Landkauf in Mindanau, AdS

  • Hallo zusammen,


    meiner philippinischen Frau und mir wurde hügeliges Farmland zum Kauf angeboten. Direkt angrenzend an das Farmland ihres Bruders, der es seit 6 Jahren im Nebenerwerb betreibt. Bananen, Kokosnuss, Lanxonies… inzwischen gut zugänglich über Großteils geteerte Straßen, ein paar hundert Meter entfernt gibt es schon Mobilfunk, in der Gegend um das Land solle es bald kommen.

    Das besagte Land hat einen Bestand an Bäumen & besagter Früchte, ca. 1/4 ist ein Reisfeld. Eine Hütte mit ca. 25 qm, Brunnen und Strom gibt es auch.

    Der Bauer, der Nebenan auf seinem Flecken Land wohnt, und welchen mein Schwager angestellt hat für seine Farm, würde das Land bewirtschaften & 1/4 der Ernte als ‚Pacht‘ an uns abgeben. Das sei hier nicht unüblich.


    Was ich weis/glaube zu wissen 😊:


    Das Land sei schon ‚getitelt, verm. Agricultural Titel.


    Mein Schwager zahlt angeblich 1000 Php Steuern/ Jahr für seine 5 ha. Einkünfte aus der Bewirtschaftung gebe ‚man‘ nicht an.


    Man könne jederzeit Bäume fällen, Wege anlegen, ein Haus bauen ist seine Aussage…

    Ggf. später ein Resort anlegen, dort wohnen…


    Antuell wäre es für uns nur eine Investition, Haus etc. ist nicht nötig. Später in der Rente (in 25 Jahren) wollen wir den Großteil des Jahres oder mehr auf den Philippinen verbringen, aber das ist in Bezug auf dieses Grundstück erst mal kein Thema.


    Die 5 ha sollen 500.000 Php kosten. Mit der uns genannten ‚Pacht, von 25% der Erträge hätten wir in ca. 8 Jahren einen return of investment.


    Aktuell gehöre das Land einem Investor aus Davao.


    Dass es nach dem Kauf nur meiner Frau mit phil. Pass gehört ist mir klar.


    Ich hab viele Beiträge der letzten Jahre zu diesen Themen hier im Forum gelesen: Der Titel, Deed of Sales, das alle bisherigen Steuern bezahlt sind, das Land nicht beliehen ist, nur einem Eigentümer gehört ist wichtig.


    Mich würden eure Meinungen und Ratschläge hierzu sehr interessieren, da ich keinerlei Erfahrungen diesbezüglich habe.


    Danke & Grüße,

    McTravel

  • Wenn das Land einen title hat, Strom und Wasser ist auch da und die Anfahrt ist gut, hoert sich das gut an. Mit Farmland kenne ich mich nicht so gut aus, aber 500k ist ja auch nicht die Welt fuer 5ha. Auf was Du achten musst das weisst Du ja schon, also ich finde es ist ein gutes Investment. Bis Du in 25 Jahren in Rente gehst ist das Land schon einige Millionen wert.

  • Moin,

    hört sich für mich absolut ok an!

    500tsd. Peso ist eine überschaubare Summe. Das sich die Kaufsumme durch die zu erwartenen Erträge (Pacht), die erzielt werden, deckt (Amortisation), davon würde ich nicht unbedingt ausgehen. Da gibt es zu viele Unbekannte (Ernteausfall, Pächter gestorben, usw.).

    Aber, ein Grundstück gewinnt ja im Laufe der Jahre an Wert - nicht wie ein Auto, was immer weniger wert ist! So bist Du (ihr!) auf der sicheren Seite!

    Wenn die Kaufsumme vorhanden ist, die Papiere in Ordnung sind, solltet Ihr das machen - spricht nichts dagegen :thumb

    Falls Ihr das Grundstück kauft, solltest Du dich namentlich als Geldgeber im Vertrag eintragen lassen!

    Das ändert nichts daran das Deine Frau letztendlich Eigentümer (Grundstück) ist, kann aber bei einem eventuellen späteren Hausbau nicht verkehrt sein 8-)


    Viel Erfolg :victory

    :friends

    Wer nur in die Fußstapfen anderer tritt, hinterlässt keine eigenen Spuren !
    :hi

  • Preis scheint ja ok zu sein.

    Allerdings die Aussage das man später auch ein Haus bauen kann (nicht nur ein Framhaus sonder ein größeres um dort selbst zu wohnen) oder ein Resort zu errichten kann sich als falsch erweisen.

    Auf Guimaras wurden in den letzten Jahren etliche Grundstücke mit Agricultural Titel verkauft und den Käufern gesagt sie könnten darauf ein Haus bauen.

    Manche Grundstücke wurden von einem Entwickler sogar wie eine Subdivision" "vorbereitet" - also Straßenschneisen angelegt und Parzellen abgesteckt.

