Condominium Kauf Philippinen

  • Ich bin neu hier im Forum und habe versucht in alten Themen antworten auf meine Fragen bzgl. Condominium Kauf zu bekommen, nur leider habe ich nichts gefunden, daher eröffne ich ein neues Thema.


    Ich bin kurz davor ein Condominium in Angeles City von einen doch sehr bekannten Unternehmen in der Region zu kaufen. Das Condominium ist nicht neu, ist ca. 3 Jahre alt.

    Der Vorbesitzer ist auch Ausländer und die Abwicklung erfolgt über das Unternehmen welches auch gebaut hat.

    Lt. Auskunft des Vorbesitzers, wenn ich es richtig verstanden habe, erhalte ich nach Kaufpreiszahlung eine Special Power of Attorney und Title, die besagt das ich auf Lebenszeit das Recht habe in diesen Condominium zu wohnen. Der eigentliche Besitzer ist somit ein Philippinisches Unternehmen die mir das Recht auf Lebenslange Nutzung des Condominium einräumt.


    Nun zu meinen Fragen

    Ist das eine übliche Vorgangsweise auf den Philippinen um ein Condominium als Ausländer zu kaufen?


    Welche Vor bzw. auch Nachteile hat diese Special Power of Attorney? (Lt. Vorbesitzer soll es auch den Vorteil haben das ich keine Steuern etc. auf Einkünfte (Vermietung etc.) zu zahlen habe, da ich nicht im Grundbuch etc. als Besitzer stehe?

    Lt. Vorbesitzer bzw. Vermittler gibt es auch die Möglichkeit das ich für 250.000 Peso ins Grundbuch eingetragen werde, was aber erhebliche Nachteile beim Verkauf und eben Steuern etc. hätte?


    Danke für eure Antworten

  • Nun zu meinen Fragen

    Ist das eine übliche Vorgangsweise auf den Philippinen um ein Condominium als Ausländer zu kaufen?


    Welche Vor bzw. auch Nachteile hat diese Special Power of Attorney? (Lt. Vorbesitzer soll es auch den Vorteil haben das ich keine Steuern etc. auf Einkünfte (Vermietung etc.) zu zahlen habe, da ich nicht im Grundbuch etc. als Besitzer stehe?

    Lt. Vorbesitzer bzw. Vermittler gibt es auch die Möglichkeit das ich für 250.000 Peso ins Grundbuch eingetragen werde, was aber erhebliche Nachteile beim Verkauf und eben Steuern etc. hätte?

    Soweit ich weiss, ist dies keine übliche Vorgangsweise.
    Ich persönlich würde die Finger davon lassen. Da ist etwas faul. Diese Special Power of Attorney kann jederzeit zurück gezogen werden. Was passiert bei einem Konkurs, zum Beispiel???

  • Ein SPA (Special Power of Attorney) kann Dir jederzeit und ohne Dein Einverstaendnis entzogen werden.


    Wie kommt Dein Vermittler auf 250,000.00 pesos fuer einen Grundbucheintrag und welche Nachteile sollen da beim Verkauf entstehen? Steuern muessen immer bezahlt werden, wenn nicht von Dir, dann vom "Eigentuemer". Wenn dies nicht erfolgt, kannst Du schnell zum Leidtragendem werden.


    Aus Auslaender kannst Du ganz legal ein Condo kaufen.


    Details kenne ich nicht, aber sucht man hier einen Kaeufer, den man dann in der Hand halten kann?


    Auch ich wuerde davon die Finger lassen.

    "Eine Expertise ist eine objektive Niederschrift einer subjektiven Meinung"

  • Hi pichler970.


    schau mal da nach:


    REPUBLIC ACT NO. 4726 June 18, 1966

    AN ACT TO DEFINE CONDOMINIUM, ESTABLISH REQUIREMENTS FOR ITS CREATION, AND GOVERN ITS INCIDENTS.


    :hi

    We apologize that maintenance is taking longer than expected.

    Thank you for your understanding!

