Wahnsinn bei Individuen ist selten, aber in Gruppen, Nationen und Epochen die Regel.

  • Folgende Einschätzung sind als solche Einzuordnen da ich jetzt keine Quellenangabe habe.

    Die Quellen sind aber hier im Forum vorhanden. Es bedarf nur eines erheblichen Zeitaufwades mit der Suchfunktion.

    Es herrscht Vertragsfreiheit.

    Man kann also die Kosten verteilen, wie man will. Es gibt keine Regel.

    Neben der Vertragsfreiheit gibt es aber "Regeln" die eventuell mit einem entsprechenden Vertrag umgangen werden können.

    es wäre sogar Gesetz

    Die capital gain tax, auch gesetzlich ist vom Verkäufer zu entrichten. So werden es auch die beteiligten Rechtsanwälte sehen. Vertraglich eventuell zu umgehen.

    Auch alle anderen Kosten werden vom Verkäufer getragen. Beim umschreiben des Landtitels auf den eigenen Namen bin ich mir nicht sicher. Aber wohl eher der Käufer.

    Das Land sollte auch neu vermessen werden auch wenn die Grenzsteine noch vorhanden sind. Die werden gerne mal versetzt oder nicht notwendig vom Verkäufer entfernt. So kann man auch Streitgkeiten mit den zukünftigen Nachbarn vermeiden.

    Überprüfen ob alle Steuern der letzen Jahre bezahlt wurden und ob das Land bereits beliehen wurde.

    Sinnvoll m.M. ist es, als Käufer die capital gain tax, stamp tax, sowie die sonstigen Nebenkosten zu tragen, aber diese bei der Preisverhandlung zu berücksichtigen

    Einige Philippinos gehen davon aus das der vereinbarte Preis auf ihrem Konto eingeht ohne die Kosten des Verkäufers zu berücksichtigen. Oft aus Unkenntniss aber auch stratgisch.

    Daher, wie mir von "philippinischen Geldhaien" empfohlen bei den Preisverhandlungen nicht die Kosten des Verkäufern ansprechen. Diesen Sachverhalt erst bei Vertragsunterzeichnung mit dem/den Rechtsanwalt zum Thema machen und bei Übernahme dieser Kosten durch den Käufer entsprechend vom Verkaufspreis reduzieren.


    Da gibt es "Profis" die haben sehr üble legale Tricks um günstig Land zu erwerden.


    Und niemals vergessen wenn notwendig the "right of way" zu prüfen.


    Gruß

    Cloud :hi