    ABER - die Käufer dürfen dort nicht bauen da es Agricultural Land ist - und es wird auch nicht gewandelt werden. - Also mit der Aussage (Resort) etwas vorsichtig umgehen.

  • Man könne jederzeit Bäume fällen ist auch falsch. Richtig ist: man braucht für jeden zu fällenden Baum eine Bewilligung von DENR, für den Transport der gefällten Bäume braucht's eine weitere Bewilligung, und für das Verkaufen derselben (man ahnt es bereits) braucht's eine zusätzliche Bewilligung.

  • Preis scheint ja ok zu sein.

    Allerdings die Aussage das man später auch ein Haus bauen kann (nicht nur ein Framhaus sonder ein größeres um dort selbst zu wohnen) oder ein Resort zu errichten kann sich als falsch erweisen.

    Auf Guimaras wurden in den letzten Jahren etliche Grundstücke mit Agricultural Titel verkauft und den Käufern gesagt sie könnten darauf ein Haus bauen.

    Manche Grundstücke wurden von einem Entwickler sogar wie eine Subdivision" "vorbereitet" - also Straßenschneisen angelegt und Parzellen abgesteckt.

    ABER - die Käufer dürfen dort nicht bauen da es Agricultural Land ist - und es wird auch nicht gewandelt werden. - Also mit der Aussage (Resort) etwas vorsichtig umgehen.

    Es gibt momentan auf YouTube ein paar US-Expats bei Lipa City, die eine Subdivision namens Tierra Maria bewohnen. Diese Subdivision bezeichnet sich selbst als "fully-developed 33-hectare residential farming community" auf der Internetseite.


    In einem der YouTube-Kanäle (My PI Dream) spricht ein älterer US-Expat, der dort wohnt, sehr ausführlich über seinen Haus- und Poolbau. Er sagt auch, dass man dort agricultural land bekommt, von dem man nur 25 % der Fläche bebauen darf. Dabei gibt es wohl auch ein paar Tricks, z. B. soll man wasserdurchlässiges Pflaster, also Pflastersteine mit Loch, verwenden, weil die damit gepflasterte Fläche nicht als versiegelt zählt. Die Nachbarn bauen sich ebenfalls schicke Häuser dort hin, ohne irgendeinen Bezug zu Landwirtschaft zu haben, wenn man von ein paar Gärten mal absieht.

  • Es mag ja solche Fälle geben, sind aber nicht rechtssicher denke ich mal.

    Auf Guimaras haben die Behörden schon davor gewarnt:

    https://dailyguardian.com.ph/g…ales-of-residential-lots/

  • Es mag ja solche Fälle geben, sind aber nicht rechtssicher denke ich mal.

    Auf Guimaras haben die Behörden schon davor gewarnt:

    https://dailyguardian.com.ph/g…ales-of-residential-lots/

    Ich meinte ja auch nicht, dass es rechtssicher wäre. Ich wollte nur ein Beispiel geben, dass es eben woanders auch vorkommt. Im oben genannten Beispiel bei Lipa City bauen ein paar Leute Bananen und Papayas für den Eigenbedarf im Garten an. Im Ernstfall wird man damit wohl nicht durchkommen, weil eine Villa mit Bananenstauden keine Landwirtschaft ist. Schade um das viele Geld.

  • Preislich hört sich das OK an. Aber warum will der Investor aus Davao verkaufen?

    Zum Thema Bäume fällen wurde schon was geschrieben, dazu wird's eine Genehmigung benötigen. Wir (korrekterweise meine Frau) haben auf einem Grundstück die Kokosplamen fällen lassen, das ging auch nur mit Genehmigung. Die Bäume die wird gepflanzt haben wurden vom DENR registriert.

    Wahnsinn bei Individuen ist selten, aber in Gruppen, Nationen und Epochen die Regel.

  • Preis scheint ja ok zu sein.

    Allerdings die Aussage das man später auch ein Haus bauen kann (nicht nur ein Framhaus sonder ein größeres um dort selbst zu wohnen) oder ein Resort zu errichten kann sich als falsch erweisen.

    Auf Guimaras wurden in den letzten Jahren etliche Grundstücke mit Agricultural Titel verkauft und den Käufern gesagt sie könnten darauf ein Haus bauen.

    Manche Grundstücke wurden von einem Entwickler sogar wie eine Subdivision" "vorbereitet" - also Straßenschneisen angelegt und Parzellen abgesteckt.

    ABER - die Käufer dürfen dort nicht bauen da es Agricultural Land ist - und es wird auch nicht gewandelt werden. - Also mit der Aussage (Resort) etwas vorsichtig umgehen.

    Danke für die Info!

  • Preislich hört sich das OK an. Aber warum will der Investor aus Davao verkaufen?