  • Ich würde auch die Finger davon lassen. Du hast lediglich ein lebenslanges Wohnrecht, kein Eigentum wie bei einem "normalen" Condokauf, was Du jederzeit weiter verkaufen kannst. Wenn der Eigentümer böse ist, kann er jederzeit Deine Lebenszeit für ein paar tausend Peso "verkürzen" :floet:Augenbraue

  • Vielen Dank für eure antworten. Vielleicht ist es einfacher wenn ich anders Frage, welche Unterlagen Dokumente bekommt man auf den Philippinen wenn man ein Condo kauft? Dann kann ich diese vom Verkäufer verlangen.


    Der Verkäufer hat mir dieses Merkblatt Ablauf zugesendet für die Abwicklung, wo auch das mit der SPA erklärt wird. Was haltet ihr davon?


    Buying your Condominium Unit To evidence the purchase of your condominium unit, XXX Realty will execute two legal contracts:


    1. Deed of Absolute Sale This sets out the terms on which the condominium unit was purchased by you and evidences that you have purchased the specified condominium unit from XXX Realty.


    2. Special Power of Attorney This binding contract delegates various powers from XXX Realty to yourself, as the new owner of the condominium. Specifically, it provides you with the authority to sell, borrow money or lease your condominium unit. The Special Power of Attorney specifically names you in person and this will be stated on the condominium title. Together, both of these contracts provide records that you have the rights of possession, control and enjoyment of the unit. All signed documents must be supported with a valid copy of your passport and will be notarized by a duly qualified and recognized Philippine Notary Public. Once signed and notarized, a record of these documents will be made in legal notary books which are submitted to the local Angeles City judiciary for record keeping and will stay there forever. These documents will then be submitted to the local Registrar of Deeds and in due course, the revised Condominium Certificate of Title shall be provided to you, duly displaying your name as party to the Special Power of Attorney within the Memorandum of Encumbrances section located behind the front page. Selling your Condominium Unit Should you wish to sell your condominium unit in the future, you will be required to sign a Revocation of Special Power of Attorney, thereby relinquishing all and any rights you have related to your unit. The new purchaser will then sign their own Special Power of Attorney giving them the same rights as you had to the unit.

  • Mal abgesehen von der rechtlichen Lage, würde ich auch ein Auge auf die Bauqualität werfen !


    Ich habe so manches Condo / Apartment dort gemietet. KEINS hätte meinen Ansprüchen, was Bauqualität anbelangt, genügt. ALLE hatten mehr oder weniger Mängel, die ich bei meinem Eigentum nicht akzeptiert hätte.


    LG Alf

  • Ja ich habe in den letzten 3-5 Jahren mir ca. 10 verschiedene Condo Anlagen in der Region angeschaut und auch drinnen gewohnt, und keines ist mit einer Deutschen Qualität vergleichbar, oder nur annähernd vergleichbar. Das oben beschriebene hat eine gute bis sehr gute Lage, einen guten qm Preis, und eben für mich als nicht Bauingenieur, doch noch die beste Qualität, und was ich als sehr wichtigen Punkt betrachte, foreigner management, wo auch der manager 24 Stunden errichbar ist, und auch was ich die letzten Jahre beobachtet habe auch was investiert wird, wie laufent Renovierungen, bzw. auch neu und umgestaltung der Allgemeinen Bereiche etc. nicht wie auf den Philippinen üblich, wird neu gebaut, und dann wird kein peso mehr investiert, und die Anlage verfällt mehr und mehr.

  • Hallo Pichler970,

    ...Du fragtest vorher was wir von dem Merkblatt halten, was Dir gegeben wurde:

    Ich war (zunächst) ziemlich irritiert, da ich (als zusätzlich zu habende Special Power of Attorny) noch nie gehört hatte (habe mein/unser Condo jetzt über 10 Jahre (von Robinsons Land gekauft) mit unseren eingetragenen Namen. Es hört(e) sich für mich so an, als ob man die als Eigentümer braucht!