    Zum Thema Bäume fällen wurde schon was geschrieben, dazu wird's eine Genehmigung benötigen. Wir (korrekterweise meine Frau) haben auf einem Grundstück die Kokosplamen fällen lassen, das ging auch nur mit Genehmigung. Die Bäume die wird gepflanzt haben wurden vom DENR registriert.

    Angeblich war es für den Investor schon eine gute Investition bis jetzt, da er es viel billiger erstanden hatte.
    Aber genau dieselbe Frage hab ich mir auch gestellt…

  • Das alles kommt mir schon ein wenig spanisch vor, mein Schwager hätte sicher den ein oder anderen Vorteil, wenn wir ein Grundstück direkt nebenan von seinem haben. Und wir leben in D, und kommen max. alle 2 Jahre her. Das ist weit weg, und inzwischen kann auch viel negatives passieren oder die Ernte passt nicht so…
    100%ig sehe ich hier nicht durch

  • Ich meine, egal was man auf den Phils kauft, es bleibt immer ein Risiko, das sollte man nicht vergessen.


    Wir haben 2014 auf Mindano gekauft, Haus steht seit 2019.

    Wir haben aber so günstig wie möglich gebaut und selbst wenn alles irgendwann mal platt gemacht werden würde, bringt uns das finanziell nicht um.

    Und nur unter dem Gesichtspunkt, kann man überhaupt auf den Phils was kaufen.


    Habe keine Absicht das irgendwann zu verkaufen um den großen Reibach zu machen.

    Für was auch ?

    Damit wird sich nach mir die Familie meiner Frau auseinander setzen, die werden sich schon irgendwie einigen.

    Immer interessant zu sehen, wenn sie sich streiten.

    Man balgt sich, dann kommt das große Familien-Geheule und danach ist wieder alles gut.

    Gruß Mangojo


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    :yupi Frugalist, Privatier ohne Rente :yupi

    Auf dem Totenbett sagt keiner: Ach, hätt ich doch mehr gearbeitet.

  • Das alles kommt mir schon ein wenig spanisch vor, mein Schwager hätte sicher den ein oder anderen Vorteil, wenn wir ein Grundstück direkt nebenan von seinem haben. Und wir leben in D, und kommen max. alle 2 Jahre her. Das ist weit weg, und inzwischen kann auch viel negatives passieren oder die Ernte passt nicht so…
    100%ig sehe ich hier nicht durch

    Generell ist das schon eine übliche Vorgehensweise, dass Filipinos im In- und Ausland Farmland erwerben, dass dann durch einen ortsansässigen Bauern bewirtschaftet wird. So etwas sind langfristige Investitionen und sichere Einkünfte, die eher nur verkauft werden, wenn der Eigentümer aus irgendeinem Grund Cash benötigt.


    Ihr solltet nachfragen, ob es dort zu Überschwemmungen kommt, das kann nämlich zu Ernteausfällen führen.

    Die 5 ha sollen 500.000 Php kosten. Mit der uns genannten ‚Pacht, von 25% der Erträge hätten wir in ca. 8 Jahren einen return of investment.

    500.000 für 5ha mit dieser Bepflanzung erscheint mir günstig (insbesondere Reisfelder werden auf Mindanao zu erstaunlich hohen Preisen gehandelt). 75% für den Bauern erscheint mit dagegen recht hoch. Das ist aber nur mein Gefühl. Ich werde in den nächsten Tagen nachfragen, vielleicht finde ich heraus, welche Preise für solche Konstruktionen auf Mindanao derzeit üblich sind.

  • Ich habe nachgefragt und 2 Beispiele aus Mindanao, Davao del Norte in Erfahrung gebracht:


    2,7 ha hügeliges Farmland, bepflanzt mit Bananen und Kokosnüssen, ein paar Kilometer außerhalb einer Kleinstadt an einer kleinen Landstraße gelegen, wurde 2017 für 250.000 PHP verkauft (das Land hat noch keinen Titel, muss in den nächsten Jahren noch gemacht werden).

    Wird von einem Bauern bewirtschaftet, vom Ertrag geht ein Drittel an den Bauern und zwei Drittel an den Eigentümer.


    1,5 ha Reisfeld am Rande einer Kleinstadt, wurde 2019 für 400.000 PHP gehandelt. Wird von einem Bauern bewirtschaftet, vom Ertrag geht 3/4 an den Bauern und 1/4 an den Eigentümer.


    Die Antwort der Filipinos zu eurem Angebot war sehr ähnlich zu meinen ersten Eindruck. Der Preis ist sehr günstig, wenn alles ok ist, dann ist das ein Schnäppchen. Aber unbedingt abklären ob es häufige Überschwemmungen oder irgendwelche Streitigkeiten zum Land gibt und ob der Titel korrekt ist. Der Anteil für den Bauern ist bei Reis deutlich höher als bei Bananen und Kokosnuss.