    Ich habe heute den einzigen nahen Verwandten meiner Frau gefragt (Filippino, knapp 70 Jahre alt, der mehre Condos (und Häuser) besitzt), der auf jeden Fall seriöse Kenntnisse hat. Er sagte, dass man (diese) Special Power of Attorney nur braucht (z.B.), wenn man einen Dritten beauftragt, das Condo zu verkaufen!!! So kenne/kannte ich das auch!

    Es ist also in dem Kentext nicht richtig, dass man (selbst) sie als Eigentümer braucht sondern nur im Zusamenhang bei (Z.B. Beauftragung für einen verkauf durch eine (dritte) Person) notwendig ist/wird!

    Ich wollte nur darauf hinweisen, falls noch andere member das u.U. falsch verstehen sollten/könnten!

    Trotzdem Danke auch für den Artikel.

    Wol23

  • Ich würde mir einen Attorney/Notar meines Vertrauens suchen, der sich mit solchen Geschäften auskennt und rechtsverbindliche Auskünfte gibt.

    Der könnte dann auch den Kaufvertrag und Deed of Sales ausfertigen, falls Du Dich für einen KAUF AUF DEINEN NAMEN entscheidest. Leasing käme für mich in Frage, weil zu viele Rechtsunsicherheiten.

    Den Kaufvertrag und DoS brauchst Du auch für die BIR, um die Steuer zu bezahlen.


    Viel Glück beim COndokauf.

  • Leasing käme für mich in Frage, weil zu viele Rechtsunsicherheiten.

    für mich käme bei zu vielen Rechtsunsicherheiten Leasing eher nicht in Frage, aber jeder setzt halt die Prioritäten anders...

    Das Denken ist zwar allen Menschen erlaubt, aber vielen bleibt es erspart.


  • Wieso kaufen, wenn man mieten kann. Auf den Philippinen sollte man flexibel bleiben. Alles ändert sich so schnell. Auch die eigene Begeisterung.

    Gleich vorweg: ich habe keine Ahnung vom Condo-Kauf!

    Aber bei Hauesern habe ich es bisher immer so gemacht dass ich erstmal mindestens ein halbes Jahre "probe-wohne" (also zur Miete) bevor ich ueber einen Kauf nachgedacht habe.

    Ich zog somit durch etwa 4-7 Haeuser bevor eines fuer mich dabei war, wo wirlich alles passte.


    Aber vielleicht will der TS ja garnicht selbst in dem Condo wohnen, sondern es weitervermieten?

    Das konnte ich aus dem Geschriebenen leider nicht rauslesen.

  • Hallo,

    ich Wollte nur eine kurze Bemerkung zum Condo-Mieten (was hier alternativ auch empfohlen wurde) sagen:

    M. E. ist in Metro Manila das Condo Mieten (viel) zu teuer!

    Wir zahlen z.B. für unser zusätzlich gemietetes Condo (mit jährlich mind. 5% Mieterhöhung bei Rob. Land) inzwischen für unsere Terassenwohnung (12 qm Terrasse, 29 qm reine Wohnfläche) über 630/Qm insgesamt (42 qm, hier wird Terrasse/Balkon voll zur Wohnfläche gerechnet) oder rd. über 900 P/Qm insgesamt gerechnet!

    Das ist nur (noch) mit einer guten Rente/Pension zu stemmen!

    Eigentum rechnet sich nur, wenn man noch nicht z7u alt ist und der Developer ständig Reperaturen/Renovierungen vornimmt. Die Bauqualität ist m. E. nur ähnlich wie in Deutschland der sog. Plattenbau (obwohl ich noch nie in einem Plattenbau gewohntn habe schätze ich das so ein).

    MfG.

    Wol23

  • Wol23

    Damit es sich für den Vermieter eines Condo lohnt, muss die Jahresmiete ca. 12,5% des Kaufpreises sein. Denn Kapitalanlagen in PHP verzinsen sich mit ca. 5% pro Jahr. Und die jährliche Abschreibung ist ca. 5% pro Jahr (Abschreibungsdauer 20 Jahre). Und die Hausverwaltungskosten sind ca. 2,5% des Wertes der Immobilie pro Jahr.

    Jetzt kannst du ja mal den Kaufpreis der Immobilie mit der Miete vergleichen. Kaufpreise 5 Millionen PHP würde also einer Jahresmiete von 625.000 PHP oder monatlich 52.000 PHP entspechen.

    Wenn es eine Top-Lage und sehr gute Bauqualität ist, kann das Verhältnis Jahresmiete zu Kaufpreis auch etwas geringer sein, weil die Abschreibung niedriger wäre.

  • aus meiner Erfahrung ergibt sich hier dass es sich in den allermeisten Fällen nicht lohnt, da die 12,5% Jahresmiete nur in wenigen Einzelfällen erreicht wird, idR weit darunter. So werden zB Condos die 5M kosten eher für um die 30k vermietet, also deutlich drunter. Daher vermieten viele Vermieter gerne möbliert, denn anstatt 30k lassen sich dann zB 40k erzielen, und die Einrichtung ist oft so gewählt dass sie sich nach 1 Jahr amortisiert hat, in dem Falle dann 120k. Da sie aber 3, 4 oder 5 Jahre genutzt wird ist es für den Vermieter ein gutes Geschäft, für den Mieter weniger.

    Das Denken ist zwar allen Menschen erlaubt, aber vielen bleibt es erspart.


  • Ein großes Problem auf den Philippinen ist, dass es keine Gesetze (WEG) gibt, die die Rechte der Condoeigentümer regeln. Und wenn es sie geben würde, würden sie sicherlich aufgrund der langen Laufzeiten von Gerichtsverfahren sicherlich dem Kläger nicht viel helfen. Auch kennt man auf den Ph. keine/kaum sogenannte Eigentümerversammlungen wie in Deutschland. Fragliche Abrechnungen über das sogenannte Hausgeld/Verwaltergebühren/Rücklagen/Versicherungen kommen noch hinzu. Und wer auf den Philippinen eine Bauqualität wie in Deutschland erwartet, muß dann auch Preise wie in Deutschland bezahlen.

  • Hallo,

    ich wundere mich, dass 'Checker' schreibt, dass es hier keine Eigtw.-Eigentümer-Versammlung gibt. es gibt m.E. (zu) mindestens etwas Ähnliches (es kommt wohl auch auf den Bauträger bzw. die weiterführende Gesellschaft an.

    In unserer Eigt.-Wohnung von Robinsons Land haben wir jedes Jahr (1x) eine Versammlung wo Die Eigentümer hingehen können (mit Wünschen/Anregungen). Ich selbst war zwar noch nicht da - ich lese aber aufmerksam die umfangreichen Broschüren/Abrechnungen Verbesserungen was mit dem Haushalt (Assos.-Dues) gemacht wurde. Es mag zwar explizit nicht die gewohnte eigentümerversammlung wie in Deutschland sein jedoch ist sie dieser mehr als ähnlich!

    Beispiel: ANNUAL MEMBERSHIP MEETING of the Residences CONDOMINIUM CORPORATION

    of Robinsons Gateway Residences Condominium Corporation

    Es werden umfangreiche Tabellen mit allen Kosten vom vergangen Jahr und dem Jahr zuvor aufgelistet: z.B. Assesment Dues, Interest Rate, Other Income ect.

    Cost of Service (Contracted Service, Power, Water, Pofessional Fees, ect;

    Provision for Income Tax, Deficiency of Revenue over cost of Services before income tax,

    auch: APPOVED BUDGET vs ACTUAL EXPENSE as of JULY 2019

    und sogar:

    ACTUAL EXPENCE 2019 vs PROPOSED 2020 BUDGET

    weiterhin: OPERATIONAL HIGHLIGHGTS: Accomplishments (On-Going/Upcoming)

    for example: 1.) Installation of 3TON ACCU at Lobby, 2.)Reactivation of Fountain,.....9.)

    mit Schwarzweiß-Bildern der Projekte - insgesamt über 30 Seiten lang!!!


    ...Ich meine mich auch zu erinnern, dass es ein generelles Gesetz dafür (parallel bzw. ähnlich dem in Deutschland) gibt-leider kann ich im Moment weder den Namen noch die Fundstelle dafür angeben!

    MfG

    Wol23